地价与房价的关系地方政府对房地产业的影响

摘 要 ：在我国,房地产业是扩大内需、促进国民经济增长的重要产业,在房地产业的迅猛发展下,近年来的房价持续走高,房价也成为了目前人民、政府、社会关注的一大焦点.针对居高不下的房价,政府也出台了一系列的金融政策、土地政策,以调控房价,稳定房地产市场,但在实际操作过程中,受诸多因素的影响,使得实际效果与调控目标有着较大差距.本文以地价与房价的关系为着眼点,探讨了地方政府和房地产业之间的关系,以及其对房地产业发展的影响.

关 键 词 ：地价 住房 地方政府 房地产业

一、前言

从我国住房体制改革以来,在这十多年间,房地产业开始了飞速发展,其发展速度一度超过了如英国、美国等发达国家.房地产业的飞速发展也带来了房价的一路飙升,面对居高不下的房价,政府也开始了一系列的调控,如被认为调控最严的《国十一条》,但即便是在这样严厉的调控政策之下,房价也并未降低.对于政府出台的各种调控政策,除了税收、货币政策可对房地产市场产生直接影响外,其他政策则必须经由地方政府执行,这就形成了“―地方―房地产业”的关系,在该关系下,政府负责制定调控目标,地方政府负责执行政策,房地产企业反映调控效果,在调控目标与调控效果之间,会存在着诸多影响因素,对调控效果产生影响,这也是各种调控政策难以起到实质性效果的主要原因.

在房地产中,地价与房价是其主体,二者关系的协调性会直接影响到土地利用效率、房地产业发展,所以探讨二者间的关系有助于了解房地产市场,也有助于制定有效、合理的调控措施对房价进行控制.

二、地价与房价关系分析

(一)房价带动地价

虽然人们需要的是房产这一最终产品,但地产却是房产的承载者,所以在房产不断上升的同时,必将拉动地价.房价、地价二者互为因果关系,但在不同区域、时期,二者对房地产的影响又有着较大区别.当前时期的政府土地供应以派生需求为主,但在房地产企业炒卖、囤积地皮的情况下,就会致使地价成本不断提高,进而转变为在成本驱动下导致房价上涨.从房价与政府土地供应的关系来看,主要是由于房价上涨,导致了政府土地供应（地价）的上涨.据相关研究结果显示,房价、地价二者是互动的,二者没有固定的比例标准,近年来,房价与地价都在上涨,但房价上涨的原因是多方面的,地价上涨的原因则是住宅市场的供不应求所导致的.

(二)地价是房价的基础

房价的成本构成包括了地价、销售费用、开发成本、企业利润,地价作为房价的成本构成要素,必然会对房价产生影响.另一方面,土地获取是房产活动的基础,房地产开发商是在获取土地使用权以后才开始进行开发和经营,也就是先形成地价,再形成房价.由此看来,房价是建立在地价的基础之上的,地价的上涨势必促进房价的上涨.

三、地方政府对房地产业的影响

首先,对于房价,政府的态度是维持稳定,既不想短时间内暴涨也不想短时间内暴跌.对于地方政府来说,其行为具有短期性,所以对高房价持有激励、支持态度,这是因为高房价会带来高税收,增加财政收入,同时也会提高短期任职的政府官员的政绩.

其次,土地财政也称为第二财政,它是指地方政府通过流转土地使用权来获取满足地方财政需要的收入,是一种预算外收入.我国地方政府的土地财政,主要是凭借增量土地来增加财政收入,即使用土地使用权出让金来支持地方财政需求.土地是房地产业生存、发展的基础,而地方政府领导出于政绩、地方形象方面的考虑,会大力开展各种房地产建设,如工业园、开发区、城市经营等,在政府权力的荫蔽下,使全民所有的土地财富沦为了地方政府谋取利益的工具.地方政府对土地的垄断,导致了土地升值,让房地产开发商加大投资力度,从而促使了房价的上涨,房价上涨又会致使地价上涨.房地产的这种发展模式,使地方经济更多地依赖于房地产,从而使其陷入了政府调控的循环模式中,而房地产业的暴利也让房地产企业、银行、政府三者结成了利益联盟,从而对人民的房地产消费产生了排挤效应.

最后,土地是房地产业的首要生产要素,也是其发展的前提.其土地的获取离不开土地供给者――地方政府,在地方政府的土地财政中,房地产业对其贡献颇丰,部分地方政府甚至高达51%,这就促成了地方政府、房地产商二者的合谋,使房价保持高涨趋势,以促进房地产企业自身发展,同时为地方政府创造更多财政收入.

四、总结

客观地说,中国房地产业市场具有一定的复杂性,当前的房地产市场结构也是多种因素共同作用的结果.我国房地产业具有其特殊性,它涉及到众多利益主体,如地方政府、政府、银行等,所以要对现今的高房价进行有效的调控,也并非易事.在房地产业发展势头强劲的今天,高房价让越来越多的居民开始担心写房问题,这一局面的产生,与由地方政府、银行、房地产开发商等组成的利益集团对房地产的操控有着直接关系.虽然政府出台了一系列的房间调控政策,但在地方政府的具体执行中,却为了GDP、政绩,联合房地产开发商做出了与政策相背离的行为,从而使调控效果与预期目标相去甚远.总而言之,地方政府对房地产业的发展做出了巨大的“贡献”,是推动房地产业发展的中坚力量.