我国开征物业税的难点税收制度设计

摘 要 　物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向,物业税的开征具有弥补我国现行税制中财产税缺失的特殊功能,是我国财产税制走向现代化、国际化的重要一步,但在我国开征物业税仍然存在着一定难度.本文主要分析了我国物业税实施中的一些难点,并提出了建议.

关 键 词 　物业税；税制设计

所谓物业税,就是以上地、房屋等不动产为征税对象,以不动产的承租人或所有者为纳税人,税款按年计缴,应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高.

一、我国开征物业税的难点

(一)土地批租制度不适宜物业税的开征

我国实行的土地制度是“批租制”,即在土地使用权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购写一定期限的土地使用权.根据土地的不同使用用途,批租期限从40至70年不等,而在土地批租期限内的几乎全部的房地产税费,用地者须一次性支付.开征物业税后,房地产业的税收征收环节则要后移,业主购房之后,每年再缴纳相应的税金.这本身与“批租制”是相矛盾的.因此,土地批租制度不适宜物业税的开征.

(二)房屋产权不明

物业税首先要求产权清晰.也就是说只有当私有产权足够清晰时,才具备了开征物业税的基础条件.我国2007年1月实施的《物权法》明确规定：“不动产物权的变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力.”我国城市土地所有权归国家所有,企业和个人只能拥有土地使用权,房屋产权并不包括土地所有权,造成了土地所有权实质上的缺位.而我国很多企事业单位和部门的用房产权不清,产权与使用权分离,甚至有的根本就没有产权,要明晰产权关系尚有相当大的困难.

(三)税基的确定

税基也就是计税依据.物业税的税基,西方发达国家一般都以房地产的评估作为物业税的计税依据.如美国、加拿大、新加坡等国家的不动产税和英国的住房财产税,都是以房地产年度价值的一定比例作为计税依据.但是,我国目前房地产价值评估存在许多困难：我国住宅建设形式很多,如商品房、经济适用房、房改房、合作建房等,如何确定不同类型房产的价值是一个难题.其次,房地产评估既要考虑不同的房屋产权形式,又要考虑房屋占地面积、所在地段用途、建筑面积、年代、结构、材料、质量等.这些材料现在还不能全面、准确地提供.再次,需要定期对房地产进行评估,而且评估的人为因素多,很难客观、准确地评定房地产的价值.所有的这些都难以适应物业税的要求,这也制约了物业税的推进.

(四)税率的确定

开征物业税将会同时影响到房地产的开发、建设等多个环节.这几个环节涉及到大量的税费：有税务机关征收的税；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、过户和日常管理等环节收取的各种费用.这些税费哪些应取消,哪些应继续征收.这就使得确定物业税税率成为了一个难题.

二、我国开征物业税的税收制度设计

(一)物业税的纳税人

物业税属于财产税的范畴,纳税人就应该是财产的所有人.但是,我国的居民不享有土地所有权,根据我国目前的实际情况,物业税的纳税人应该是我国境内国有土地使用权的拥有者及房产的所有者或实际占用者(或承租人),包括自然人和法人.主要分以下几类：①我国单位和个人在我国境内拥有土地使用权及建筑物所有权或使用权的情况.②外国企业和个人在我国拥有土地使用权及建筑物所有权或使用权的情况.③我国单位和个人在国外拥有土地所有权和使用权及建筑物所有权的情况.

(二)物业税的征税对象和范围

参照现行房产税、城镇土地使用税及土地增值税的课税对象,物业税的课税对象可设定为土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物.应该明确的是,物业税开征后,出租房屋的业主也应按保有情况缴税,至于所得租金收入,应另计所得税缴纳.物业税征税范围不但包括各市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村.

(三)物业税的税基

根据现行房地产税收体制的现状,在物业税税基的确定上,应在全部不动产的范围内,设定一定的免征对象,并相应设定起征点和免征额,力争实现“二八原则”,即由20％的居民承担80％的物业税.具体而言：第一,广大农村住房和廉租房这部分最低端房地产应作为免征对象在物业税纳税范围内予以扣除；第二,征收物业税时设定一定的起征点,将城镇居民家庭住房价值较低的房产划入自动免除缴纳物业税的范围.但前提必须是家庭只有一套住房,若拥有两套及两套以上住房,应按照全部住房价值的累积值进行征收.第三,针对起征点以上的房地产,还应设立相应的免征额.

(四)物业税的税率

物业税的税率设计应遵循低税率、简税制的原则.物业税的开征一方面不应对置业及房地产市场发展产生限制作用,而要形成鼓励置业的政策导向.另一方面物业税的开征还要达到抑制投机、促进公平的效应.统筹考虑,物业税的税率采用有差别的比例税率更为合适.税率范围可设定在0.3％～0.8％之间,不同档次和不同用途的房地产也要设置不同的税率.

(五)物业税的申报和缴纳

物业税可实行按年计算、分期预缴的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定.建议可实行每季首月预缴制,即应纳税额须于每季首月完结前缴纳.为了控制税源,防止偷逃税款,现阶段可以采取代扣代缴、代收代缴与自行申报相结合的方式,即：对业主个人的商品房,由物业公司代收代缴税款；对单位拥有的房地产,由单位自行申报缴纳；对没有扣缴义务人或扣缴义务人未扣缴税款的,则必须由纳税人自行申报.物业税由纳税人在不动产所在地(即指不动产的坐落地)缴纳.若纳税人拥有多处不动产,则分别向不动产所在地税务机关缴纳.