美国住房税收政策对我国的

[摘 要 ]美国综合运用税收调节杠杆既刺激了房地产业的发展,又抑制了投机炒作行为,还对低收入者提供了住房保障.本文介绍了美国住房税收政策的主要做法和发挥的作用,分析了其对我国综合设计住房税收政策方面的启示.

[关 键 词 ]住房政策；税收政策；住房保障

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0027-02

税收政策在美国住房体系中发挥着非常重要的作用.目前,美国政府每年在住房税收方面的支出大大超过财政资金的直接投入力度.我国住房税收制度尚待完善,美国住房税收政策的经验教训对我国具有重要的参考价值.应结合我国国情和现状,有选择地吸收借鉴.

1美国住房税收政策的主要做法

1.1刺激住房消费和交易：各类税收减免和实行低税率

一是对购房的抵押贷款利息免征个人所得税.即允许购房者在计算联邦个人所得税时在应纳税收入中减去该年度中支付抵押贷款的利息.从1997年起,允许有房户从其应纳税收入中减去基本住房（也即“一套房”）和价值不超过100万美元的第二套住房的住房抵押贷款利息.对房贷利息的税收减免是联邦政府最大的税务支出项目之一,2010财政年度约减免税收908亿美元.二是对基本住房缴纳的房地产税免征个人所得税.即允许有房户从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为基本住房缴纳的房地产税.通过该项政策,2010财政年度约减免税收150亿美元.三是实行低的住房交易税率.美国的房屋交易税率大大低于我国的营业税率.不同的州税率不一样,从科罗拉多州的001%到德拉瓦尔州的2%不等.有5个州不征收房地产交易税.四是对住房出售资本利得税进行减免.1997年《纳税者负担减轻法案》统一了减免标准,扩大了受益面.根据该法案,有房户出售过去5年内居住满2年（可以是不连续的）的基本住房的（部分）获益可免缴联邦资本所得税.单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25万美元,已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50万美元.通过该项政策,2010财政年度约减免税收150亿美元.

1.2打击房产投机：征收房地产税和限制课税减免范围

一是对土地和房屋征收房地产税,又称不动产税.这项税收需每年缴纳,95%由地方政府征收,税法由各州制定.目前美国的50个州都征收房地产税,税基是房地产评估值的一定比例,税率在1%～3%.房地产税是地方政府财政收入的重要来源,对住房过度消费和投机也具有显著的抑制作用.二是限制税收减免政策的适用范围.比如,在征收联邦个人所得税时,住房抵押贷款利息扣除只适用于基本住房和第二套住房,房地产税扣除则只适用于基本住房.各州通过发行免息债券,给中低收入家庭提供的低息抵押贷款,这也仅适用于首次购房,并且要求住房不超过地区平均住房的90%.出售住房资本利得税的豁免仅适用于基本住房,而且每两年只能享受1次.若购入卖出间隔超过一年,则资本利得税适用的税率较低.若购入卖出间隔不超过一年,则与一般所得税的税率相同.

1.3为中低收入者提供住房保障：对供需双方的课税减免

一是通过债券收益免税,为中低收入者购房提供通过债券融资的低息抵押贷款.各州为给首次购房的中低收入住户（收入不高于当地收入平均水平的115%）提供低息抵押贷款而发行了抵押贷款收益债券,购写收益债券所赚取的利息免征所得税.以债券收入提供的低息贷款,可用于购写新建住房或者现有住房,要求住房不超过地区平均住房的90%.二是通过债券收益免税,为多户住房项目开发商提供低息抵押贷款.能够获得这类贷款的出租房项目中必须有一定比例的“廉租房”,如至少应有20%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平50%的家庭保留,或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留.三是为低收入住房的开发商提供税收补贴.该政策允许建设“廉租房”的投资商在10年内,每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例.“资格基数”的计算与项目中低收入住户单元所占的比例、项目是否位于房价相对收入偏高的“困难开发区”及低收入家庭集中的“合格人口普查区”等有关,主要是鼓励在某些特定地区为低收入家庭提供出租房.用于计算税收补贴占“资格基数”的比例,则向新建项目和重大修缮项目倾斜,最高可达70%,而对于修缮费用较低的不动产则税收补贴的比例也较低.政府对享受补贴的住房单元规定最高房租,一般为地区平均户收入的15%左右.

2对美国住房税收政策效果的评价

2.1普惠式住房消费税收优惠对于减轻购房负担、刺激住房消费起到了较好效果,但存在受益不公平问题

由于美国等发达国家以直接税为主,个人所得税占财政总收入的比例达到55%左右,因此运用个税杠杆刺激房地产业非常有效.但是,高收入家庭从中获得的收益远高于低收入家庭；同样收入的有房户和租房户,有房户享受的收益更多.因为美国所得税采用的是累进税率,对于同样的扣除额,高收入家庭所产生的免税效应更大.另外,收入越低的家庭,课税减免兑现的可能性越小.针对此问题,全国低收入住房联盟（NLIHC）就明确提出“反对使高收入人群获益的税收减免,降低税收帮助低收入人群”.

