关于房地产企业所得税管理问题与

[摘 要]房地产业迅速发展,逐渐成为我国经济发展的新的支柱产业,同时对税收收入的拉动具有重要的作用,但税务部门对其所得税的有效控管则相对滞后,及时发现房地产行业存在的税务违法违章问题并建立相应的税收管理长效机制势在必行.

[关 键 词 ]房地产企业 所得税 管理

近年来,随着市场经济的不断完善和发展,我国的房地产业作为启动内需、促进经济增长的导向型产业,已逐渐成为国民经济的支柱产业.房地产业的迅猛发展,带来了税收收入的大幅度增长,房地产业的税收收入占税收总收入的比重逐年提升,为各地方财政做出了重大贡献,但由于其经营的流动性、单件性和长期性并生的特点,使税收政策在执行中和税收管理上遇到许多问题,税务稽查工作很难顺利进行,同时影响税收收入的预测和计划的准确度.另外房地产行业发展中出现的房价高、偷税等现象导致分配不公以及民生等问题,因此根据房地产开发、销售周期长的特点,以及房地产企业的不同类型,尽快制定出可操作性强、便于基层税务机关管理的内外资统一的企业所得税管征办法,加强房地产行业税收管理成为适应房地产企业发展的当务之急.

一、 我国房地产企业所得税的特点

我国房地产业的发展具有周期性,从投入到产出需要经过开发、销售、结算三个阶段,其周期比较长,对于一个房地产企业项目的开发大概需要三到五年的时间,另外房地产业的投资规模较大,需要启动的资金量较大,并且房地产行业同其它国民经济行业密切相关,具有很强的产业关联性,对国民经济的贡献率较高.我国房地产业对国家经济发展的各项政策都具有很强的敏感性,房地产企业对土地的需求受政府对土地资源的开发和使用计划的影响,从而影响房地产业的开发状况.由于房地产的受各种税费的影响,因此房地产企业的税费直接影响房地产的销售状况.房地产企业的税收涉及多个税种它包括:耕地占用税、土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等等.随着房地产业的发展,其在税收领域的地位将日益提高.另外不同税种增幅不同,企业所得税是增减不定,其主要原因是土地出让公开制、建筑安装成本的上涨,使得房地产企业的开发成本增加,利润下降.与出台的所得税分享制度有关,个人所得税和印花税也在不断增长.

二、 我国房地产企业所得税管理中存在的问题

1.纳税人主动纳税意识较差

多元化的房地产投资主体及其纳税人对税法的遵从度不高,使得税收管理难度加大,另外房地产行业快速发展但是税收管理却相对滞后由此导致国税机关对房地产行业的登记管理不到位.

2.政策不明确,征收管理存在盲区,偷税、漏税时有发生

(1)预售款不按规定结转销售收入

房地产企业在账面上通过将预收房款记在“其他应付款”科目上、将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等操作隐匿预收的房款,另外在实际操作中,由于销售实现时工程决算滞后,工程成本无法确定,有些房地产开发企业不作收入也不作成本等到工程决算完成后,同时结转收入和成本,有的企业根据自身经营情况随意结转成本,列支成本时高时低,以达到调节利润的目的.按照《企业会计制度》规定,商品房销售收入应在办妥产权移交手续、开具并收到价款或者取得了购写方付款认可证明时,确认为经营收入实现.而税法上规定应以收到预收款的当天为纳税义务发生的时间,即按规定预征所得税.会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同,导致开发商由于对税法规定不了解,对已售并交付使用的商品房长期挂“预收账款”科目,拖延开具时间,不及时结转销售收入,从而造成滞纳税款.

(2)不按规定核算成本费用

一是房地产业的开发成本按其用途,可分为四类:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本.房地产开发企业从开发到楼盘发售,涉及环节多,款项结算复杂,并且往往无法及时取得施工单位的工程结算.有的企业利用监管的漏洞,抬高建筑成本、减少应纳税所得额.

