深圳弱势群体住房保障的现状其完善方案

摘 要 本文以深圳为案例城市,对其弱势群体住房保障的现状及存在的问题进行分析,就如何完善深圳弱势居住群体住房保障制度的基本方案提出了若干建议.

关 键 词 弱势群体 住房保障 深圳

中图分类号:C913 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)05-171-02

据有关数据显示,2005年深圳市享受最低收入租赁住房补贴保障的家庭1482户,其中新增家庭298户,617人,退出265户,504人,实际发放金额433.59万元,全市历年享受租赁住房补贴保障家庭总数累计达到1938户.全年有5600余户继续享受最低收入家庭租金核减政策,减免租金约300万元.总体来说,目前深圳市弱势群体住房保障供应制度尚不完善,仅制定了面向城市最低收入家庭的廉租住房、面向城市中低收入家庭的经济适用房制度,缺乏系统的弱势群体住宅保障供应制度.

一、深圳现行弱势群体住房保障制度中存在的问题

(一)缺乏明确的目标和长远规划

保障住房的建设规模、建设标准的确定应根据当前的经济发展水平、居民的收入状况制定住房保障的短期目标.同时,结合当前的经济发展速度合理预测未来需求,制定规划,并随着经济的发展和国家宏观政策的调整而实施调整规划.

尽管深圳市在国家大的住房供给体系的背景下,已经建立并实施了针对低收入家庭的廉租住房制度,但其供给缺乏一个根据本地的实际制定和实施的长期发展计划,缺乏保持规划的连续性和适度超前,使得保障住房建设随意性大,低收入居民的住房问题长期得不到解决.

(二)审核中存在的问题

在目前低保制度运行中,主要依靠社区居委会对于本社区情况熟悉的优势,由街道办事处或镇政府委托居委会对申请人收入情况进行调查和审核,往往缺乏公正、客观性.而且由于历史的原因和重视、投入不够,我国各城市基本没有建立住房、收入档案,居民住房情况和收入信息不健全,许多“隐性”收入难以搞清,导致无法准确界定住房保障对象.

另外,从建设部等五部委的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》到各大城市的廉租住房实施办法,均只有对承租廉租住房的家庭条件改善后有意隐瞒收入等情况的规定,而没有对明知不符合申请条件却查重申请的行为的处罚办法.这样一来,就很容易诱使部分家庭条件超过承租廉租住房标准的人钻法律的空子.

(三)资金来源渠道单一

根据国家2003年底颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和深圳市建成、储备的廉租房要求,本着“不宜集中、相对分散”的原则,市房改办在在建的经济适用住房小区安排建设1000套廉租房建设,廉租住房所需资金1亿元,经市政府办公会议研究确定,市房管局筹措3500万元,市财政计划3000万元(其中当年落实500万元),市公积金管理中心在全市住房公积金增值部分中拿出3500万元,至年底,所需资金基本落实到位.

对比关于《深圳市保障性住房条例(草案送审稿)》中的第十六条“资金来源说明,廉租住房保障资金,实行财政预算安排为主、多渠道筹措的原则,来源主要包括:市、区政府财政预算安排的资金,政府出售或者出租保障性住房及其配套设施所得的收益,市住房公积金闲置的部分资金,社会捐赠的资金,其他渠道筹集的资金.”从中可以看出,深圳市廉租住房存在资金来源单一、缺乏连续性等问题,往往是建一批廉租房,筹措一次资金.

二、深圳弱势群体住房保障问题解决方案探讨

(一)基本原则

1.明确政府是承担住房保障的责任主体,界定市场和保障界限.各个地区经济发展的不平衡必然导致作为市场补充的住房保障更多的呈现为一种地区化的行为.因此深圳住房保障制度的责任主体需明确区分地方政府直接主体与政府间接主体的责任.在管理体制上,由政府负责行政管理,将住房保障作为住房制度整体设计的一部分,在相关的制度安排上考虑与住房保障的衔接,保证住房保障目的的实现.制定住房保障法律法规,通过法律规范保障制度的运作.作为地方政府,依据相关的法律法规,确定与本地区经济发展水平相适应的适度、合理的保障水平,制定适合本市的具体细则,同时负责住房保障的具体事务性工作,保证具体操作中的公开、公平.

2.加快发展面向弱势群体的廉租住房.现阶段城市弱势群体住房保障的供应水平应根据城市自身的经济发展水平、财政支持能力和弱势群体情况灵活确定,但基本上应定位在较低水平,以救济性为主,改善性为辅,即在初期对弱势群体的住房保障供应做到满足基本的生活功能,达到安全、卫生即可,待经济发展水平提高、财力充裕后,再加大保障的深度.

