房地产业对财政收入影响有多大?

地方税收是四川财政收入的主要组成部分,占财政收入的比重超过60%,且连续三年小幅递增,受当前税制特点影响,对地方经济贡献显著的二产业对地方税收的贡献相对有限.因此,从投资与税收的关系分析房地产业对经济尤其是财政收入的影响显得尤为必要.

近年来,全省投资的快速稳定增长为税收增长奠定了基础.全省投资中房地产投资被视为与产业、产品关联度最高的行业,也成为四川地方税收的主要来源,2010年仅房地产业与建筑业两项税收已占全省地方税收收入的43.2%（不包括与房地产投资无关的建筑业税,下同）,2011年占43.5%,2012年占42%.房地产业投资对地方税收的重要性可见一斑（见图1）.

从投入产出角度分析,亿元房地产开发投资、建筑业亿元产值与地税产出比均保持了高度稳定的线性关系.2010～2012年亿元房地产投资与房地产业地税产出比分别为1∶0.162、1∶0.163和1∶0.16.即1亿元房地产投资带动约1600万元地税收入；2010～2012年建筑业亿元产值与建筑业地税产出比分别为1∶0.041、1∶0.042、1∶0.043.即1亿元建筑业产值带动约400万元建筑业地税收入,这也是通过投资测算税收的重要基础数据（见表1）.

房地产投资与税收行业地位保持稳定

房地产开发投资占比超过18%

2010～2012年在全省投资高速增长的背景下,尽管受一系列调控政策影响,房地产投资仍然保持了较为稳定的占比.2012年全省房地产完成投资3266.4亿元,同比增长15.9%,比全省投资增速低3.4个百分点,占全省投资比重为18.1%,占比较2011年回落0.7个百分点,比最高年份2008年占比18.9%降低了0.8个百分点,剔除灾后重建投资影响,2010年占比为18.5%.占比连续三年保持了高位运行.

房地产相关地税收入占比超4成

2010～2012年房地产业地税收入占地方税收的比重分别为32%、31.58%和30.16%,建筑业整体税收三年占比分别为15.45%、15.06%和15.46%,按三年房地产施工面积与建筑业施工面积之比72.74%、79.21%和76.74%,测算得到建筑业房地产地方税收占比分别为11.24%、11.93%和11.86%,两项税收合计占全省地方税收收入的比重分别达到43.24%、43.51%和42.02%,房地产相关税收在地方税收中的主导地位凸显（见表2）.

税收波动与行业特征关联度高

房地产投资与税收波动周期一致

从2009年开始,四川房地产市场在震后刚性需求及购房鼓励政策的带动下,房地产销售出现一波恢复性快速增长,同比增长68.2%,受销售回暖影响,在当年投资仅增长9.3%的情况下,与此相对应的房地产业税收已呈现26.9%的较快增长,2010年受投资增长显著回升推动,当年地税收入迎来一轮爆发式增长,同比增长57.3%,而当年销售仅增长7.2%,而在2010年4月,首次房地产“国十条”调控政策出台,并未改变当年税收增长的强劲势头,数据反映投资与销售同是影响地方税收波动的原因,但投资对税收的影响具有一定的时滞性,这与房地产项目平均2年的投资周期性相吻合,也是2011年房地产投资与税收保持同步增长的主要原因,从此轮房地产市场复苏与房地产业税收增长的时点看,两者增长的时间起点一致.在此后三次调控政策的陆续出台和成都市“限购令”的实施,房地产投资与销售连续两年高位回落,房地产市场再度步入调整状态,受市场下行影响房地产业税收同时回落,房地产投资与销售左右下的房地产市场走势与税收变化趋势一致（见图2）.

行业投入产出比高度相关

从2010～2012年连续三年亿元投资与房地产业地税收入产出比分析,这一指标值一直稳定在1：0.16以上,最大波动值仅为0.3个百分点,说明房地产投资与地方税收收入高度相关；从2010～2012年连续三年建筑业亿元产值与地税收入产出比分析,这一指标值一直稳定在1：0.04以上,最大波动值仅为0.2个百分点,说明全省建筑业产值与建筑业地方税收之间同样保持了高度的相关性.

结构体制对税收影响不同

税制结构对税收的影响

2012年房地产开发投资增速15.9%,较2010年增速回落22.3个百分点,而2012年房地产业地税增长12.82%,较2010增速回落44.49个百分点,国税甚至回落幅度达到72.5个百分点,两项税收回落幅度远大于投资,造成这一差距的原因在于受税制结构影响.

