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摘 要 :近年来我国房地产经济的发展迅速,对国民经济平衡的冲击很大,房地产的价格也一直居高难下.目前房地产行业的发展受到国家一系列政策调控的影响,主要是行政限购政策和差异化信贷政策.本文主要是对我国房地产调控政策进行了概述,接着对我国目前房地产经济发展的政策中存在的问题进行分析,并提出了一些政策建议.

关 键 词 :房地产;经济发展;政策分析

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)07-0-02

近年来我国房地产经济高速发展,房价越涨越高,房地产市场难免失调.国家对房地产市场进行了调控,曾出台了“国十条”、“9.29新政”、“新国八条“等政策,但并没有对市场起到很可观的调控作用,反而地价房价不断飙升,居高难下.一直以来我们陷入了“调控之后,反弹,飙升的更快更高,再调控“的恶性循环.

一、房地产经济发展调控政策的概述

自2003年开始,国家对房地产的调控主要从信贷方向入手,2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确指出房地产行业是国民经济的支柱产业.当时房地产市场供求都很旺盛,房地产经济的发展逐渐失控.

2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,指出第二套房的首付比例不低于40%.

2005年房价仍然攀升,央行宣布取消房贷优惠政策,并将部分地区个人房贷首付的比例从20%上调到30%,同年“国八条”出台,“政策”要求个人购房不足两年转让的行为,按照销售收入的全额征收营业税,还涉及了政府负责机制的建立、合理性住房需求的引导等内容.这两次调控都对房价的持续高涨起到了一定的抑制作用.但是各地的房价仍持续上涨.

2006年,北上广等一线城市的房价出现了更加猛烈的飙升.4月份央行上调了房贷基准利率,希望可以抑制投资过热的现象.当年“国六条”出台,被视为新一轮的房地产经济调控的开端.

2007年继续强化房地产信贷和土地的调控问题. 2009年以来,对个人住房转让营业税,信贷、土地等多方面进行调控,短期内我国房地产行业的投机现象得到了很大遏制,房价也增长缓慢,但并没有停止增涨.

几年来, 对房地产经济的调控从未间断过,而且调控政策也分为鼓励型和抑制型两种,为的是适应宏观的经济环境.

国际金融危机的爆发,全球的央行不约而同的纷纷降低利息率.房地产行业是我国的支柱性产业,在一系列政策的支持下,再次被唤醒.房产投资商卷土重来,非理性的购房需求让整个市场再度陷入疯狂.2009年国务院出台了“国四条”,再度采用抑制型的政策,打击投资投机性购房的行为,加大了差异化信贷政策的执行力度.但是投机的行为并没有因此受到冲击,反而愈演愈烈,房价越调越高.

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2010年,国务院颁布了“国十条”,即《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,强调“坚决一直不合理住房需求,并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹”.不久,国家决心大规模建设保障性住房,在2011年国开工保障性住房建设1000万套,这让我们看到了国家的决心和诚意,对未来的住房充满了希望.

2011年“新国八条”出台,政策仍然采取立体化调控手段,上海市和重庆市率先进行试点.2012年,国家加强了住房信息系统联网的建设.

建业地产股份有限公司的执行董事胡葆森曾评价了10年来国家房地产的调整政策,他认为这些年房地产的调控收到了预期的效果,限贷和限购等措施力度到位,全国的房价的过快上涨速度得到了有效的控制.房地产市场结构出现了明显的改变,保障性住房的大面积开工建设无疑对抑制房价的过快上涨起到了根本性的抑制作用.

不难看出,我国对房地产市场的调控从未放松,并关注不同的方向和重点,采用信贷、税收、住房保障等多方面的手段,掌握住了房地产经济发展的关键.多次调控政策实施后都取得了一定的积极效果,但是房价仍持续上涨的局面还是没有彻底被扭转.

2013年第一次国务院常务会议,确定了加强房地产市场调控的政策措施,即“国五条”,主要包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等5个方面的内容.专家指出,此次政策的出台“不是为了解决新问题,而是对房价上涨过快的城市加强制度的执行和管理,有针对性的稳定市场”.

