仓促开始,房产税如何收场?

房产税政策沿革

2011年1月27日,重庆市市长黄奇帆宣布市长令,作为国家首批个人住房房产税改革试点城市,重庆定于1月28日正式启动改革试点工作.黄奇帆宣布,重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅,不管存量房还是增量房,均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外,对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产,购写两套以上住房的从第二套开始要征收房产税.

关于房产税的具体税率,黄奇帆公布：对于房价达到当地均价2―3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3―4倍的房产,将按房产价值的1%征税；4倍以上,按1.2%的税率征税.

也是在今年1月27日,《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％.适用税率暂定为0.6％,但对应税住房每平方米市场交易低于上年度新建商品住房平均销售2倍（含2倍）的,税率可暂减为0.4％.“上年度新建商品住房平均销售”由统计部门每年公布.

该办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除.即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的,其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税.

可见,上海针对的是本市居民新购房且属于第二套及以上住房,以及非本市居民新购房.重庆是针对别墅和高档公寓,还有外地炒房者.

在重庆、上海两地的房产税试点之前,近年来全国的楼市调控政策,主要是“新国十条”（2010年4月17日）、“新国十条升级版”（2010年9月29日）、“国八条”（2011年1月26日）.这些政策试图通过限制贷款来达到限制购房的目的.

而在房产税之外,包括了房产税的物业税,已经提议了7年.物业税是针对土地、房屋在内的不动产,2004年,一度传言即将开征物业税,物业税何时开收成为众人关注的话题.2004年,新闻报道中多次援引财政部相关负责人透露的话来解释物业税改革的基本框架：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税.基本原则是,科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本相当.

对于物业税,政府并没有宣布要以此来替代土地财政模式,尽管理由中同样有打压房价、抑制投机的民粹说法,但人们更多是将其视为政府增加收入的举动.迄今,物业税开征一直未动,倒是抛弃物业税改提房产税.有学者解释这一更改的理由,是将房屋和土地分开征税,房产税不针对土地,只是针对建筑在土地上的房屋,这样就绕过了土地所有权的本质争议.

不明确的税收政策目标

作为地方税收的房产税,目的何在?是为抑制疯狂上涨的房价,还是作为地方政府财政收入的又一来源?2011年1月,重庆市市长黄奇帆表示重庆的房产税收税导向是遏制炒房团.但是,言下之意将房价飞涨归咎于炒房团,而非正视土地财政这一根本原因,如此解释无法让人信服.随着互联网开启民智、普及常识,地产商在民众眼中的原罪色彩已经逐渐淡化.

单纯从重庆市征收房产税的标准来看,收税群体是指向富人阶层,中低收入者们的住房基本在此征税范围内.按照上海的模式,只是限制了财力有限者进入炒房市场,对于那些财力雄厚者来说,0.6%的税收根本构不成负担,只需要把房价标高1%,一切都赚回来了.

政府文件以及发言人皆拿与国际接轨来证明房产税在中国的合理性.从国际上进行横向比较,中国的房产税税费很高,与房地产开发和交易有关的税费高达60多种,保守估计,占到房价的40%以上.开征房产税的话,如果不对这些数目繁多的税费进行清理,不调整结构,那么意味着更多的重复征税.房产税的合理性,还有一个命穴,按照我国的土地政策,购房者只是拥有了70年的使用权,而非拥有土地的所有权,所以人们认为土地私有化是征房产税的前提.

同时,各地政府从来没有宣称,试点房产税将是对土地财政的一种替换.相反,仅仅以限制房价、打击投机作为模糊暧昧的政策目标.地照卖,高昂的土地出让金依然源源不断流向政府,从现实看来,只能说,税收只增不减,房产税成为了地方政府增加稳定收入的一个来源,政府又多了一项创收方式.

全国人大财经委副主任贺铿在今年9月接受路透社专访时,表示中国应全面开征房产税,“写得起房养不起房,自然会抑制写房的冲动.”这依然没有明确提出房产税的真正目的,还是沉陷在打击投机者、平息民怒上.

房产税的政策目标不明了,种种体现征税合理性的因素又缺乏,这导致房产税成为多数人的恐惧和焦虑因素.

房产税能否替代土地财政

如果说,房产税的政策目标理应是替代目前推动高房价的根本因素―土地财政,毫无疑问,这才是最合理的解释.但能否实现这一真正合理的、政府尚未明说的目的呢?

根据数据进行统计,1989年,国内土地成交数量是4.4719亿元,同年地方财政收入是1842.38亿元,土地成交收入占地方财政收入的0.24%.2010年,国内土地成交数量是30108.93亿元,同年地方财政收入是40613.04亿元,土地成交收入占地方财政收入的74.14%.这还仅仅是一个单纯的保守计算,如果算上十多年来发展形势良好的房地产业、建筑业等一系列房产链条上的行业所上缴给地方政府的种种税收,那么地方政府的收入对于土地财政的依赖性更大.

任何一种税收必须明确政策目标.所以,想使房产税能起到替换土地财政,在目前的政府开支情况下,房产税的预算需要超过2010年土地成交数30108.93亿元.不能更少,只能逐年增多,2011年要超过2010年的数,2012年要超过2011年的数.这是一笔惊人的数量,刚刚起步的房产税根本就无法替代土地财政模式,即便在几年以后进入成熟稳定的状态,也难以想象能聚集起如此庞大的数字.

计算房产税能否替代土地财政,还要考虑到征税成本.

根据国家税务总局前副局长许善达在今年所说,我国现在的征税成本高达5%-6%,远高出国际水平.按照房产税之复杂性,税收成本必将高于我国当前各种税收征税成本的平均值,这使得房产税替代土地财政的作用更加被削弱.

许善达还在一篇文章中讲到房产税的不可行.“如果开征房产税抑制了需求使房价下跌,虽然房产税多收了一些钱,但是房价下跌会使营业税减少、所得税减少、契税减少、土地增值税减少,如果从地方收入的角度算总账,可以肯定,地方政府的总收入不但不会增加反而会减少.出台房产税为地方政府提供新税源的愿望一定会落空.”

与房产税相类,曾有过筵席税,根据1988年9月22日颁布的筵席税暂行条例规定,对在饭店、酒店、宾馆、招待所等商业怎么写作场所举办宴席的单位和个人进行征税,征税方式由商业怎么写作场所代征代缴.分税制改革开始,筵席税从1994年1月1日起成为地税的一种,目前已经基本绝迹.从头到尾,就像是一场闹剧,仓促开始,草率结束.