历史文化街区保护

虽然早在1982年国务院就公布了首批24个国家历史文化名城,但由于历史文化名城保护过于宽泛,不少人理解为只是对城市里的文物建筑的保护,而对新提出的“历史文化保护区”缺少认识,再者历史文化保护区也没有实施的细则,更缺少保护范例,因此与经济发展相伴随的大规模对城市传统风貌的破坏仍在进行.1994年《历史文化名城保护规划编制要求》发布,对编制历史文化名城保护规划提出具体要求,并要求划出历史文化保护区的具体范围.1997年8月,原建设部《黄山市屯溪老街历史文化保护区保护管理暂行办法》的通知,从行政规章上确认了历史街区的特征、保护原则与方法,并为各地历史文化街区的规划保护提供了范例.另一方面,上世纪90年代末以平遥、丽江、周庄为代表的古城、古镇在旅游经济上取得巨大成功,这事实上对地方政府起到了很好的示范作用.全国各历史文化名城相续公布了各自的历史文化街区,并大都投入巨资对历史文化街区进行规划整治.

一、历史文化街区中的问题

历史文化街区保护与重点文物保护不同,历史文化街区量大面广,生活在其中的居民众多,因此无法像重点文物那样“完全”保护起来,历史文化街区的居民还要在那里生活,所以要“维护生活的延续性”.1976年11月26日联合国教科文组织通过的《内罗毕建议》提出,城市规划和土地开发的基本任务是保护历史地区并使它们与现代社会生活相结合.1987 年10月国际古迹遗址理事会通过的《华盛顿宪章》更进一步认为历史城区的保护、保存和修复及其发展应和谐地适应现代生活的各种需要,同时也强调新的功能和活动应该与历史城区的特征相适应.可见在历史文化街区维护生活的延续性是被普遍接受的.

历史文化街区保护的根本目标是保护历史文化街区的整体风貌及保护历史遗迹的真实性.这一根本目标与历史文化街区居民对现代生活的追求是一对难于调和的矛盾.现实中历史文化街区的整体风貌和真实性常常妥协于居民对现代生活的追求,这对矛盾是历史文化街区保护的基本矛盾,在全世界范围内都是如此,而在我国似乎这一矛盾更加突出.

在我国通常是地方政府投入巨资对历史文化街区进行规划整治,整治后整个街区“焕然一新”,但随着时间推移,许多问题逐渐显现.

(一)原住民越来越少

我国历史文化街区的建筑大都是清末民国时期的,这类建筑的居住空间和居住设备与现代生活要求相差较大,大多数中青年人不愿住在老街区,他们更向往现代化的居住区,特别是在房地产开发商强大的广告攻势下,似乎不住在“高尚”社区就不是成功人士.在这种潮流下,高学历高收入人群不断搬离老街区,老街就成了老年人和低收入阶层的居住地.政府的规划整治并不能改变这一趋势,如果历史文化街区在整治后,街区经济没有起色,则老街居民继续搬离.如果整治后成功吸引大批旅游者,老街居民在旅游经济上收益颇丰,则更加快了老街居民搬离的速度（如丽江古城）.

(二)街区经济日益萧条

大部分历史文化街区整治后并不能如地方政府所愿形成新的旅游经济,而原来的商业却日益萧条.历史文化街区通常是原来城市的繁华商业中心,但改革开放以来我国城市建设突飞猛进,大批更符合现代商业要求的新建筑新街区出现了,它们逐渐替代了老街的商业地位,使老街经济日益萧条.

历史文化街区的整治通常需要封闭进行,多种现代市政管线一般采取地下敷设方式,因路面开挖,街区的商业被迫停业,因而更促使了城市商业重心向新建成区转移,这也是影响街区商业繁荣的重要原因.

