我国房产税改革的现状问题

【摘 要 】2011年1月28日,房产税改革试点在上海和重庆同时启动,其核心内容就是取消“个人所有非营业用的房产”的免征待遇,对个人自住房的保有环节开征房产税.上海、重庆两地的改革引发了激烈的争论,而其试行效果也引起了广泛的关注,从房产税试行伊始,业内就有一些持怀疑态度的学者,即房产税对于持续上涨的房价而言是“对症下药”还是“饮鸩止渴”?笔者综合分析了诸多学者的研究成果,从房产税开征的必要性出发,试图找出症结之所在,进而提出了完善建议.

【关 键 词 】房产税；土地财政；税收法定；调控

一、引言

上海和重庆的房产税改革试点是房产税改革破冰之举.2011年1月28日,上海、重庆两地的改革自试行伊始就引发了激烈的争论,即房产税对于持续上涨的房价而言是“对症下药”还是“饮鸩止渴”?诚如国家税务总局原副局长许善达先生所言“上海重庆房产税试点从初衷来说已经失败了”.一方面,房产税于房屋迅速上涨时,政府为了调控房价而采取的宏观调控手段,显然,控制房价是房产税的首要目的.然而,上海、重庆在试行房产税之后,仅在2013年一年间,上海的房价平均每平上涨6546元,重庆的房价也没有改观.另一方面,增加财政收入是房产税的又一目的,但是,根据郭宏宝先生的调研,在试点的沪渝两地,房产税收入所占比重甚至低于其他非试点城市.因此,不管是在调,还是在增加财政收入方面,房产税都不能达到预计效果.本文综合分析了诸多学者的研究成果,试图找出症结之所在,进而总结出了一条推行房产税的合理路径――房产税的法治化路径.

二、房产税开征的必要性

(一)开征房产税有助于遏制投机者恶意购房的行为

目前,随着我国城镇化的推进,涌入城镇的劳动者对住房的需求逐渐增加,因此房地产行业蕴含着高额的利润.但是,真正需要购房的消费者通常是大学毕业后工作不久的人群,他们积蓄不多,需要按揭方能购房；而根本不缺住房且又有一定积蓄的人群却将房地产业视为一个低风险、高回报的投资行业,于是,他们购入多套住房,等到房价上涨后再转手卖掉以赚取差价.很显然,这势必导致富者恒富、穷者益穷的恶性循环.由此,开增房产税,对第二套房加以课税,这有助于遏制投机者恶意购房炒作的行为.

(二)开增房产税有助于税收体系的健全

自1994年分税制改革以来,地方政府财权与事权的不匹配导致了地方政府缺乏资金,地方政府进而转向出让土地.改革开放30余年,我国的城市化水平从17.9%提高到2009年的46.6%,城市化进程的推进使得市场对房地产需求迅速增长,而我国的城市土地属于国家所有,因此地方政府通过在土地一级市场出让土地获得的巨额土地出让金,渐渐成为地方政府预算外收入的主要来源.尽管,从重庆、上海的试点来看,房产税的的财政功能并不明显,但是,我们认为这主要是房产税自身要素设置不合理所致.

三、房产税开征的现存问题

(一)房产税的定位不正确

如前所述,自房产税开征伊始,普遍认为房产税的目的在于稳定房价,当然这与房产税产生的背景有关.不可否认,政府在施行《房产税暂行条例》时有这方面的期许,正因如此,在房产税试行之后,房屋仍然有增无减时,人们便对房产税失去了信心.其实,原因不在于房产税本身,而在于失望者的认识错误,对房产税的目的认识不正确.

(二)房产税对“税收法定原则”之背离

行政试点作为我国推行改革的一种惯用方式,在一定程度上起到了有效的“试错”功能,减少了决策失误带来的不必要成本,也积累了宝贵的实践经验,有利于促进税制与经济社会发展相协调.但与此同时,对试点模式正当性、合法性的质疑与批评也在与日俱增.具体而言,上海、重庆的《房产税暂行条例》实则违反了税收法定原则.

四、完善房产税的建议

(一)明确房产税的目的

1、强化税收调节社会财富分配、促进社会公平、保障人民群众基本生活需要的职能.重点是针对商品房的不同属性进行不同的调节即对于具有社会保障性质的廉租房、经济适用房等应给予免税优惠；对于普通商品房应按照市场经济规律要求确定合理税负；对于高档商品房则应实行高税负.同时加大对通过房地产炒卖行为取得过高收入的调节力度.

2.推进房产税的法治化

在符合法治要求的前提下,房产税改革主要有两条可选路径：一是由国务院修改《房产税暂行条例》；二是由全国人大及其常委会制定《房产税法》.

(二)合理调整房产税的要素

1、征收范围.以现行房产税和城镇土地使用税的征收范围为基础,并将个人非经营用房和农村地区的非农业用房地产纳入征税范围,扩大税基.

2、计税依据.实行从价计征,即以房地产的评估价值为计税依据.评估价值由专业的评估机构和人员,根据法律法规规定,按照专业的操作规程和评估方法进行评估,并根据市场及其他相关因素变化情况进行定期调整,确保评估价值能够真实反映房地产的价值.

3、税率.实行地区差别超额累进税率,即对不同地区、不同类型、不同用途的房地产适用不同的税率.

五、结语

综上所述,我认为,上海、重庆的房产税试点之所以让人们失望,其根本原因在于我们队房产税的定位不正确,房产税的根本目的不应是调控房价、稳定房价,而应当回归其税收功能,及财政功能.然而,对此亦有学者批判,房产税对于地方财政的贡献微乎其微,对此我认为这亦不能成为否定房产税的理由,而应该从房产税本身来寻找症结之所在,即房产税要素设定不合理,直接影响到房产税额的计算,从而影响到房产税财政功能的实现.由此,重新定位房产税的目的,合理确定房产税的要素方为解决之道.