3.根据市场供求关系,分阶段、分层次地解决住房保障问题.从各国住房保障的经验上看,住房补贴政策大体可分为补“砖头”和补“人头”两类.在进行政策选择时,要注意分析市场供求关系.如处于住房总量短缺的阶段,则需要政府通过政策参与,间接新建保障性房源,如果存量房源可以满足住房保障需求,则收购旧房作为保障性房源或由保障对象直接租赁市场上的低租金住房.补“砖头”或补“人头”的政策会影响市场供求关系,在住房供给短缺时,如采取补人头政策会刺激需求,引起房价上涨.因此,深圳政府在决定当地住房保障方式时要掌握市场房源状况,在充分分析市场供求关系的基础上做出决策.

4.发挥财政、税收、金融等政策手段的作用增加保障性住房供给.目前我国正处于经济建设和城镇化的快速发展时期,众多薄弱环节需要政府的投入,政府的保障能力和保障需求之间存在着极大的不平衡,单纯依靠政府的财政力量解决弱势群体住房保障需求有些困难.因此,在住房保障制度上,应充分发挥政府的政策手段作用,动用财政、税收、金融等政策手段,吸引更多的社会资源参与住房保障的供给.针对目前廉租住房建设及收购上,制定鼓励措施如税收优惠、财政贴息贷款等,刺激弱势群体租赁住房的供给,调动社会资金建设、收购廉租住房房源.

(二)组织机构

根据国内外的经验,在组织机构上,成立专门的决策协调机构和执行管理机构,对廉租房的建设、供应、管理实行统一的领导,打破廉租房由建设、财政、民政、国土资源、税务等部门多头管理、无人负责的状况.

首先建立廉租住房的运行管理信息系统,由以下三部分构成:(1)廉租住房资料主系统.此系统是廉租住房资料的储存库,包括廉租住房的所有状况、地址、面积、保障租金、定价日期、定价方法等资料.(2)房地产市场租金资料系统.此系统是房地产市场租金资料的储存库,主要提供房源信息、市场租金、租金分析、统计报告等.(3)租户家庭资料系统.此系统是租户家庭资料的储存库,包括租户家庭人员、家庭总资产、总收入、意外负担等动态情况.其次,决策协调机构.成立专门的弱势群体廉租房决策机构,行使设计保障住房预警机制、评估房地产市场形势、设立保障水平、制定和实施弱势群体住房保障政策等的职能.最后,执行管理机构.由深圳市政府成立住房保障的执行管理机构,负责根据决策机构设立的标准,实施住房计划,包括廉租住房的建设、分配和管理等实施.

(三)保障方式

1.实物配租.实物配租是指住房保障的执行管理机构向保障对象直接提供低廉租金标准的住房.

2.租金补贴.借鉴美国模式,对租住公房的家庭实行提租减免,其余不符合实物配租政策的家庭进行租金补贴.

(四)资金来源

建设初期,弱势群体廉租住房的资金来源应依据财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则.主要有以下几种方式:

1.财政拨款.将廉租住房资金纳入公共财政预算支出之中,根据廉租住房发展规划和财政支持能力,确定年度廉租住房经费支出水平,保证这项制度长期发展.

2.征收住房超额消费税.按照居民实际居住住宅面积,确立住房消费标准,对住房消费水平高、超过标准者适当课税,从中提取部分金额,纳入廉租房基金.

3.发展廉租住房的商业融资.发行廉租房建设债券.通过发行15年期的建设债券,筹集建设资金.

4.开征社会保障税.现阶段,我国城镇居民实际收入水平已超过其他中下等收入国家,国民储蓄水平居世界前列,已具备征收社会保障税的经济条件.因此,在近期内可考虑开征社会保障税,为廉租住房的建设和管理提供资金来源渠道.

5.借鉴香港经验,出租兴建经济适用房及廉租房的附属商业店铺及设施的资金.

(五)廉租房来源

1.以政府直接或间接建房为主,可采用BOT,ppp等模式.

2.收购部分空置住房.既可马上筹集一部分廉租房源,又可消化部分空置住房.

3.利用“差价换房”置换出来的空余公房.

4.借鉴英国模式,政府可以规定开发商开发的项目达到一定规模时,将一定比例的房屋作为保障型住房,由住房保障管理机构以成本价购得,然后作为廉租房提供给最低收入家庭.

在现阶段政府财力有限、居民收入较低、房价比较高、弱势群体住房条件相对较差而急需改善的情况下,深圳市政府应通过政策参与,新建保障性房源,在较短的时间内刺激保障性住房总量上升,缓解住房短缺矛盾,但建房规模要控制在一定的范围内,保持适当的水平,并可适当收购旧房作为保障性房源或由保障对象直接租赁市场上的低租金住房.待供需矛盾缓解,供大于求时,逐步向补“人头”政策倾斜.

注释:

廖阳.廉租住房政策实施过程中廉租对象界定问题研究.西安:西安建筑科技大学学报.2004.31-33.

赵新才.中国城市住房保障制度研究.武汉:华中师范大学学报.2001.21.

建设部政策研究中心课题组.完善住房保障制度是调控市场重要环节..省略/DRC.mon.web/DocViewSummary.aspxLeafID等于264&DocID等于133 842 2.2006-05-31/2009-04-10.

王连华.廉租房――上海实现“居者有其屋”之路.上海综合经济.1998(2).17.