由于市场低迷企业拿地热情减弱,土地增值税、土地使用税、耕占税、资源税等税收大幅减少,数据显示,2012年全省住宅供地4804.58公顷,同比下降7.1%,较2010年增速回落71个百分点,与国税回落幅度基本相同.土地供应量的下降同时也对地税增长产生较大影响,加上房地产投资以外的二手房交易出现大幅萎缩,契税、印花税等大幅减少,数据显示2012年全省二手房销售2158.6万平米,较2011年同比下降8.6%,与2010年（二手房销售2569.92万平米,同比增长21.77%）相比,降幅达到30.37个百分点,此外,2012年全省耕地占用税收缴80.84亿元,同比增长65.69%,而这一数据并非当年实际供地应缴额,包含前期政府平台公司应缴未缴,是去年税收增长压力大而追缴以往年度应缴未缴的结果,对当年税收增长起到了一定助推作用,而对次年税收增长将构成基数压力.

地区投资结构对税收、经济的影响

房地产投资比重与房地产业税收比重相比较,19个市州呈现房地产投资占比高则房地产业税收占比高,房地产投资占比低则房地产业税收占比低的特点；仅广安、达州两地趋势有所差异.

房地产税收占比与房地产税收增速之间相比较,有14个市州呈现占比大、增速慢,占比小、增速快的特点. 房地产投资占比与房地产业税收增速相比较,结论与税收比重、增速比较结论一致,有14个地区呈现占比大、增速慢,占比小、增速快的特点.出现这一反差主要是受房地产发展周期所决定的,较高基数下的高增长难度较大,同时也反映出这部分地区税收征缴的压力.

以成都为例,虽然税收总量仍在增长,但占比却不断降低,一方面体现了宏观调控的成效,另一方面也说明该地区财政收入增长面临较大的压力.对全省而言,增速快的地区,受总量较小的影响,其对税收的带动不足以支撑全省税收高速增长,影响全省税收增长趋势的依然是占比较大的地区.

房地产业还是一个产业关联度较高的行业,涉及上下游产业50余个,产品千余种,房地产业的兴衰也将直接影响相关行业的生产经营,特别是对钢材、水泥、化工等基础建材行业的影响最为直接,同时房地产业也是四川经济实现投资拉动不可或缺的重要因素.在宏观调控政策下,推动房地产业的健康可持续发展已成为当前经济工作的重中之重.

2013年投资与税收预测

房地产开发投资总量预计增长14%

2013年“国五条”调控新政的出台,再次表明了调控的决心和调控力度,后续还将陆续公布配套实施意见,将会进一步考验房地产市场的承受压力,造成投资与销售的持续走低,初步预计,2013年全省房地产开发投资总量约为3720亿元,增长约14%.

房地产业税收总量预计为590亿元

2013年在房地产市场调控依然趋紧的政策环境下,房地产开发投资增速回落将进一步加剧房地产业地方税收征收困难,按照房地产投资与地税收入产出比回落趋势推算,预计2013年这一比例将回落至1∶0.159,2013年全年房地产业地方税收总量约为590亿元,同比增长约13.1%（见图3）.

建筑业地税收入预计达300亿元

2013年省委、省政府已确定了投资增长奋斗目标21000亿元,增长16.5%,要保持投资目标的顺利完成,2013年四川建筑业仍将保持较高的增长速度,初步预计2013年全省建筑业完成产业约为7300亿元,同比增长约16.8%,按照近三年建筑业亿元产值与地方税收最低产出比1∶0.041测算,预计2013年建筑业地方税收将达到300亿元,同比增长约12.8%（见图4）.

对财政收入的贡献仍将突出

作为四川财政收入的重要组成部分,近年来房地产业及其相关建筑业税收对稳定四川地方税收乃至地方公共财政收入增长发挥了积极推动作用.但房地产业税收属于一次性税源,对当期房地产市场的发展走势依赖性强,如果没有后期产业发展的支撑,抬高了基数的财政收入、地税收入继续稳定增长将难以为继,特别是房地产投资占比较高的地区,如成都、南充、绵阳等税收增长的压力更加突出,同时作为政策影响敏感度高的行业而言,其市场走势具有较大的不确定性,尤其在国家调控措施不断加码的背景下,房地产市场短期内繁荣的局面不会再现,土地供应、新开工面积负增长、待售面积大幅增加,进一步加剧了房地产行业发展压力,房地产行业回落趋势将不可避免,但房地产业及其相关税收短期内还将保持较高的税收占比.但对财政收入增长的贡献将逐步减弱.房地产业一业独大或将房地产业及其相关税收作为财政增收主渠道的做法将难以为继.

从长远分析,新型工业化与新型城镇化所带动的住房刚性需求,将继续助推房地产市场的发展,市场调控与市场发展两者之间并不矛盾,对房地产市场发展过分悲观的看法也不足取,尽管政策影响还将持续,但市场供需关系会不断弱化政策影响时效,我们并不否认投资回落趋势,但城镇化、工业化、农业现代化的加快推进必然要推动房地产业的刚性需求增长,地方财政对房地产经济的依存度短期内还十分巨大,也必然带动税收的增长,对四川财政收入而言,未来房地产业及其相关税收仍将继续起到明显的助推作用.

（作者单位：四川省统计局）