(三)保护老街区与改善生活矛盾突出

在我国,历史文化街区保护范围的划定是政府和专家的事,街区的居民并没有多少机会参与,最多只是象征性的参与,老街居民相对缺乏对历史文化街区的保护意识,当历史文化街区保护损害到他们利益时,他们就很难赞成保护,他们宁愿自己的房子不被划入保护范围.对于低收入阶层,改善生活是他们最热切的愿望.老街日益萧条的经济,必然会使他们为改善生活而对老屋进行改造.改造的方便性与低成本是低收入业主首要考虑的因素,其后果是历史风貌的大量破坏.

(四)历史建筑破损日益加剧

在我国由地方政府主导的历史文化街区规划整治主要是对街区建筑外貌的整治,而对历史建筑的内部加固改造甚少.近百年甚至百年以上的砖木结构建筑敏感而且脆弱,建筑破损随时发生.历史建筑维修涉及面广,需要的材料种类繁多,施工工序复杂.并且传统材料日渐稀少,传统工匠更是难觅,其结果就是：如果要求历史建筑修旧如旧,其维修造价必然昂贵,而且如此老旧的砖木结构建筑五年一小修,十年一大修是难免的.显然如此昂贵的维修造价,中低收入阶层的业主都是难以负担的.整日忙于生计的中低收入阶层业主,通常放任房屋破损,没有及时的维修自然会导致老屋破损加剧.破损到实在不行了,业主们才会用廉价的现代材料修补一下.这种修补实际上是对历史建筑的一次又一次的破坏.如果这种情况持续下去,几十年后,我们的历史建筑恐怕是面目全非了.

历史文化街区是我们祖辈千百年营造出来的城市物质形态,正是这些具体的物质形态,才使得我们独特的区域气质和历史文脉可触、可感.街区的建筑已经从家庭遮风避雨的基础生活必需品,变成市民共同的精神家园.保护这些敏感而脆弱的历史建筑需要知识、精力和财力,目前历史建筑的业主绝大部分是中低收入阶层,他们欠缺的正是知识、精力和财力.从全国范围来看,历史文化街区,包括历史文化名镇名村,在历史建筑的维修、维护方面欠账巨大,所以我们有必要反思传统的历史文化街区保护方式.

二、用“产权置换”改良传统的历史街区保护方式

实际上老街居民多数希望拆迁,因为他们没有精力和财力来伺候敏感而脆弱的老屋,他们宁愿拆迁,拆迁了就能得到新房,新房在居住方面更舒适和方便,更重要的,新房似乎比老屋更值钱,所以他们希望拆迁.另一方面仍居住在历史文化街区的现居民,由于老龄化、受教育程度低、经济底子薄等原因,实际阻碍了历史文化街区的经济繁荣和文化复兴. （一）产权置换

产权置换的基本思路是：政府授权房地产开发商,开发商用新建的现代住房产权置换历史建筑产权,然后对历史建筑进行整修,最后将历史建筑作为古董品出售给高收入阶层.在产权置换模式中政府具体要做的事有：组织各类专家编制历史文化街区保护更新规划；选择历史文化街区保护更新具体的实施方式；通过招投标确定实施历史文化街区整治工程的开发商；派遣历史文化街区保护专家协助并监督开发商；在财政上支持历史文化街区整治工程,如减免税收,提供低息贷款,承担一些必要公共基础设施投资等.选择实施历史文化街区整治工程的开发商时,应注重选择那些有社会责任心的,对传统文化情有独钟的开发商.在产权置换模式中开发商要做的事有：首先开发商要投资建设一个新的现代化居住区；然后与历史文化街区业主谈判有关产权置换事宜,用新房产权置换老屋产权；根据政府编制的保护规划,并在政府的监督下具体实施历史文化街区整治工程,包括改造市政基础设施、整修历史建筑等；将整治后的历史建筑出售、出租或自主经营.

(二)产权置换的优点

1.有利于更好保护历史建筑

历史文化街区的历史建筑作为古董品出售给高收入阶层,古董的价值在于它的原真性及由此蕴含的大量历史文化信息.古董品是一种投资品,它的价值也在于它的原真性,因此其所有者必然尽力保护其原真性.高收入阶层有精力、有财力保护好历史建筑,他们有能力聘请保护专家为他们出谋划策.

