城市轨道交通对地价影响综述

【摘 要】本文通过对国内外学者关于不同地区轨道交通对房地产增值的研究成果,结合杭州地铁1号线开通以来对土地增值的影响,列出了未来值得深入研究的一些问题,包括对商业及办公物业价值的影响,轨道交通对土地价值的影响在空间和时间上的变化特点等.

【关 键 词 】轨道交通；土地增值；房地产价值；文献综述

0.引言

轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量公共交通.为解决快速城市化带来的人口膨胀、交通拥挤等问题,越来越多的城市开始筹划轨道交通建设并积极投入到申报 建设过程中,因此我国进入了城市轨道交通建设历史上最大的一波投资浪潮.目前已有北京、上海、天津、广州、长春、大连、重庆、武汉、深圳、南京等10座城市开通了轨道交通线路,杭州的轨道交通建设也正在投入与运行中.理论上,轨道交通通过降低交通成本,提高站点区域的可达性,必然会推动土地价值乃至房地产价值的提升.但在实际中,轨道交通对房地产影响的时效性、轨道交通的影响在同一站点区域内空间上的变化等是继续要实证研究的问题.

1.土地增值理论基础

在陈顺清提出的城市增长与土地增值的三阶段理论中认为,城市用地扩展的原动力是城市职能的扩展与调整,产生城市的主要力量是市场力.自然、经济、人口因素,公共设施的投入、土地利用的外部效果及制度变迁都有可能产生土地增值；公共增值,特别是土地利用的外部效果导致的土地增值是分析的瓶颈.

王德起认为,城市土地增值的内在依据则是投入增加→效用（或收益）增加→价值（）提高的一个良性循环；而城土地增值的外在条件则表现为供求矛盾的尖锐化或稀缺度的增加.实质上,城市土地增值就是一个市场经济条件下地产可收益性或效用性日趋增长的价值显化过程,其中投入增加导致的可收益性或效用的提高进而价值或上升,可称为投资性增值,它是城市土地增值的物质基础；市场环境是价值显化进而增值实现的条件；价值显化程度的高低是市地增值的结果表现.

毕忠德,王士君,朱光明,周乐认为市土地增值是指在城市化过程中,伴随着社会经济发展地改良,土地利用过程中获得的土地收益的不断增加.其本质为地租的增值和土地资本的增加,其直观的表现形式地的上涨.土地增值的过程既是土地的上涨,也地价值的增加,两者本质上是一致的.

2.轨道交通与房地产增值的理论基础

研究交通和土地价值的理论是从屠能（J.H.von Thinner）于1826年提出的农业区位论开始的,屠能的农业圈模型后来成了空间经济学和城市空间结构理论分析的 基本模式.在市场经济条件下,土地及其区位都是稀缺资源区位条件越优越,土地价值越高,相应开发强度越高,城市交通在某种程度上决定了土地的区位优劣.

吴春彭和董捷认为城市轨道交通改变了土地的区位可达性和便利性决定了土地区位的优劣轨道交通从根本上提高了运输效率能够明显地改善周边物业的可达性缩短了出行时间致使轨道交通沿线土地升值改善后的交通设施使得城市发展向轨道交通沿线集聚形成一种相互循环促进的效应 从而增强沿线区域经济活力.

3.国内外应用实例

广州地铁一号线建设的过程,也是沿线土地增值的过程；沿线土地发展的过程,也是将沿线土地增值转化城市轨道交通对房地产价值影响研究综述郑捷奋等为地铁建设投资的过程.

上海地铁1号线1995年5月通车前后,给房地产带来明显的变化.1991年长桥地区房价比梅陇地区高1100～1200元/m；梅陇通地铁后,因长桥远离地铁,1994年长桥地区商品房基价不足3000元/m,而梅陇地铁口的房价已高于3000元/m.

根据美国科学院和工程院下属的交通研究部对华盛顿地铁车站附近房地产开发项目的研究成果显示,1998年华盛顿都市来自联合开发项目的收入约 600万美元；在市区郊区的联合 开发物业中,使用地铁出行量的比例分别是 60%和 25%.在市区2万平方英尺的写字楼每年能够为地铁带来30万人次的出行量,为华盛顿都市增加50万美元的收益.在日本,轨道交通与房地产的综合开发策略,是20世纪20年代初期,由Hankyu铁路公司在大阪地区首先采用的,由于这种综合开发策略对私营铁路的经营者而言,修建铁路不仅能从为城市提供交通怎么写作中获利,也是房地产开发的重要商机.以为例,很多私铁公司将郊区铁路与铁路沿线的零售业、房地产、公共汽车、宾馆等产业进行综合经营.

在香港,地铁公司就上盖物业与地产商合作,建造费用和风险由地产商承担,而地铁一般可分享五成利润.香港在建于1975年-1986年的3条铁路线上,地铁公司开发了18处房地产,香港地铁公司也因此成为目前香港最大的不动产管理机构 之一. 地铁公司历年出售物业所得利润全部 用于地铁建设,成为香港地铁发展重要的资金来源之一,例如：港岛线的建设费用40%来自贷款,60%来自物业发展利润.

