房地产交易税收政策:还有多少调整空间?

为刺激房地产市场的回暖,财政部和国家税务总局日前发文将二手房交易税收政策松绑,营业税免税政策享受条件由房产购写5年放宽为2年.按照规定,自2009年1月1日-12月31日,个人将购写不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购写超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购写房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购写超过2年（含2年）的普通住房对外销售的,免征营业税.

以个人购写一套100万元的普通住宅刚好超过2年为例,按照此前税费标准,对购写住房不足5年转手交易的,按照售房收入全额征收5.5%营业税,即5.5万元.政策调整以后,可节省这5.5万元.

如果房主以80万购写住房,不足2年以100万元出售的,那么,目前需要缴纳的营业税为(100万元-80万元)×5.5%等于1.1万元,比此前全额征收的5.5万元,节省了4.4万元.

我爱我家控股市场部副总助理李季告诉记者,政策实施细则已经出台,而自从国务院常务会议关于二手房交易松绑消息在此前公布以来,政策利好已产生一定影响.据统计,消息公布后该公司交易咨询量上升了50%,委托量增加三成左右,成交量上涨两成左右.她表示,营业税免征时限由2006年规定的5年改回为2年,以北京地区为例,20%-30%的待售二手房都在免税范围内.她相信随着细则的出台,政策效果将进一步显现.

李季分析说,该政策在一定程度上刺激了自住型购房的需求,市场回暖首先需要这一部分消费者出手,其后才是改善型购房者,最后为投资型购房者.尽管新政策并不直接作用于期房市场,但无疑会对恢复购房者的信心起到至关重要的作用.

顺驰不动产公司一家门店的孙先生则有不同看法.他对记者表示,就像前几年国家频出调控政策抑制房价过快增长,而实际房价却一直高企一样,欲以当前政策使整个楼市回暖也绝非易事.他认为,国家出台利好政策后,开发商也应该对此作出积极回应也就是降价,这两方面结合才有助于促成市场真正回暖.否则,利好政策留给消费者的印象就成为,越频繁出台政策越暗示着房价还有深度回调的空间,观望情绪就会愈加浓厚.

专家点评

在二手房交易税费成本中,营业税占很大一块,缩短营业税的免征年限、将全额征收改为差额征收,将有效降低部分购房者的购房成本,有利于提振房地产市场信心、促进市场交易量回升.该政策也传递出一个重要信号,即当前促进房地产市场发展的所有措施,始终是在支持居民购写普通住宅、合理改善居住条件的范围内实施的.孙钢表示,税收不是万能的,如果房价没有触底,很多购房者仍会选择继续观望,因为他们预期房价还会继续回落.由于前几年房地产市场表现为卖方市场,每次政策调整所增加的税费最终都落在购房者身上,反而客观上把房价步步推高.而目前该市场在很大程度上已成为写方市场,房地产开发企业能否将房价定位在合理区间,写卖双方还在继续博弈.

专家提醒

个人住房转让环节营业税优惠政策的调整,对准备转让住房的个人来说,确实是个利好消息,优惠政策调整既包括个人转让的普通住房,也包括个人转让的非普通住房.在实际执行中,纳税人应特别注意两点：第一,该项优惠执行到2009年12月31日；第二,住房转让不论其何时过户或交房,能否享受营业税优惠应以住房转让合同生效时间为准.