二是现有的大部分开发企业均为项目开发, 单个的开发项目虽不大, 但多数是分期滚动开发, 这就使企业人为加大先期开发费用有机可乘.企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金、拆迁补偿费, 在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费,企业全部计入开发成本, 不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本, 必然加大本期计税成本从而减少当期应纳税额.

三是企业通过关联企业虚增成本费用,利用预提未付、多提影响当年度应纳税所得额,造成微利或亏损,从而实现人为操纵会计利润.

3.部门配合不力,税源管理存在盲区

税务部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管、银行等相关部门的沟通不到位,不能做到信息共享和资源合理利用.由于商品房这一特殊产品具有与其他商品不同性质的特点,决定了房地产行业从项目批地开始到工程竣工、销售、产权等各环节,都由政府有关管理部门审批手续、实施监管等.而其收入与成本的确定,由于延续时间长,财务账不能如实反映当年情况,还应以有关合同、批文为准.因此,税务机关必须畅通信息渠道,及时获取有关部门的审批资料.这项工作的成败,将直接影响到房地产企业所得税的管征水平.

三、加强房地产企业所得税管理的几点建议

1.采用多种形式强化对房地产业工作人员的教育培训,提高对房地产行业企业所得税管理的业务技能

要加强对企业的宣传辅导,不定期召开房地产企业法人和财务人员参加的政策宣讲会, 并提高纳税人的税法遵从度.加强对企业的纳税辅导, 以防止纳税人因不了解有关政策而导致计算和申报税款的错误.房地产企业所得税已成为国税新办企业所得税的重要组成部分,但是房产投资者的整体纳税意识较差,投资者需要既精通房地产业务, 又熟悉相关税收政策的高素质专职税务人员来管理房地产业的企业所得税.因此房地产企业应有针对性地开展好房地产业所得税政策及相关财务核算知识的专项学习和培训,实施所得税精细化管理,提高纳税人的自觉纳税意识.

2.、严格政策界限,加强成本管理

(1)及时了解工程进度,确保按时预征企业所得税.要求房地产企业要及时掌握企业预售房的开盘时间、工程进度、售房情况,并建立信息资料档案.

(2)房产已交付使用,但未通过整体综合验收.应督促企业将预收款转入销售收入,按规定预转成本,已结算的按结算合同数结转成本,未结算的依预算合同数加合理预提可预见成本.但应附详细项目说明材料,如补充合同、经双方签字认可的已付工程款的工程进度拨款审批单等资料,经税务机关审核后批准执行.

(3)对房产已交付使用,且工程通过整体综合验收的,应按本汇计算本年度内取得的结算结转成本,无法取得的,税务机关可根据本地区同类型商品房平均利润水平按核定利润率征收.

3.严格税务稽查管理

房地产开发企业的所得税管理关系到许多方面,税务机关应努力加强同城建、招标、规划等部门的联系,摸清房地产开发项目底数,以准确开展稽查活动,针对房地产业的特点适时采用稽查与约谈、实地稽查与对外调查相结合的形式,全面准确地获取房地产业的涉税资料,加大稽查的深度,应将稽查范围扩大到与房地产企业和相关的施工单位、供货企业,查清购、建、销等环节的具体情况和问题,以加大稽查的广度,应协同城建部门进行检查,请其协助在招标、环节代征税款,应加强对施工项目的跟踪检查,确保按工程进度征足税款,要突出稽查的重点, 对偷逃税情节严重、数额巨大的, 应速查速办, 并一定要追究其司法责任,而不能以补税了事,要敢于破除“人情税”、“关系税”,坚持依法治税.

四、 结语

房地产业的迅猛发展,带来了税收收入的大幅度增长,占税收总收入的比重逐年提升,为地方财政做出了重大贡献,因此,加强和规范房地产企业税收的征收管理十分重要.房地产业具有开发、销售周期长,成本费用项目多,会计核算复杂等的特点,造成企业所得税管理难度大,因此企业应有针对性的加强所得税的征收管理,完善所得税征收制度.