二、我国房地产经济发展调控政策中存在的问题分析

我国房地产调控政策不断出台,但却无法真正彻底的改变房地产市场混乱无序的局面,主要存在以下几个方面的问题:

1.房地产调控政策与宏观经济政策相冲突,无法收到理想的调控效果

房价的变动受宏观经济政策的影响,宽松的货币政策加速了货币供应量和信贷规模的增长,随之而来的就是房价的上涨.房地产调控政策大多与宏观经济政策相矛盾,当市场利率较低时,更多的房地产投资商可以较为充足的信贷资金,各地不断进行房地产的开发,与此同时货币的发行量巨大,导致通货膨胀,房地产市场也受到刺激,房价大幅上涨.房地产经济发展也直接受到了宏观经济政策的影响,无法收到很好的调控效果.


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银行存款准备金率下调,就会引起货币供应量和信贷规模的增长,对房地产市场也就会造成影响.

2.房地产调控机制不健全,无法有效抑制房价的不稳定性

我国房地产经济调控的机制不统一,不健全,缺乏长效和应急机制,致使房价的不稳定因素无法得到有效抑制.

首先,房地产调控机制的不健全,会导致很多部门在实施政策时不能及时协调统一.加之国家的调控政策多,变动频繁,包括税收、土地、信贷等多方面内容,一定要保证各政策间的一致性.其次,有些地方部门管理混乱,执行不力,在制定相应制度时无法与政策间保持承接,不规范,较随意.这些问题会造成我国房地产调控政策都混乱不清.目前我国各地的调控政策无法统一管理,采取方法也较单一,市场监管不严格,居民的合法住房权益也得不到保障,影响调控效果.最后,对房地产市场突发事件不能及时作出应对,缺乏应急机制,无法控制不稳定性因素. 3.房地产调控政策落实不到位,限制了调控作用

房地产调控政策在地方部门落实不到位,“保障性安居工程”的建设进程令人堪忧,很多政策在地方执行的过程中大打折扣.

所以,调控政策能否取得预期效果,跟调控政策的执行情况是分不开的,即使我国的调控政策再完美无漏洞,没有真正的落实,理想的调控作用就是空谈.

4.住房制度不完善,是导致房价高速上涨的重要因素

我国的住房制度不完善,也是影响房价的重要因素.从最初的福利分房制度,经过住房商品化阶段,发展为保障房和商品房共存的.我国房价一直以来持续上涨,居高难下的,到现在,低收入人群居住在廉租房和经济适用房里面,中高收入人群才有能力购买商品房.表面看大家都有房可住,但这样的格局还存在很大的问题.

自2003年以来房地产行业创造的经济价值在国民经济中占有很大的地位,商品房快速发展,转向房地产的投资额也持续增加,城市化进程加快,房地产的快速发展在一定时期内满足了城市居民对住房的需求.但是持续发展的住房已经过度市场化,房价持续高升.但是已经远远的超出了那些城市居民的购买力.居民收入水平涨速缓慢,无法支付商品房的高价,这也给社会出了到大难题.

此外,我国保障房的建设进度缓慢,无法满足低收入居民的住房需求.2003年到2007年我国建设的廉租房和经济适用房的总和只是住房建设总量的6%左右.之后虽加大了保障性住房的建设力度,但是由于城市化快速发展,这远远不能满足住房需求.另外,还需要加大财政投入力度,增加保障房的建设资金,出台政策,由政府出面吸收社会资金,建设保障性住房.

三、我国房地产经济发展的政策建议

1.实施稳健的货币政策

近些年来,我国的货币供应量一直保持在较高的水平,货币的超额发行不利于社会的稳定,也给我国的经济带来较大的隐患.无论从社会还是经济方面考虑,货币政策的稳健性都有其必要性.

央行的货币政策应该逐步回归稳健.这样不但可以显示出控制货币供应量的决心,抑制通货膨

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胀,还可以合理的引导信贷的投向,进行产业结构的调整引导.提高准备金率,抑制社会上的投资热,也会让房地产开发商的投资变得谨慎.

2.加大对地方政策执行情况的监督力度

我国房地产经济的政策落实不到位,很大程度上是地方政府和基层部门的执行不力造成的.目前我国 和地方之间的财权和事权并没有划分明确, 和地方的关系也没有完全理顺,通常地方的事权比财权大,地方的资金较少,才会有“土地财政”和依赖房地产投资提升政绩等的短视行为.