4.国际上的研究成果

4.1北美

20世纪70年代,由于“新一代”轨道交通系统在旧金山、华盛顿、亚特兰大的建设,轨道交通系统对房地产价值的影响开始引起了学者们兴趣,研究最多的是位于加利福尼亚州的旧金山海湾地区的轨道交通系（BART）,BART系统始建于1964年,1972年9月投入使用.对 BART的研究可分两个阶段；第一个阶段为BART开通运营的初期（4～5年内）；第二个阶段BART开通运营2年后.在第一阶段,Webber等学者认为,海湾地区的轨道交通系统刺激了人口和就业岗位的离心化,意味着内城区的土地价值有下降的趋势,原因是BART比公交车快一点,而比其主要的竞争对手（私家车）慢.

4.2欧洲

欧洲轨道交通在规划期间,施工期间,开通运营前期,开通运营中后期等不同的时期对房地产价值的影响都是不同的.欧洲的轨道交通建设当属世界最早的,其对土地价值的影响也受到了各界专家学者的关注,欧洲学者比较关注轨道交通对土地价值影响的时效性. 5.国内的研究成果

5.1北京

在陈有孝,林晓言,刘云辉的研究 中所采用模型的基本建立方法是地价函数法.这种方法的基本思想是：在轨道交通新线沿线区域,选定若干个地点,分析影响地价的各种因素,道交通设施的建设而发生变化,据此来推定沿线区域的地价函数,最后通过计算某一地块在轨道交通建设前后的地价差,来确定该地块由于轨道交通带来的开发利益.选择房价来替代地价,即通过分析轨道交通沿线的房价动态来把握轨道交通开发利益的尺度.研究表明随着轨道交通车站距离市中心运行时间的增加,房价上涨幅度变的越来越小.城市轨道交通投资效益会产生外溢,导致地价上涨,对沿线区域地价（或房价）所产生的影响是非常显著的.轨道交通投资效益外溢表现为一种波及效应,即随着与轨道交通点距离半径的增大,轨道交通设施投资的辐射力逐渐变弱,给土地带来 的级差收益逐渐变小.而且城市轨道交通沿线土地所有者是城市轨道交通开发利益的主要受益对象.

5.2上海

陈伟和桂小琴根据上海土地储备中长期计划与轨道交通规划,分析轨道交通（建设）投融资机制和土地储备机制相结合重要性.通过地价函数模型测算由于政府在轨道交通投资建设中带来的土地增值收益.划定一定范围的土地资源纳入土地储备,通过土地储备运作实现土地增值,并将这部分的土地增值收益还原于轨道交通投资建设中.得出的结论是在同样的轨道交通站点怎么写作半径范围内,郊区站点周边地块获得的土地收益增幅（曲线斜率）高于中心城区站点周边地块带来土地收益增幅.轨道交通投资对郊区站点周边地块带来土地增值影响（权重系数）大于对中心城区站点周边地块的影响.

6.研究结论差异分析

国外学者在20世纪70年代就开始研究轨道交通对房地产的影响,到20世纪90年代,国外学者的研究已经比较成熟,并涉及了多方面的领域.因为城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域性,由于轨道交通站所处的区位不同,与同一轨道站的距离不同,其对土地价值的影响都是有区别的；城市轨道交通对房地产价值的影响在轨道交通规划期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等各期对房地产价值的影响也是不同的.而国内研究通常采用地价函数法轨道交通带来的沿线土地增值收益,因为没有统一的方法指导,很多方法具有特殊性,研究的时间还比较短,导致推测和检测设比较多,运用模型数据分析误差还比较大.

7.研究前景与展望

城市轨道交通是公益性、经济外部性很强的大型公基础设施,由于高度的能达性及其对场站周边物业的刺激开发作用,带来了显著的房地产增值.从以上综述可以发现,国内对城市轨道交通对房地产价值的时效性的研究需要深入,对于轨道交通的影响在同一站点区域内空间上的变化特点,还需要开展更细致的分析.譬如,站点周边200米、200-400米、400-600米范围内,轨道交通的影响能否表现出变化规律?对于轨道交通影响在不同时期（规划期、建设期、运营期等）的变化特点,需要进行数据收集和分析.在轨道交通对商业及办公物业价值的影响方面还应开展更多的实证研究.住宅和商业及办公物业构成了居民日常通勤的起点和终点,这是否会导致轨道交通的影响?杭州地铁系统正在运营与续建中,对杭州的地铁1号线在不同时期的房价变化特点,笔者将运用特征模型和比较分析法进行实证研究.

【参考文献】

[1]陈顺清.城市增长与土地增值的综合理论研究[J].地球信息科学,1999,（1）：23-24.

[2]王德起.城市化进程中土地增值机制的理论探析[J].城市发展研究,2010（4）：102-104.

[3]毕忠德,王士君,朱光明,周乐.城市化过程中的土地增值研究——以长春市为例[J].城市发展研究,2011,（4）：10-12.

[4]陈伟,桂小琴.上海轨道交通站点周边土地增值收益的量化分析与对策研究[J].城市公用事业,2006,（2）：13-14.

[5]汶婵,陈瑛,张晖.基于地价函数的轨道交通对沿线房地产的影响[J].江南大学学报（自然科学版）,2010,（1）：83-84.

[6]郑捷奋,刘洪玉.城市轨道交通对房地产价值影响研究综述[J].铁道运输与经济,2003,（10）：25-27.