网站原创[摘 要 ] 近几年房价一直保持高速上涨的趋势,如何看待中国房地产变动及合理控制房地产的过度波动,从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题.
[关 键 词 ] 房地产 住宅 影响 对策
一、中国房价持续走高的因素分析
1.住宅房地产业的市场结构
(1)房地产的区域性.对于房地产产品来说,主要在特定区域内生产,对外需求相对较小,加之消费者购房更多选择临近区域,内部流出也相对减小,从而在一定程度上限制了房地产产品的供求范围,房地产市场具有鲜明的区域性.
(2)房地产业市场集中度逐渐升高.在“2007中国房地产百强企业研究成果发布会”上,清华大学房地产研究所所长刘洪玉称,在宏观调控政策背景下,百强企业逆势扩张,投资规模和资产总额大幅度提升.
(3)高进入壁垒.首先企业占有的资源丰富,寻租能力强,使得圈地行为更容易进行.其次,房地产投资金额大,时间长,存在着较大的市场风险及政策风险,作为开发者的房地产商不可能充分自由的进出该行业.最后,短期内房地产市场供给方数量呈刚性,导致了房地产市场呈短期的卖方市场态势,房地产商品的信息供给呈不对称性,较难反应其真实.
(4)住宅房地产企业的“默契”.市场竞争的激烈程度与企业的盈利能力负相关,因此,企业有强烈的动机通过“默契”来弱化竞争,以获取利润最大化.住宅房地产市场独特的市场结构使得房地产企业间的“默契”不仅成为可能,且具有相当的稳定性.
2.地方政府与政府的干涉
房价抑制难,政策达不到预期效果是由于地方政府与政府间的博弈造成的.有业内人士认为,中国宏观调控的一个悖论是:转型时期大量因政府行为催生的市场问题不得不用行政手段来解决,但地方利益往往又使得行政调控起不到应有的效果.由此可见,房地产政策能否有效实施关键还取决于地方政府的执行力.
第一,地方政府的政治利益.首先,当中央确立一个经济和社会发展目标之后,各地往往在此目标之上层层加码,逐级放大,其结果是相互攀比,一哄而上.特别是表现在GDP增长率指标上,就更为明显.其次,政策实施效果往往与决策者预期的目标不是相互矛盾,就是差距甚远,即出现“政策走样”的情况.
第二,地方政府的经济利益.决策者通过政府投资活动必然会给该地区和集体带来一定的经济利益,加快本地区和本部门的经济发展,同时,也能通过寻租活动为某些个人带来寻租收益,这也是在一定范围内存在腐败的重要原因.
3.银行是房价创高的主要资金推动者
我国房价持续走高为典型的资金推动型,银行是主要推动者.政府从银行获得足够的整理地产资金来源,地产商从银行获得可靠的建设资金来源,居民从银行获得购房资金来源,而银行又从地产开发企业获得可观的综合效益来源,利益互动激发了共同推动房价上涨的热情.目前我国房地产开发60%资金来自银行贷款,而国外银行贷款最多不超过房地产总投资的40%.
二、构建和谐社会的“和谐房价”
1.法规制度方面的建议
(1)制定正确的土地政策.我国对城市土地的利用缺乏相应的政策,一方面导致土地的滥用和浪费,另一方面出现房地产“过热”现象,所以要使房地产能够健康的发展,土地政策是很重要的.
(2)废除经济适用房,实行货币化补贴.对许多高收入者而言隐瞒现有住房水平,同时取得一张符合规定的收入证明并非难事,而且购房资格的审核由开发商监理,因此大量的经济适用房被富人写走.所以有必要对经济适用房进行改革,实行经济适用房补贴货币化.把经济适用房建设用地通过招标、拍卖、挂牌的方式公开出售,将土地所得净收益划归财政专户,专项补贴经济适用房购房户,并直接向符合条件的困难户发放.
2.整顿住宅房地产市场秩序,加强信息披露,规范企业行为
加强对房地产企业之间的“默契”的规制,不仅是维护市场竞争秩序的需要,同时也有利于稳定房价,提高社会福利水平.首先完善制度,让企图“默契”者不能“默契”.其次加大“默契”的打击力度,通过严格执法、从重打击或是市场禁入等一系列严厉措施的实施.并且要加强住宅房地产的信息政策,减少企业与银行的信息差距及房地产商与购房者之间的信息不对称.最后加强房价信息的透明,建立专门的监管机构,以此来保护购房者的利益,尽可能为购房者提供客观、准确的房价信息.
3.加强政府自身建设
第一,转换政府角色.政府在房地产市场上的职能应局限于以下几个方面:其一,政府提供房地产发展所必需的制度规范,根据市场的需要,及时出台相应的措施,以保证房地产市场的有效运行,其二,政府利用土地供应总量来激活或调控房地产市场,其三,间接宏观调控,提供信息和公共怎么写作,避免市场垄断.
第二,采用行政手段和法律手段规范地方政府的行为.必须强化对地方政府的制约,对宏观调控政策落实不到位、房价暴涨没有得到有效控制、土地审批漏洞严重、对拆迁问题较多的城市,予以通报批评,并限期整改.对于贪污腐败官员,借助法律手段,进行严处.
第三. 树立更加科学的政绩观和建立更加完善的考评指标体系.将环境保护、增加居民收入、提升产业结构和地区竞争力等战略性的问题纳入到考评指标体系中,停止鼓励地方政府继续追求总量粗放式增长、凸现个别指标的政绩考评体系的继续运行.
4.继续收紧个人购房贷款政策
过于宽松的房地产信贷政策为房地产的快速增长起到了推波助澜的作用.按照我国经济发展的水平可以将90平方米作为一个标准,对于首次购写90平方米以下自住房屋的,按揭贷款继续执行20%的首付标准.对于购写90平方米～150平方米自住房屋的,按揭贷款执行50%的首付标准.对于购写150含平方米以上自住房屋的,不能贷款.
5.差别化引导市场,加快金融创新步伐
随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大.一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台.与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐.