防范抵押贷款风险的

摘 要 ：本文在分析抵押贷款风险的基础上,提出了应对风险的措施.

关 键 词 ：抵押贷款 风险 防范

近几年来,金融机构在开展授信业务中,越来越多的使用抵押贷款方式进行担保.抵押担保方式的应用,对控制银行贷款风险起到了一定的作用,但由于部分客户经理对抵押的法律知识不了解,贷款风险防范意识不强,贷款虽了抵押担保,但形同虚设,给银行财产造成了较大损失.

1.风险分析

1.1 贷款的抵押物评估存在虚高不实风险.由于国家对评估机构的监管不到位和评估机构之间的恶性竞争,部分评估机构为争揽业务,迎合客户要求,出具虚检测价值评估报告.同时客户经理对抵押物的认识存在偏差,忽视抵押担保的风险缓释作用,而仅作为满足审批条件的手段,乐观对待企业经营情况,加之部分地区缺乏活跃的房地产交易市场,不能从公开市场获取交易信息,而直接采纳评估结果.房地产评估值与实际存在巨大差异,在贷款出现风险时,看似充分的第二还款来源,在变现中时会出现严重的贬值,形成风险敞口,造成资金损失.

1.2 未办妥抵押登记的借款人实际已取得房产证,存在抵押落空风险.银行与开发商签订合作协议,以签约放款方式发放个人住房按揭贷款,部分缺乏诚信的借款人实际早已办好房产证,但借款人抵押登记手续长期未办妥,一旦出现贷款房屋的再交易,或房产被查封等情形,个人住房按揭贷款抵押物悬空,使个人住房按揭贷款转变为开发商担保贷款,易形成较大信贷资金风险.从房产证所需的条件看,个人（即购房人）凭从开发商取得的商品房销售统一、房屋测绘图等材料,可自行向房产交易部门申请房产证.从内部抵押登记控制流程看,个人住房贷款签约放款是银行为满足优质客户需求,提高怎么写作效率,加快放款速度,推出的一种放款方式,即在签订借款合同后就向个人发放贷款,放款后再抵押登记手续,抵押登记之前由开发商提供阶段性担保.

1.3 土地出让金先交后返,存在抵押物高估风险.政府为提高区域地价,与土地受让方形成默契.受让方按高于现行市场价值的拍得土地使用权,签订土地使用权出让合同,并按合同价支付土地出让价款.政府部门在取得土地出让金后,又以财政补贴或税收优惠政策等形式,将部分出让金返还给受让方.该情形下,土地使用权出让合同和出让金收据上的金额一致,而土地实际价值低于出让合同上的.评估时,客户经理、内外部评估人员均无法掌握该类信息,影响对土地的判断,虽结合考虑市价,但以出让合同和出让金收据为重要参考依据,导致抵押物评估价值高于实际价值.当银行处置抵押土地时,出现不足值现象.

1.4 特定区域政府强制干扰,存在抵押物变现风险.在开发区、保税区等特定区域,政府为招商引资,在一定条件下,将土地以低于现行市价的出让给受让方,评估时,以市场价值确定抵押物价值.当贷款出现风险,需处置抵押土地时,政府会以区域特定政策为由,要求按市价补缴土地出让金,或限制土地转让,或由政府实行原价回购.因此,即使处置时抵押物最新市场价值能够覆盖债权金额,但由于上述原因,抵押物价值将被动缩水,导致银行债权损失.

1.5 划拨土地房产抵押存在风险.一般说来,开发企业往往通过出让的方式获得土地使用权,但如果在旧城改造等带有政府行为的开发过程中,开发企业也可以通过划拨方式获得土地使用权.由于房地产抵押是以房产部分的价值及所附着的土地使用权合并抵押的,如相关土地使用权是划拨土地使用权,抵押权人在实现抵押权时,根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权.”按照上述规定,土地管理部门收取有关国有土地使用权出让金的权利也优先于银行的房地产抵押权的优先受偿权.另外,建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对使用权的抵押需履行法定的审批手段,否则,应认定抵押无效.

1.6 在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险.在实践中,房地产开发企业常常不是自己建设工程,而是将工程发包给施工企业.1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款.发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖.建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿.”按照上述规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地.在实践中,甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实,导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态.

2.应对措施

2.1 加大对相似度检测机构准入的控制.选择资质等级高、信誉好的相似度检测机构,并与其签订合作协议,协议中明确约定相似度检测机构对银行应负的责任.客户经理应利用各种渠道,充分了解抵押品相似地理位置地产的交易情况,从侧面印证评估的真实性,作为是否接受评估的参考.

2.2 建议对尚未办妥抵押的签约放款业务进行全面梳理.在未办妥抵押登记手续前,密切与开发商的沟通联系,按照合同约定及时对房产证相关要件加以控制,同时提高抵押登记手续时效,对符合抵押条件的,尽快联系借款人抵押登记手续,有效防范个贷风险.

2.3 多角度了解土地抵押信息,把握评估确认价值的准确性.通过查看各地土管部门的土地转让公示信息,了解所抵押土地的规划用途、建筑密度、转让等,与其他同类地段土地进行比较,对评估进行分析判断.对异地土地抵押的,可以与属地行开展“土地评估价值证明”业务.由当地银行结合市场行情、地理位置、城市规划等情况,对评估报告中的评估价值出具书面意见书（可收取一定费用）,提高评估价值的准确性.

2.4 分析相关合同文本,及时了解区域政策信息.通过分析解读《土地出让合同》中的各个条款,发现其中隐含的对土地转让处置有特别制约条件的内容,尽量要求抵押人提供相关区域优惠政策和出让双方之间的各类协议.通过各地政府网站,多方位关注特定区域的政策信息,包括向招商引资企业提供的财政补贴、税收返还等各类优惠政策,及时了解相关内容.

2.5 合规、合理划拨土地在建工程抵押.银行在实现划拨土地在建工程抵押权时,所得价款必须先向土地部门交纳土地使用权出让金,因此,银行在评估抵押物价值时,必须扣除土地部门核定的出让金,然后再以剩余的价值在一定的抵押率下设定抵押.根据最高人民法院的规定,设定划拨土地使用权及其建筑物抵押,必须提供具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的文件.

2.6 完善在建工程抵押手续.由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户,提高开发企业的申请条件,并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同,了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款,从而决定是否抵押贷款；三是在建工程已经竣工的,要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明,并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保,以减少风险.