房地产市场相关政策走向

点赞:5526 浏览:20498 近期更新时间:2024-02-03 作者:网友分享原创网站原创

政府打出一套“组合拳”

在地方政府、开发商、境内外投机者、商业银行等多个利益主体的推动下,我国楼市从2004年到2007年进入疯狂的上涨轨道,形成了明显的“泡沫”.一般消费者希望改善住房条件的期望越来越遥远,即使部分消费者奋力改善了住房条件,但是背负了沉重的债务负担.同时,政府意识到,如果不排除楼市的“泡沫”,最终将对整个国民经济造成严重的不利影响.在此背景下,政府自2004年开始打出了一套“组合拳”,通过土地政策、货币信贷政策、税收政策、外汇管理政策等各种措施的组合,有效地打击了房地产市场的炒作与投机行为.

随着美国次贷危机的爆发,国际经济萧条的迹象非常明显,这一点从国内企业尤其是中小企业的出口形势可以得到有力证明.国内企业尤其是出口型中小企业或加工贸易型企业的萧条,直接或间接地对国内其他经济体产生影响,包括进一步加剧了房地产行业的萧条,这是政府有关部门在采取宏观调控政策时所没有预料到的.

过去几年一路凯歌的房地产市场在2007年底遇到了发展的寒流,一般的房地产开发商步入了恶性循环:开发商资金紧张→房价下降→消费者观望→交易量下降→开发商资金更加紧张→房价进一步下降→消费者进一步观望→交易量进一步下降.即使是一些所谓的房地产大鳄,也不得不谨慎小心,快速回笼资金,储备而不是土地,以备度过寒冬所需,或为下一步收购中小开发商的土地做好储备.也因为上述情况,最近以来社会上经常会有各种声音出来,包括要求政府“救市”,采取措施支持房地产越过寒冬,包括减税、放松货币信贷政策、放宽土地政策等等.但是从政府层面来看,以中国人民银行为代表的政府有关部门,在从紧的货币政策问题上,似乎没有松动的迹象,当然这可能仅仅是央行的意见.


开发商消费者两难的抉择

房地产行业目前已经是国民经济一个支柱性行业,关系到多个行业的发展,关系到政府的税收收入与非税收入,关系到民众的住房需求能否满足,也关系到民众的存量住房资产是否能够保值增值.最近深圳媒体热炒的所谓个人住房贷款“断供门”风波,从一个侧面说明了当前“价量齐跌”的现状对消费者民众的巨大影响.

从全国来看,目前房地产的还远远没有达到一般消费者的预期,也正是因为消费者心理预期的因素以及其他因素,绝大部分消费者还在观望,希望房价进一步下调;但是同时,一些2006年或2007年购写房产的消费者,又正在面临“负资产”的煎熬或者考验,特别是在沿海的一些大城市,这种情况较为明显.

问题还在于,如果房地产的调控政策继续,有可能为下一轮的经济周期埋下隐患:大部分中小开发商可能会因为短缺而退出市场,房地产行业的区域性寡头垄断现象会进一步加剧;市场参与者越少时,消费者的选择会越少,房地产的快速上涨可能又会马上到来,市场恶性循环会进一步加剧.

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国际上的影响也从来没有如此深刻地影响我国的经济体系,在次贷危机和高油价等因素影响下的国际经济形势越来越复杂,我国企业虽然没有受到严重的直接影响,但是由于国外市场需求下降,国内出口型企业受到了严峻挑战,很多中小企业已经破产或濒临倒闭,直接或间接地影响到国民经济的大局,也包括房地产市场.

从当前经济形势及消费者预期来看,房价还有较大的下调空间,当前的宏观调控政策应该继续保持一段时间,“泡沫”还没有完全消化;从国际国内复杂的经济形势来看,“价量”继续下跌,可能对整个国民经济会产生严重的不利影响,包括金融环境的恶化影响到银行体系的坏账,因此当前的宏观调控政策如再不调整就可能会“过度”.地方政府已经有非常明确的愿望,因为地方政府的税收收入受到影响,但是刚性的财政支出又难以削减;更关键的是,企业转型或破产引起的工人失业等问题已经受到了地方政府的高度重视.政府的态度又如何?也许很快会有相应的对策出台.

相关政策有可能适当微调

鉴于当前复杂的国际国内经济形势,以及北京奥运会等因素,短期之内政府不会有较大的政策出台,但是相关政策的研究不会停步,奥运会之后可能会有以财政政策为主的宏观调控新政策出台.

土地政策松动可能性不大.土地“招、拍、挂”政策、土地两年开发的要求等等,这些事关国家土地大政的政策,应该不会有松动的空间.但是在一些细节问题,例如90平方米以下户型应该达到70%的所谓“9070政策”,操作上相关政策会有与时俱进的变化.

货币信贷政策不会有较大的变化,但是不排除个别方案的调整.政府可能在信贷规模上有所调整,例如小幅度的适当放松银根.但是贷款利率近期还没有下降的空间,甚至有可能进一步上调;针对打击炒楼的政策,例如第二套房的信贷政策,不会有较大的调整;针对国外资金进入房地产市场的打击措施,短期之内不会有打的变化.

财政税收政策有可能会适当松动.在CPI高企的情况下,货币政策的首要任务是稳定CPI,而不是支持房地产等行业的发展,财税政策可能会成为政府的选项.各个行业尤其是房地产行业税负较重的问题,在当前市场较为萧条的背景下,不排除适当松动的财税政策出台,从而达到“放水养鱼、休养生息”的目的.当然政府的目的不仅仅是房地产市场,而是整个国民经济.

国家从2004年开始推出各种措施调控房地产市场,效果直到2007年年底才充分体现出来.如果国家在奥运会之后出台新的调控措施,作用可能也是明年或后年才能完全发挥出来.

因此,对于一般消费者,写房的最佳时机可能还没有到来,国家宏观调控政策有所变化后再写也不迟;对于房地产开发商而言,“为王”的财务教条还没有过时,当下最紧要的是回收,不论是通过股权转让、通过低价销售、上市或发债,还是其他融资渠道.

随着美国次贷危机的爆发,国际经济萧条的迹象非常明显,这一点从国内企业尤其是中小企业的出口形势可以得到有力证明.国内企业尤其是出口型中小企业或加工贸易型企业的萧条,直接或间接地对国内其他经济体产生影响,包括进一步加剧了房地产行业的萧条,这是政府部门在采取宏观调控政策时所没有预料到的.