网站原创【摘 要】在房地产估价中,市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法.当然,市场比较法在房地产估价运用中,应该注意房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题.本文从房地产是一种特殊商品的角度出发,分析在运用市场比较法应注意的问题,旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题,准确无误地获取估价结果,减少损失.
【关 键 词 】市场比较法；房地产；评估；问题
市场法（Market Comparative Method）,又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法,是通过类似房地产的成交来求取估价对象价值的方法,较具体地说,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交进行适当的处理来求取估价对象价值的方法.是房地产估价三大方法之一,其理论基础为作技巧论.市场法的本质是以房地产的实际成交为导向来求取房地产的价值. 但房地产评估并不是对实际成交的简单的归纳、整理、修工两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异.下面对两者的差异进行分析.
依据经济学原理相同的商品具有相同的.但房地产实际成交并非如此,相间房地产的实际成交并非完全一致,这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售以适应市场需求或达到一定的目的,只要能满足开发商的预期目的,开发前就可以出售房地产；从购写者的角度出发,只要能满足购写人的要求,在其允许的经济条件下,购房人就可以购写.因此,由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同,就引起同样房地产实际成交的差异.造成房地产实际成交差异的因素.具体表现在以下几个方面：
（1）房地产成交受成交量的影响和一般商品类似,一次性购写的房地产数量越大,一般越低,零散出售一般较高.
（2）房地产成交受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险,在建设期就升始预售房地产其预售房地产一般低于建成后同类房地产.
（3）房地产成交受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金,一般对一次性付款的情况给予适当优惠.从理论上讲,优惠应该是分期付款的贴现值.
（4）房地产成交与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产,也经常采用降价销售的方法.对于类似房地产若开发商适当降低其售价,销售速度较快,反之则销售速度较慢.
（5）房地产的申报存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费,有的房地产申报低于其实际成交.有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相写卖房地产.
综合以上分析,房地产成交受诸多因素的影响,由于不同因素的影响,同一宗房地产会有不同的成交,因而建立在房地产成交基础上的市场比较法的评估具有个确定性.因此,采用市场比较法进行房地产评估,对其评估应有明确的定义,否则就失去了意义.
房地产评估的定义,应主要明确以下几点：
（1）不同的评估目的具有不同的定义例如房地产抵押评估.因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产变动等风险回素,评估一般保守,其评估应是在整体出售并且出售时的.而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等,其定义与抵押评估就有所不同.同一宗房地产在不同评估日目的的评估不同.
（2）房地产评估应是特定时点时的评估随着时间的不同,房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化,房地产也随之变化,因而房地产评估必须有确定的时间点.
（3）在具体的房地产计估中,评估人员对具体的定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产是很容易成交时的、较易成交时的、较难成交时的还是有行无市时的.
总之,房地产评估并不是简单的对房地产成交实例做交易日期、区域因素等因素修正,而要结合其房地产评估的定义、评估目的对比实例实际成交进行调整,以使其达到要求的定义的.因此,房地产评估机构应该采取的积极措施：
（1）加快自身的信息化、网络化建设,建立和完善市场信息资料库,实现信息化管理 评估过程是以基础数据资料为依据,应用评估理论、方法进行分析、对比、计算的过程.市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料.在计算机技术和网络技术的飞速发展,以及房地产市场日益规范、成熟的前提下,评估机构获得市场信息的渠道会越来越多,此时的房地产评估机构,应该抓住机遇,利用计算机和网络,积极建立起自己的市场信息资料库,强化评估信息的搜集、处理、储备能力,这样才能及时得到想要的交易案例,提高评估结果的正确性,使市场法得到更好的应用.
（2）提高评估人员的执业水平和经验技能 采用市场法对房地产进行评估时,要求评估人员能够全面准确地调查市场资料,合理选择比较案例,并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较,确定适当的修正系数,以保证评估结果的准确性.因此评估人员的执业水平和经验技能的高低与评估结果的准确性有着紧密的关系.但是目前国内缺少能够熟练运用市场法的高素质人才制约了市场法的应用,说明我们的评估人员运用市场法的执业技能还有待提高.
（3）改善观念,提醒各界加强对房地产市场法应用的关注 除了政府尽快建立健全房地产评估的法律、法规体系,保障市场法的应用环境外,行业学会的引导也有利于提醒各界加强对房地产市场法应用的关注.建议行业学会采取的引导措施有：