商品住宅开发企业的社会责任

在国家宏观调控的形势下,房地产开发企业在经济活动中,要在努力追求企业经济效益最大化的同时,对未来负责――实践可持续发展、对行业负责――保持稳定增长态势、对构建和谐社会负责――关注中低收入人群的居住和改善问题.通过分析目前宏观调控背景和房地产开发企业的处境,提出房地产开发企业建立社会责任的重要性和应有的社会责任体系.

近年来,随着城市化进程的不断加快、居民收入水平的稳步提高和市场经济体制的日益完善,我国房地产行业一直呈现出快速的发展势头,并逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一.但在房地产市场总体健康有序的同时,局部地区也出现了房地产开发投资过热、投资性需求比例偏高、房价上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等不利于行业长远发展的问题.这些问题虽是局部问题,但不控制,会成为全局问题.房地产业目前存在的一些不正常现象,已对和谐社会的构建产生了严重的负面影响.与此同时,社会上关于开发商负面新闻的报道从来就没有停止过.房地产业,近年来,一直是投诉率最高、纠纷最多的行业之一.

首份《中国地产企业社会责任现状调查报告》显示,对于“企业社会责任”这一概念,开发商认知度普遍偏低,只有半数左右的开发商听说过这一概念.导致“房地产企业社会责任感缺失”的公众印象,原因是复杂的.就自身而言,“企业公民”理念还没有建立,缺乏为社会履行责任的自觉性；就外部来讲,政府承担了过多的社会责任,在法律上也没有对企业设立基金会作出规定,一定程度上限制了企业社会作用的发挥.因此,尽管这份调查结果显示,八成以上的房地产企业都开展了企业社会责任建设,影响公众满意度的多是一些中小型企业.但不能否认,房地产业仍然被非议和诚信危机所困,主要原因有两个.

（1）少数房地产开发企业特别是中小企业的不诚信行为,导致了整体企业形象的不佳.

近年来,随着房地产市场的持续繁荣和房地产开发企业投资回报率的有所提高,房地产成了各类业外资本追逐的对象.加上行业门槛偏低,以及监控的漏洞,只要有资金实力,什么人都可以来做房地产.这些业外资本中,不排除一些企业确实想在房地产领域内长期发展,但也有不少是带着投机心理.因而,短视行为,投机心理,十分普遍.与此同时,在原有的开发企业中,也存在着良莠不齐的现象.为了生存,为了掘取更多的利润,一些企业确实做了一些违背商业道德甚至行业规定的事情,损害了老百姓的切身利益.

事实上,全国有三万多家房企,绝大多数都是诚信经营的,真正不诚信的5%都不到,真正哄抬房价的1%都不到.然而,房地产是一个百姓关注度高、产业关联度大、社会影响面广的行业,少数开发企业的不诚信行为,就足以摧毁需要全体开发企业长时间的共同努力才能构建起的行业信誉.它们的短视行为,不仅会葬送企业自身的前途,也已严重威胁到整个行业的发展.

（2）房价的过快上涨,社会责任的意识不强,使房地产开发企业面临“牟取暴利”的指责.

房价的过快上涨,是政府对房地产进行宏观调控的重点,也是百姓对房地产开发企业产生不满的主要理由.房价上升过快,有其两面性.合理的一面是住房品质的提升、建材及土地成本的上涨、特定时期特定区位产品的供不应求等等.不合理的一面是个别地方政府打着经营城市的旗号,大发卖地财,推动地价上涨；少数城市大拆大建式的城市拓展方式,造成了被动需求的大幅增加；个别开发企业哄抬地价和房价；投资客炒作猖獗等等.虽然,房价的涨幅,并不是房地产开发企业可以完全决定的,但过快上涨的房价,却让大多数房地产开发企业无辜背上了“牟取暴利”的恶名.认为开发企业“牟取暴利”最大的理由,是房地产企业占有了因土地上涨而产生的增值收益.当然,作为房地产产品的提供者和房价的直接制定者,房地产开发企业在稳定房价过程中发挥更大的作用,却是完全可以的.在房价问题上,政府和社会之所以对开发企业不满,是因为房地产企业都希望房价上涨（人们是写涨不写跌）,少数企业甚至哄抬房价,搞欺诈.

以上这两个问题的产生,并不全是开发企业的责任.要解决这些问题,也有赖于包括政府主管部门在内的社会各界的共同努力.大家都不要忙于撇清责任,而应勇于承担责任.作为行业主体的开发企业,无疑更应在解决上述问题的过程中发挥出应有的积极作用.因为,这不仅关系到构建和谐社会和行业繁荣的大局,更关系到企业自身的生存与发展.因为行业健康发展,最大的受益者还是行业内

从长远来看,承担更多的社会责任,是房地产企业提高自身竞争力的需要.因为,房地产企业主动积极地承担社会责任,可以为房地产企业赢得良好的社会声誉,而良好的声望有助于房地产企业吸引客户、投资者、潜在员工和商业伙伴,从而增强房地产企业的可持续竞争力.在宏观调控的大背景下,我们的房地产开发企业应该关注更多的社会问题,也是关注自身的切身利益.要结合各自所在的地区和企业实际,建立合理的房地产开发企业社会责任体系,制定切实可行的措施,为构建和谐社会贡献自己的力量.

（作者单位：湖北工业大学）