房地产项期估算的重要性

摘 要 ：房地产开发项目前期估算,可以降低一些主观因素的影响,使决策减少一些随意性,多一些科学化,能在投资宏观层面进行控制,使投资更有价值.可以说投资估算在房地产开发项目中的作用是不言而喻的,本文从几个方面就建设项目投资估算的重要性做简单的探讨.

关 键 词 ：投资估算　房地产项目　重要性

中图分类号：F293.3　文献标识号：A　文章编号：2306-1499（2013）01-0017-2

投资估算是指在项目决策过程中,依据多方案比选,优化设计对开发项目所需投资金额进行的估计.投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一.对项目的规划,规模起了一定的参考作用,是项目建议书和可行性研究乃至整个决策阶段成本控制与管理工作的重要任务.

1.投资估算的内容

房地产项目投资费用是在生产或怎么写作期一次或者多次投入并被长期占用的费用,包括固定资产和流动资金.固定资产即是工程造价,一般包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其它费、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息等.流动资金是指生产经营性项目投产后,用于购写原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金.流动资金是伴随着固定资产投资发生的长期占用的流动资产投资,也即为财务中的营运资金.

2.房地产项目前期估算的重要性

2.1投资估算对成本控制的作用

有计划,才有发展.尤其房地产开发项目、涉及到很多资金,需要有良好的前期估算,需这样才能求同存异.投资估算对于进行经济评价、确定融资方式、制定贷款计划起着重要作用,是项目筹资决策和投资决策的重要依据.是控制设计任务书下达的投资限额的重要依据,对初步设计概算编制起控制作用,设计概算不得突破批准的投资估算额.其准确与否直接影响到项目的决策、工程规模、投资经济效果,并影响到工程建设能否顺利进行是后续阶段成本控制目标分解的基础；投资估算是实行限额设计的依据,是编制初步设计概算的基础,同时对初步设计概算起控制作用.项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据,建设单位可根据批准的投资估算额进行资金筹措向银行申请贷款.

2.2前期估算在房地产项目的重要性

如果能房地产项目的前期估算准确、科学,那么,该项目将会迅速成长.项目的各项财务系数均处于持续、稳健增长的状态,年利润将会持续增长.在可行性研究的各个阶段,由于基础资料、研究深度和可靠程度等的要求不同,决定了各阶段的工作内容和投资估算精度也有所不同.项目决策的深度会影响投资估算的准确度,也会影响工程造价的成本控制效果.投资决策过程是一个由浅入深、不断深化的过程,可以划分为多个阶段.而不同阶段的决策深度不同,其投资估算的精确到也不同.

2.3投资估算是确定建设项目投资的关键

投资估算是形成工程造价的源头,合理确定投资估算又是工程造价控制的基础和载体.只有合理确定工程造价,通过有效手段控制好各阶段建设费用,才能达到理想的目的,确保建设项目保质按期完工.由此可以看出,投资估算在控制工程造价中的作用是不容忽视的,合理的投资估算有助于安排好固定资产投资长远规划.投资估算是供建设项目决策的依据,直接关系到国民经济评价及财务分析结果的可靠性、正确性.可行性研究阶段是产生工程造价的源头,投资估算必须科学合理,按客观经济规律办事,合理客观地打足投资,工程造价管理人员要在方案优化基础上,编制出高质量投资估算,编制投资估算的可行性研究报告一定要达到国家规定的深度,否则不能做为编制投资估算的依据.投资估算的内容按照费用性质划分,与工程造价的构成相对应,有静态投资估算,涨价预备费和建设期货款利息估算,流动资金估算.其中,流动资金的估算不属于固定资产投资估算范畴.工程建设投资估算目标的确定是既要有先进性,又要有实现的可能性,若目标水平定得过低,则对建设者缺乏激励性,目标形同虚设；若目标定的太高,则建设项目立项时投资就可能留有缺口,使项目投资控制成一纸空文,因此投资估算是确定建设项目投资的关键.

3.完善房地产开发项目前期阶段成本控制的措施

3.1充分了解经济发展形势与房地产市场动态

由于国家的调控政策,房地产市场的相关信息时刻在变,这些因素会对商品房的销售情况和房价产生重要影响,进而对房地产行业的发展产生影响.因此,为了避免盲目投资,对市场做出准确定位,必须对本地区、周边城市以至全国房地产开发建设、销售的总体情况进行充分了解.对区域的经济发展水平以及全国的宏观经济情况、发展态势进行了解分析.根据本项目的规划和行业情况,并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定,对项目进行有关的财务预测.在具体操作时遵循重要性原则,对预测期间费用表、预测成本报表、预测损益表和预测流量表做了一定的合并和处理.

3.2要充分了解房地产及其相关行业的政策法规

房地产开发项目的企业领导及相关从业人员要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆迁安置、产业政策、财政税收政策、规划设计、建筑施工、开发销售管理、物业管理、质量标准、新出台的政策措施、工作部署等政策.这样才能及时准确地掌握政府出台的调控政策,及时调整开发和销售策略,避免因为违反相关政策法规而受到行政处罚,影响到开发项目的正常运行,影响项目进度,造成浪费.

3.3投资决策前进行充分的市场调查

市场调查的关键内容是做好对周边同类楼盘的研究,研究的主要内容包括：竞争楼盘所处位置、销售、销售手法、销售进度、推广模式、户型面积、购房客户、楼盘造型、环境绿化、配套设施、装修标准等,同时还要了解楼盘的施工进度和物业怎么写作情况等.根据市场调研资料确定开发项目的市场定位.并通过分析统计,制定出的相应的对策.

4.总结

投资估算对于项目的决策及成败十分重要,必须高度重视.要做好投资估算工作,首先应弄清工程投资内容,避免漏项.实现投资估算在建筑工程中的重要作用,是一项有意义、有价值的系统工程.