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房地产相关专升本毕业论文开题报告,关于土地财政:本质、形成机理与转型之路相关毕业论文题目范文

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动就业.在计划经济时代,被征地农民实际上分享了农地转用的增值收益.

1988年修改宪法允许土地使用权有偿出让,耕地资源流失加速.1998年为了保护耕地,国家修订了新《土地管理法》.新法以计划配置土地资源为主:禁止集体土地进入建设用地市场;征收土地为新增建设用地的唯一途径;由政府垄断建设用地的供给;然后按国家计划配置土地资源,用审批制度保证国家规划计划的实施.20世纪90年代以后由于社会主义市场经济的建立,国家对失地农民采取了货币补偿,并将土地补偿费提高为土地征用前平均年产值的6-10倍,安置补助费提高土地征用前平均年产值的4-6倍,最高不超过15倍,但相对于计划经济时代的劳动就业安置,货币补偿标准过低,这正是近年来征地引发众多经济社会矛盾的最主要原因.

由征地制度和土地经营制度变迁路径可以看到,当按照计划经济模式补偿被征地农民并禁止集体土地直接进入国有土地市场之后,土地成为地方政府一项最重要的国有资产,地方政府以 土地所有者身份完全垄断经营存量和新增国有土地,成为土地经营的一级开发盈利主体,土地经营收入成为地方政府非税收入的主要来源,也成为筹集地方政府建设资金的主要手段.可以看到,土地财政的产生直接源于土地制度的变迁,更深层次原因在于土地相关的制度供给与制度目标的矛盾. (二)土地财政形成的外部条件:财税和投融资制度

1994年分税制改革主要清晰化了 与地方在财权与财力的分权,但事权的界定与支出的责任尚未与财权财力匹配,不同级别的地方政府之间的事权和支出责任不清晰, 与地方的事权和支出责任也不清晰陈志勇:《财税体制变迁、土地财政与经济增长》《 财贸经济》2011年第12期;肖全章:《土地财政与我国财政体制关系的经验研究》,《 财经问题研究》2012年第1期. .尤其是对地方的基础设施建设、科教文卫事业发展、农林业发展的支出责任并没有详细的划分,这些支出往往规模巨大.从财政收入方面来看,分税制下的税收分享制度延续到市县政府,地方财政收入已经非常有限,不利于地方政府尤其是市县地方政府,这两级政府正是大规模政府支出的主体,也是国有土地经营的主体.不可忽视的是,地方之间的竞争与晋升激励吴群:《财政分权、地方政府竞争与土地财政》,《 财贸经济》2010年第7期;张莉:《财政激励、晋升激励与地方官员的土地出让行为》,《中国工业经济》2011年第4期.,对大规模财政支出有推波助澜的作用.同时,地方政府缺乏基础设施建设的融资途径,预算法规定地方不能发行地方债.因此在地方政府财力不足时,通过土地融资平台筹集所需资金,正是土地金融的由来米璨:《我国地方政府投融资平台产生的理论基础与动因》,《管理世界》2011年第3期..

三、、土地财政的积极效应与核心问题

(一)土地财政的积极效应

土地财政的积极效应主要表现在:增加了地方政府的可支配财力,对于地方政府缓解财政支出压力有重要意义.尤其对于基础设施建设巨大投入,主要依靠各种形式的土地财政,同时它为招商引资促进投资增长、吸纳就业及促进经济增长有重大的作用,甚至在未来一个较长时期内,在没有其他足够的财政收入来源时,为推进工业化和城市化所需要的资金,还需要土地财政在某种程度上发挥作用.

(二)土地财政的核心问题所在

1.耕地资源流失,农民征地补偿标准过低.地方基础设施建设和财力不足需要土地出让金和土地抵押贷款,而土地融资债务的偿还很大程度上又需要土地出让金来偿还.使得土地财政陷入了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的循环滚动模式.耕地资源流失情况严重,征地补偿按照农地收入标准而非市场价格进行补偿,补偿标准过低引发了诸多的征地拆迁经济社会问题.

2.城市化质量不高,建设用地粗放利用.农地城镇化过程中,土地城市化的速度远远高于人口城市化速度,造成了农民城市化进程滞后,造成了大量伪城市化的农民.农地过度非农化现象严重而城市建设用地利用粗放.据统计,全国城市建成区面积由1981年的7438km2增加到2008年的36295km2,年平均增长速度为6.3%,远高于同期城镇人口的年增长速度4.21%和城镇化的年增长率3.11%.同时城镇化的形态呈现低密度蔓延的趋势.据调查,2004年我国城市辖区人均建设用地面积达133.68m2,超出国家标准33%,超过经济发达国家城市建设用地人均82.4m2和发展中国家人均83.3m2的水平田莉:《我国城市化进程中喜忧参半的土地城市化》,《城市规划》2011年第2期..