2.减少地方政府财政支出

在产权置换模式中,历史文化街区整治工程的投资主要由开发商承担,地方政府只需投资个别公共基础设施.这改变了我国历史文化街区的整治工程历来由政府写单的惯例.我国绝大部分地方政府的财政都很紧张,地方政府需要投入的公共事业很多,地方政府更关心与基本生活关系密切的住房、医疗、就业等,因为这些关系到社会稳定,和社会稳定相比历史文化街区的保护可能排名比较靠后,等地方政府投入可能要很久,而历史文化街区保护工作往往是迫在眉睫,因为街区的破损正在加剧.

3.调动地方政府保护历史文化街区的积极性

历史文化街区保护涉及面广,需要政府牵头组织,政府积极的态度对历史文化街区保护至关重要.当开发商将整治一新的历史建筑出售给高收入阶层时,地方政府可以得到丰厚的房地产交易税费的收入.既能改变老街区破旧衰败的面貌,又能得到丰厚的财政收入,地方政府何乐不为.实际上地方政府也看重投入产出,以往地方政府投入巨资整治历史文化街区,大都希望整治后的历史文化街区能带来丰厚的旅游经济收入,如果希望落空,地方政府的投入没有回报,那么下一阶段的历史文化街区整治通常遥遥无期.

4.改善历史文化街区居民的生活水平

费时费力的历史建筑维修使老业主们不胜烦恼,老街居民更向往设施完备的舒适方便的现代居住区.所以只要补偿合理,他们愿意用老屋换新房.

5.高收入阶层得到一个新的投资渠道

在我国投资渠道匮乏一直困扰着高收入阶层,可靠的投资渠道似乎只有房地产,但由于国务院的房地产限购政策,这一投资渠道也被限制了.历史建筑将为高收入阶层提供一个安全的投资渠道.

6.房地产开发商获得丰厚的投资回报

开发商将整治好的历史建筑作为古董品出售给高收入阶层,由于历史建筑的不可再生性,历史文化街区内历史建筑的有限性,以及历史建筑所处的绝佳区位等,保证了历史建筑可以卖个好价钱.

产权置换使那些钟情于传统文化,且有精力有实力的人成为历史建筑的产权人,这无疑会对历史街区的经济繁荣和文化复兴起重要作用.产权置换使历史建筑得到更好保护,使政府支出减少,使开发商盈利,使老街居民得到他们想要的新房,使投资者多了一种选择,这是一个各方皆赢的解决方案.

三、关于活态遗产传承问题

有研究者反对全部搬迁历史文化街区原来的居民,认为这将完全改变了街区的人文环境,丢掉了地方特色与文化传承.全部搬迁原居民确会导致这样的后果,但现实是老街区里大部分高收入阶层和大部分中、青年已经搬离,剩下的大部分是老人、小孩和流动性很大的低收入外来人口,老街的人文环境早已面目全非.几十年内,老人们将相续离世,到那时更谈不上什么文化传承了.我们在努力保持老街区的人文环境和文化传承,但结果却是活态遗产的逐渐消亡.虽然一些研究者为挽救活态遗产提出了不少建议,一些地方政府也做了诸多努力,但活态遗产逐渐消亡的基本趋势并无根本性改变.

反观现实中集中改造的老城区和城中村,动迁居民们集中搬迁到新建成区,由于相对完整保留了原来的邻里关系,我们看到原来的习俗礼仪、节庆活动大多保留下来.在现代居住区完成文化传承的意义更为深远,因为我们可以看到传统文化在现代社会是如何传承与发展的,这对把握传统文化未来走向极为重要.

产权置换将使老街居民居住在一起,保持相对完整的邻里关系,并能吸引部分中、青年回流,因此产权置换将实际有利于活态遗产的传承.这种发生在现代居住区的传承更具有可持续性,对正走向现代化的中国更有意义.

