低碳经济给房地产业带来的新机遇

【摘 要】低碳经济是世界关注的热点话题,低碳经济,是一种高能效、低资源消耗和低温室气体排放的经济模式,提倡低碳生产和低碳消费；追求可持续发展的新举措,是中国房地产企业带来了新的发展机遇.

【关 键 词 】房地产业；低碳经济；房地产发展；蜕变研究

房地产业在我国是典型的高排放行业,专家预计2020年我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%；房地产也是我国节能减排潜力最大的行业.房地产业作为我国国民经济支柱产业,处于国民经济各个产业链的中游,与20多个上下游拉动经济产业相关,发展低碳房地产既可拉动上游绿色生产,推动下游绿色消费,又能促进房地产产业结构调整,对拉动经济增长、增加就业、平抑房价都具有重要意义.

1.抑制低碳房地产业发展因素

1.1 指标评价标准欠缺

现阶段,我国与发达国家在低碳衡量标准方面还存在较大落差,虽然近些年我国提出了“生态建筑、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念,但仍然处于小区域示范阶段.在欧美发达国家标准化组织正在以PAS2050为标准依托该标准发展ISO14067产品碳足迹来发展低碳经济,而我国正处于发展低碳经济的初级阶段,低碳标准和碳排放指标评价标准欠缺,缺乏宏观指标转化为法定规划有效指引.

1.2 房屋空置率过高

我国没有统一的空置商品房标准.上海市以3年为限、北京则是4年.哈尔滨市统计部门则按开发商上报的所有存量房面积统计商品房空置面积.以哈尔滨为例,哈尔滨市一些新建小区冬季停热的住户非常多,不少小区的入住率仅为两三成.在新建小区较集中的松北区,入住率仅30%左右.房屋空置率过高严重造成资源浪费,抑制低碳经济的健康发展,过高的房屋空置率也反映出市场炒房现象严重.

1.3 低碳观念与建设成本难以融合

低碳经济之所以发展缓慢,除了技术上需要不断创新等原因,最主要是成本增加问题.这也是阻挡国内大多数房地产开发商涉足低碳地产的主要原因之一.据有关方面测算表明,开发节能50%的建筑,要增加10%的房屋建设成本,加上低碳、新能源,建筑成本估计会增加1000元/平方米.目前在我国,低碳建筑资金由开发商一次性投入,而节能回报却由业主持续性享受,两方面的主体并不一致.究竟谁应该为建筑节能写单?开发商不愿承担因此新增的全部成本；而消费者虽然接受低碳地产观念,但更看重现实的支出.不可忽视的是,建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给消费者,势必导致房价进一步上扬,远远超过了绝大多数消费者的承受能力.

2.发展低碳房地产的途径

2.1 制定节能效果评价系统

当前我国在制定低碳衡量标准方面根基不深、经验不足,应加强与各国政府、国际组织在建筑节能减排领域的合作.欧美发达国家在制定低碳住宅建设标准与节能控制指标方面相当成熟,我国可参照美国的LEED认证、英国的BREEAM评估体系从住宅小区规划、建筑单体、环境控制术、建筑照明节能、水工业与垃圾处理暖通空调等方面进行建筑节能评级与认证,认证标准应适合我国国情保持差异性、可持续性及可操作性,建立我国低碳建筑标准的第三方测评体系(如表1),实行循环经济和清洁生产,实现建筑全生命周期内能源利用“3R”,即再利用(Reuse)、再节约(Reduce)、再循环(Recycle)与建筑“四节”(节地、节能、节水、节材).我国政府应制定低碳房地产发展战略,结合国家整体情况完善建筑节能的相应法规文件和标准规范,建立房地产建筑工程设计、施工、验收、运行等全过程节能效果评价系统.

2.2 完善居民住房保障制度

加强土地监管,抑制土地投机,严格控制土地供应量.调整土地的供应结构,进一步推行城市基准地价制度,编制并定期发布地价指数和各类物业指数,为市场交易提供合理的参考,加快土地出让市场化.对土地征收空置税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投资成本.适时实施土地增值税.征收房地产税,改革土地出让金收取办法,哈尔滨市应考虑制定相关税收政策,对房地产转让征收高比例所得税.禁止期房转让、售房信息网上公示的措施,主要是遏制短期炒房、炒期房的行为,将投资获利的时间延长,从而降低获利的收益率.

2.3 构建公共机制倡导低碳生活

确定房地产开发企业(特别是国有及大型民营房地产企业)在低碳房地产发展中的主体地位,建立低碳房地产利益相关方(政府、行业协会、房地产相关企业、消费者)参与合作机制.创造有利于低碳房地产技术创新的环境条件,建立规划、设计、开发、施工及物业管理领域的密切合作的研发体系,强化企业技术创新的动力机制,支持低碳房地产技术的研发、示范和使用；通过减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等鼓励措施,化解企业风险,鼓励更多房地产企业投身低碳发展；倡导居住空间的低碳装饰、合理设计通风和采光系统、选用隔热保温的建筑材料、选用节能型取暖和制冷系统,避免过度装修；推动家庭生活各环节“节能减排”,有效降低每个家庭的碳排放量,建设低碳社区,实现住宅社区能源消费自给自足.2010年在上海世得到应用的太阳能光热利用技术,用太阳能光热设备加热1米的水,比使用燃气节省费用20元左右.该项目每年直接减排二氧化碳一万吨以上,达到节能减排可再生能源在房地产领域的应用的目的,大大减少了居民的入住成本.低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分,低碳社会生产方式是前提,而低碳生活方式是实现低碳经济的关键.整合低碳房地产价值体系的社会认同性,充分调动设计师、建造师、物业管理、房地产商、材料供应商、业主等的积极性,达成低碳消费的共识,形成发展低碳房地产的社会氛围和舆论环境.调整产业结构和发展模式,提高能源利用效率,倡导以TOD为主导的土地利用开发模式、紧凑的土地利用形态,发展节能环保的公共交通,鼓励低碳消费模式和生活方式.

2.4 出台经济激励政策

政府应给予低碳建筑的房地产企业和购房者一定补贴,从投资和需求两头进行引导,最终让整个行业走向低碳.建议在税收、行政审批、土地出让以及产业等方面向绿色低碳建筑倾斜.加大能源政策、技术政策、产业政策、消费政策支持力度,建立低碳房地产利益相关方 （政府、行业协会、房地产相关企业、消费者）参与合作机制,对低碳房地产开发企业进行减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等鼓励措施；对低碳房地产购写者提供抵押贷款、减税或补贴等优惠政策.

3.结束语

我国正处于发展低碳房地产的初级阶段,政府应整合低碳房地产价值体系的社会认同性,充分调动房地产商业和业主的积极性,达成低碳消费的共识,形成发展低碳房地产的社会氛围和舆论环境；调整产业结构和发展模式,发展住宅产业化使企业直观了解消费者的需求,才能达到资源的最优配置.我国房地产业的低碳化,不仅会降低碳排放量、节约费用,更要使得这一支柱产业从粗放型转向集约型.绿色低碳的房地产业必然会带动绿色低碳相关的建筑部件、新能源、环保等相关产业,这样也会促进我国低碳经济的发展进程,加快我国经济转型速度,为我国发展走在世界前列作出更大的贡献.