土地问题“政治化”

经济刺激政策使得土地问题由经济向政治演进,土地制度改革至为紧迫

中国在应对危机中实现了预期的经济增长.在各项经济刺激和扩大内需政策中,土地比过去扮演着更为重要的角色.

可见的事实是,土地出让收入屡创新高,“地王”频出.与此同时,土地收入占地方财政收入的比重不降反升.以土地为依托的地方融资平台不仅蔓延到城市建设的各个领域,而且融资规模空前.在一些大城市,房价猛涨让绝大多数人“居者有其屋”的梦想化为泡影.

金融危机前,土地实际上是中国工业化和城市化的“发动机”.中国成为“世界工厂”,奥秘之一就是长三角和珠三角低廉的土地供应.快速的城市化,则主要依托于地方政府对土地出让收入的攫取和土地抵押融资.

但是,这种以土地启动的工业化和城市化也弊端多多.比如,农民土地权益受到严重侵犯、稀缺的土地资源被粗放使用、土地囤积和土地投机盛行、地方财政过度依赖土地出让、土地抵押融资产生财政和金融风险、土地引发制度性腐败,等等.

金融危机的发生,国际需求的变化,本来为改变过度依赖土地的传统增长模式提供了难得的机遇.但事实证明,金融危机除了对珠三角、长三角出口导向企业及地方财政造成较大影响,传统发展模式不仅没有改变,反而被迅速移植到中西部工业化和城市化的进程中. 从目前的观察看,无论是在发达地区还是在中西部地区,为了扩大内需和刺激经济增长,土地的杠杆作用都比上一轮更强.土地问题有演化为“政治问题”的风险. 土地不再纯粹是一种经济要素和资源,而成为关乎中国政治和社会稳定、影响和地方关系、累积金融和财政风险的大问题.

在中西部地区推进工业化的过程中,农民土地财产权利面临严峻挑战.

上一轮经济增长中,沿海地区的工业化用地,是靠集体建设用地；地方政府靠低价征地发展城市,得到了土地出让收益,农民则靠集体土地和厂房出租分享到城市化和工业化的收益.但中西部在发展时,已经没有那么大比例的集体建设用地提供给企业,只能靠政府创办园区来招商引资.

正因此,中西部地方政府面临两大问题：一方面要小心翼翼地应对从紧的土地政策和土地指标管理,避免踩上耕地保护“高压线”；另一方面,由于这些地方城市化靠征地,工业化也要靠征地,政府和农民利益的冲突就更加激烈.

为了解决建设用地指标短缺,中西部基层政府就把重心放到宅基地和村庄用地的整理、置换上,由此引发的农村拆迁和“农民集中居住”.如果相应的制度安排存在缺失,也会侵犯农民的土地权益.

对地方政府而言,“土地财政”不仅没有改变,而且进一步强化.

所谓“土地财政”,是指地方财政主要依赖于土地出让收入及土地相关产业的税收.在新一轮发展和投资热潮中,“土地财政”日渐全国化,从沿海发达地区蔓延到中西部地区,由大城市蔓延到中小城市(甚至小城镇).

“土地财政”的实质是“卖地财政”,即地方政府卖地收入越高,地方财政收人越大.为了使卖地收入最大化,地方政府可能采取的策略有二：一是在地方财政吃紧时多征地多卖地,二是在地方财政向好时国地惜售.

从制度运行的结果来看,作为土地财政上游入口,土地的低价征用形成政府与农民争利的局面,造成农民土地权益受损；作为土地财政的下游出口,房价的过高且不断攀升已使绝大多数自住购房者“望房兴叹”.

与此相关联,以土地抵押的城市投融资愈演愈烈,债务加大.

在上一轮城市化进程中,一些城市政府建立土地储备中心,成立政府性公司作为融资平台,以土地抵押获得城市基础设施的巨额资金.尽管这种模式已经暴露出一定的财政和金融风险,但总体而言还是可控的.而在此番应对金融危机中,各地都把加大城市基础设施投资作为主要策略.调查发现,各地成立政府性融资平台,已经由小心翼翼变为全面推进.结果政府性公司数量多,融资额大,监管力度减弱.但贷款依然靠土地抵押及土地收益权的抵押,由此造成的城市建设债务额巨大.如果不尽快建立一套城市投资债务风险评估体系.地方政府的财政和金融风险势必加大.

为防止土地问题演变为“政治问题”,必须从制度上平衡土地相关方的利益,改变目前地方政府和房地产商大赚其钱、罔顾农民阶层和房屋居住者的格局.

为此,以下数端至为紧迫.

其一,改变目前以所有制规制土地市场准入方式,实现以规划和用途管制为核心的土地市场准入制度.

今后,只要符合规划和用途管制的准入条件,无论是国有土地还是集体土地,都可以公开、有偿、公平进入建设用地市场,真正实现两种土地所有制宪法意义上的平等,实现集体土地和国有土地在土地市场上的“同地、同价、同权”,让农民以土地参与工业化城市化进程,分享工业化城市化的好处.

其二,扩大中西部地区规划圈外集体建设用地进入市场的范围,促进中西部地区的工业化.

中西部目前正进入工业化的快车道.但是,按照现行法律和政策,集体建设用地进人市场的空间极其狭小,农民无法分享工业化进程中的土地权益.应该总结过去沿海地区工业化的经验教训,既实行严格的规划和用途管制,又在科学布局的前提下允许中西部地区的集体建设用地进入工业用地市场.

其三,调整用地结构,扩大住宅用地供给,解决普通百姓的住宅需求.

当前,大城市和东部沿海地区房价高企,与百姓居住需求完全背离.虽然不能将原因完全归咎于土地供应,但还是可以通过调整用地结构、扩大住宅用地的供应来缓解.

调查和比较研究发现,房价高涨的地区普遍存在工业化过度而城市化不足问题,工业用地比重过高、住宅用地比重过低.应通过调整产业结构和城市功能的改变,降低工业用地比重,增加住宅用地比重.这样既可以促进大城市和东部沿海地区城市化的进程,又可以解决城市人口的居住需求.

其四,允许城乡结合部地区以农民集体土地为主形成廉租屋市场,促进“人口落地”的城市化.

中国上一轮城市化最独特的特征是“土地城市化”,而人口“不落地’’.目前农民工的住房,基本由城乡结合部农民集体以宅基地和集体剩余土地等灰色市场提供.今后,对进城农民工.流入地政府应当通过土地制度创新,解决农民工的居留问题.可以尝试由地方政府将城乡结合部集体建设用地辟出若干片,纳入土地利用总体规划,盖廉租房合法出租给外地农民工.这样既可保证集体土地的集约利用和农民集体分享土地收益,又可缓解农民工居留城乡结合部的社会管理问题.

其五,切割地方政府与土地的利益链,抑制房地产商土地投机.

地方政府与开发商囤地,最根本的原因是政府垄断土地一级市场.这种局面不改变,土地和房地产市场就不可能良性发展.

未来,一方面要改革土地市场准入方式,降低政府垄断土地市场的程度；另一方面,要改革税收在与地方政府之间的分配,试行土地财产税改革,改变地方财政主要依赖于土地出让金的局面.同时,改革完善土地税制,尤其是完善土地保有环节的征税,依法处置开发商的囤地和土地投机行为,提高土地囤积和闲置的成本,使土地更高效地用于住宅开发.