四、产权置换的可行性

(一)前期实践

类似产权置换的思想和实践在美国早就出现.美国佐治亚州的萨凡纳市（Sannah）至今保留许多19世纪的建筑.1954年非政府组织“萨凡纳历史基金会”（Historic Sannah Foundation, H）成立,该组织利用捐赠资金和银行贷款购写历史建筑并出售给愿意对其进行修缮的购写者,到1968年已保护了130栋历史建筑,事实证明这种运作在经济上也是成功的.

在我国也有类似的实践,2003年1月1日施行的《苏州古建筑保护条例》鼓励国内外组织和个人购写或者租用古建筑.在苏州政府的主导下已成功出售几处古建筑,但由于缺乏有效操作模式,苏州的古建筑出售进展缓慢. 我国各地历史建筑保护资金匮乏问题,近几年尤为突出.为了筹集古建筑的维修资金,黄山市政府于2009年12月21日出台了《黄山市古民居认领保护利用暂行办法》,根据该办法认保人只享有对其认保的历史建筑的监督维修权和对认保经费使用情况的咨询权,认保人几乎是花钱做公益事业.历史建筑的产权还是归属原来的产权人,认保人因为得不到历史建筑的产权,所以在认保方面并不积极.黄山市的实践表明,如果得不到历史建筑的产权,历史建筑钟情者的热情就十分有限.

(二)利益各方

产权置换模式中主要利益相关者有三方,即历史建筑原产权人、房地产开发商、历史建筑购写人.首先是历史建筑原产权人,多年的旧城改造证明,绝大部分老街居民愿意用老屋换新房.老街居民与开发商的谈判是自愿和对等的,这里没有强制征收的问题,也没有钉子户利用工期讹诈开发商的问题.如果开发商和个别居民谈不成,也不妨碍保护整治工程的进行.其次是房地产开发商,其热情取决于历史建筑购写人,如果购写人踊跃,出价较高,则开发商必然热情高涨.最后是历史建筑购写人,高收入阶层是否愿意出资购写历史建筑是产权置换模式成功的关键,目前历史建筑投资市场还没有形成,是否有人愿意投资历史建筑确是未知数,以下分三个方面讨论.

1.历史建筑的投资价值

历史建筑具备古董投资品的特征,即数量有限性和不可再生性,并同样蕴含丰富的历史文化信息.在我国有限的历史文化名城里,历史文化街区范围有限,街区内的历史建筑自然十分有限.我们应该意识到,随着岁月流逝,历史建筑已经从原来的普通生活必需品变成古董投资品,就像数百年前一个作为日常生活必需品的青花瓷碗,到今日它已不再是日常生活必需品那样.历史建筑与一般古董的主要不同点是其不可移动性,因此历史建筑投资市场将是区域性市场,但这不会妨碍历史建筑成为投资品,就像房地产市场是区域性市场,我国目前各阶层主要投资品正是房地产.温州炒房团可以到全国各地投资房地产,家应该也会到全国各地投资历史建筑.

2.投资偏好

近几年在安徽徽州一带及江西婺源、景德镇、九江,浙江衢州、东阳等地贩卖老屋的生意十分火爆,由此可见历史建筑的需求巨大.历史文化街区位居城市绝佳区位,历史建筑大都“有天有地”,这些都是高收入阶层的投资偏好.

3.投资风险

投资风险是投资者重点考虑的因素之一,开发商在原居民动迁和历史建筑整修方面的所起的作用,将极大降低家的投资风险.如果政府再给予政策扶持,如规定历史建筑不在房地产限购范围之内,将进一步降低历史建筑的风险,最终可以将投资风险控制在可接受的范围内.

综上所述我们相信产权置换是可行的,历史建筑将在家手上得到较好的保护,历史文化街区将迎来经济繁荣和文化复兴.

房地产开发商和古董投资者代表市场,历史文化街区保护事业引入市场因素应该是意义重大,远不是几次探讨就能解决的课题,本文希望能引起更多的研究者对引入市场因素这一课题的重视,并进行更深入的探讨.