2.2房地产税和其他税收政策工具对房地产投机行为起到了显著抑制作用

对于很多有房户来说,每年征收的房地产税是一笔不小的开支,而且,房价越高,房地产税赋越重.这就使得很多家庭作出购房决定时不仅要考虑购房成本,而且要考虑保有住房的税收成本.因而,大多数家庭购写和拥有住房时会从自己的真实需要和承受能力出发.房地产税也是州政府调控土地资源配置的主要手段,能够有效地阻止乱占地、占好地、占大地的现象发生,有利于从源头上防止住房开发的投机.住房税收减免也主要是针对基本住房即“一套房”,这种对自住房和投资性购房的区别对待政策,进一步强化了税收对房地产市场的调控作用. 2.3运用税收政策保障中低收入住房起到了“四两拨千斤”的作用

美国的税收减免政策在为给中低收入家庭提供住房保障方面发挥着十分重要和独特的作用.提供给中低收入购房者和住房开发商的低息抵押贷款,都是通过免除收益税的债券进行融资的.政府对低收入出租房（“廉租房”）最大的一项支出并不是通过直接资助联邦公共住房项目,而是低收入住房税收补贴项目.这一政策吸引了大量私人资本参与中低收入住房建设,有效扩大了廉租房供给,起到了“四两拨千斤”的作用.它虽然起步较晚,但发展速度很快,到2007年,平均每年完成项目1500个,累计完成1.9万个廉租房项目,建设了140多万个住房单元.税收补贴的方式也非常灵活,地方住房管理机构在决定符合补贴条件的住房类型时有很大的裁量权,可以有选择地鼓励开发商提供针对老年人和其他特殊需求人群的廉租房,或者有选择地将廉租房建在市区或郊区.

3对我国的启示

3.1税收政策要严格区分自住性需求和投资性需求

美国的住房税收政策最大的特点是区分自住性需求和投资性需求,对其实施不同的税收政策,从而在保证人们基本住房需求、刺激房地产业发展的基础上,有效抑制了房地产投机行为,使房地产市场在健康轨道上运行.各类税收的减免主要限于首要住房（一套房）,包括降低首要住房交易环节的税负,方便消费者根据自己的财务情况和居住需求动态调整自己的住房状况.我国目前住房税收政策的设计,也应借鉴这一点,使税收作为一种基本工具,能够起到既保障基本住房需求、促进房地产业的发展,又打击房地产投机、避免房地产泡沫的重要作用.

3.2通过税收优惠减轻自住性需求购房负担

我国目前商品住房过高,普遍超出了普通家庭的承受能力,通过住房抵押贷款利息个人所得税的减免来降低消费者的负担、进一步繁荣住房市场是一种有益的选择.目前,我国已经实施了公积金贷款利息免除个人所得税的政策,可进一步扩大到商业贷款.但要看到的是,美国是以直接税为主的,个税占财政总收入比例55%左右,运用个税杠杆刺激房地产业容易见效.而我国目前个税收入占税收总收入的比重仅25%,缴纳个税的居民比例也仅有30%,即便我国采取住房消费方面的税收优惠,对房地产市场的影响作用也不能与美国相比.另外,课税减免政策应精心设计,平衡好租房户、购房户之间以及不同收入阶层人群之间的关系.

3.3房地产税是非常有效的调控手段,应尽快开征

征收房地产税从而提高住房的保有成本是美国对房地产市场进行调控的主要手段.从居民的角度看,房地产税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出.它有效地抑制了住房的过度消费、房屋空置和投机炒作等行为.同时,房地产税是美国县、市等地方政府的主要财政来源,也是地方政府征收的最主要税种,其多被应用到教育、治安等公共怎么写作方面,还能起到促进社会公平的作用.我国对房地产业进行宏观调控的过程中,征收房地产税势在必行.应借鉴美国经验,在区分自主性需求和投资性需求的基础上,设计适合我国的房地产税政策.

3.4保障性住房开发中应通过税收优惠吸引社会资金参与

我国目前仍处于住房短缺阶段,特别是保障性住房.现阶段,增加保障性住房的供给仍是一个重要目标.可借鉴美国经验,通过税收减免吸引私人投资廉租住房的开发经营扩大供给,有助于改变目前各级政府对保障房资金缺乏、投入不足的状况.可以考虑向新建、改建和获得廉租房的投资者和开发商提供一定比例的税率优惠或利率优惠,运用税率、利率等金融杠杆鼓励社会资金参与廉租房的建设.这样既可以丰富廉租房建设的筹资来源,又可使创建混合社区成为可能,避免贫困人口的高度集中.