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3.政府的角色问题.政府的主要经济职能是:宏观调控、提供公共产品与服务、市场监管. 而在土地市场上,地方政府直接参与土地市场经营,又同时作为微观规划管制的制定及实施者,房地产市场的宏观调控执行者.地方政府将面临三重困境:积极实施土地市场宏观调控政策和微观管制规划则要土地财政规模受到影响,经营目标盈利最大化又使规划和宏观调控政策失灵.由于 政府和地方政府信息不对称、地方财源的相对不足,事实的情况往往是后者.

4.阻碍产业升级、收入高度不稳定性及蕴含财政与金融风险.高地价未必一定导致高房价.但在城市化尚未完成、国民经济高速发展及不动产所具有的特殊投资品性质的情况下,我国房地产市场的需求旺盛,土地一级市场的卖方垄断产生的高额地价必将传至下游商品房价格周彬:《土地财政与房地产价格上涨:理论分析和实证研究》,《财贸经济》2010年第8期..土地市场和房地产市场相对高的利润率导致其他产业资本进入不动产业,导致实体产业出现一定的空洞,阻碍产业转型升级.同时,土地财政受房地产价格影响很大,地价、出让金规模与平台抵押融资规模高度相关,因而房地产市场的宏观调控政策对土地财政规模有很大影响王克强:《中国地方土地财政收入增长影响因素实证研究》,《财经研究》2012年第4期.,蕴含了极大的财政与金融风险,同时其收入规模也表现出高度的不稳定性.

四、 土地财政的未来转型之路

改革现有土地财政的核心弊端,如果直接控制土地出让金和土地抵押贷款的规模,可利用行政措施在短期内可以做到,但在制度上对解决土地财政问题则没有作用,也有回到用计划经济手段配置土地资源之嫌,不符合深化社会主义市场经济的方向.同时要看到土地财政对地方经济建设的巨大经济意义,对土地财政规模的急剧萎缩所带来的财政支出困难的情况要给予充分的考虑和评估.因此土地财政的转型与完全退出将是一个长期的制度建设过程,需要从制度供给入手,探索平稳、健康、可持续的“以地生财”机制.

(一)土地财政转型之土地制度转型

首先,逐步剥离地方政府的土地经营管理职能,探索由国有土地资产管理公司代表政府经营,政府退出土地经营而做好土地微观规划管制与土地市场的宏观调控.国有土地资产管理公司与现有的土地储备中心是有区别的.其次,规划区内经营性国有土地由国有土地资产管理公司经营管理,公益用地由政府按照市场价格进行征购.再次,集体土地在规划许可的情况下可以直接入市分享农地增值收益,可以考虑在“村改居、乡镇改街道”时,由宪法规定“城市的土地属于国家所有”依法将集体土地所有权转换为国有土地所有权.

土地制度的转型会使农民及农民集体分享到巨大的农地入市增值收益,地方政府也可以从国有土地经营管理职能脱离出来而做好政府的微观规划控制制定、实施和土地市场的宏观调控,同时由于打破了地方政府的土地垄断供给,有助于稳定地价和房价,使土地和房地产市场回到良性发展的轨道上来.但可以看到这个制度转型将是巨大的,在土地市场发达的东部地区的农民及农民集体会获得极大的增值收益分配,加剧了收入分配不公和差距,同时土地财政大幅萎缩,直接影响地方政府公共服务水平和基础设施建设刘志彪:《以城市化推动产业转型升级》,《学术月刊》2010年第10期.,对于土地制度的转型,必须要有相应的财税和相应的投融资制度转型作为匹配.

(二)土地财政转型之财税和投、融资制度转型

第一,开征集体土地增值税分享集体土地增值收益,目的主要在调节收入分配和筹集财政收入.同时可以考虑在集体土地入市后探索开征契税等其他地产类税种.

第二,改革完善现有国有土地增值税,加开对国有土地资产管理公司的土地增值税,使国有土地增值税具备宏观调控政策意义上的税种,对于增加财政收入也能起一定辅助作用.

第三,土地和房地产保有阶段的税收.把原有的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税进行综合改革完善,以“简税种、宽税基、低税率”的原则开征房地产税,考虑的政策手段:合并原有复杂的税种,扩大税基到住宅物业、低税率.主要目的:代替原保有阶段的税种房产税和城镇土地使用税,以稳定广泛的税源分享土地自然增值收益.

第四,对于以土地为抵押的融资制度,在上述制度转型后,土地抵押融资规模也必将大大萎缩,因此探索完善地方政府发债融资制度,使地方政府有阳光合理的融资途径,这也是市场经济的应有之义.

(责任编辑:晓 亮)

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