因此我国应该加快调整好 和地方之间的财政权利和事物权利,给予地方的财政权应对应事权,这样才能保证地方有足够的资金用于民生工程,用于保障房的建设,也能够杜绝一些基层短期行为.除此之外, 应该加大对地方执行政策的监管力度,将房地产经济的相关政策的执行情况作为考核地方官员政绩的重要内容,并设置地方问责制度,让 的房地产调控政策能够真正的落到实处,确保达到预想的实际效果.

3.完善市场化的城市住房保障制度

目前城市住房的配置效率已经有了政策和制度上的保证,但住房分配中的“福利公平”问题亟待解决.政府制定经济适用房的政策,是为了解决中低收入家庭的住房问题.通过减免部分相关税费,让数量占70%左右的中低收入家庭住上“福利商品房”.从现实角度看,经济适用房将会成为整个保障房建设工程中主要的组成部分.

但是经济适用房政策的出台,还是让一些房地产开发商钻了空子,他们享受着政府的优惠政策,却不按政府规定的原则办事,仍然没有改变商品房的价格,从中赚取更高的利润.这样不断扰乱了市场秩序,对其他房产开发商来说也不公平,并在一定程度上滋长了腐败现象.而且经济适用房还吸引了中高等收入的一些消费者来进行购买,还是没能满足中低收入家庭的住房需求, 下放的财政补贴并没有真正的补贴到需要的家庭,反而成为开发商的利润和中高等消费者的优惠额,这显然对中低收入家庭是不公平的,也违背了经济适用房推出的初衷.

因此,完善市场化的城市住房制度势在必行,建议将经济适用房政策,转为财政补贴,把对开发商的优惠直接补贴给中低收入阶层的租金和利息.各地政府出资对中低收入家庭购房时实行补贴政策,补贴标准可以根据当地的居民收入情况,偿还能力进行制定;对于廉租房的承租人实行一些优惠政策.这两种政策的实施将是我国建立完善的市场化城市住房制度的很大进步,这不但可以避免因行政干预造成的房产市场的影响,还能够鼓励人们购买经济适用房.财政补贴的福利直接让消费者感受到,这样的政策是可行的.


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4.利用税收政策调整房地产经济的发展

首先,适当的减少房产开发商的税收压力.因为我国房地产的税收主要是针对开放商设立的,房地产开放商税收压力过重,就会增加开发的成本,最终再将税收压力转移到消费者身上,抬高房价,而房价过高就会抑制消费,将不利于国民经济的健康发展.这种不平衡的税制结构,过分征收的是增量的房税,不利于房地产经济的发展.

其次,有必要开始征收房地产的财产税.随着城市化进程的加快,城市人口逐年增多,城市用地紧张,人口与住房的矛盾越来越激化.房地产财产税是一种公平税收,对占用面积多者多征税.财产税不但可以调整收入,还可以通过增加财政税收来增加社会福利,减少收入差距.通过调整税收结构,可以加强对房地产的管理,提高住房使用效率,控制固定资产的投资规模,还可以与国家其他房地产政策相配合实施,保障政府财政税收的稳定性.

最后,严格实施土地增值税的征收政策.土地增值税的征收将会抑制炒买炒卖土地的投机行为,有效的抑制投机税.买卖土地获得收益主要来源于土地的增值,这种增值可能是自然的也可能是投资导致的.随着经济的发展和土地资源的紧缺并私有,土地的自然增值会越来越大.土地资源是国有资源,国家在政治和开发土地投入了巨额资金,应该在土地增值收益的分配中取得较多的份额.

三、结语

我国房地产经济的发展不仅是国民经济发展的重要部分,也是关系到人民安居乐业的民生问题.虽然目前房地产市场仍存在一些问题,但相信在不断完善政策的过程中,我们会更接近公平.相信我们会制定出科学合理有效的调控政策,并将政策落实到位,使我国的房地产经济健康、持续、有条不紊的发展.

参考文献:

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[2]赵菲.我国房地产宏观调控政策分析及建

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