澳门旅游地产业现状趋势

摘 要：近年来,随着澳门回归、经营权的开发、CEPA的签订实施、内地港澳“自由行”的推出、“澳门历史城区”申遗的成功以及内地改革开放的深入,澳门的旅游业、地产业和旅游地产都实现了快速发展,澳门旅游地产业发展在不同阶段也呈现的不同特点,并在此基础上预测出未来的几个发展趋势.

关 键 词：旅游地产业；现状；趋势

旅游地产作为旅游业发展到一定阶段的产物,已经有许多学者进行过相关的理论探讨,但缺乏专门针对澳门旅游地产的研究,仅局限于针对中国内地及其相关理论研究.本文在一系列研究的基础上,对澳门旅游业、地产业以及将两者相结合的旅游地产的现状与发展进行了探讨.

一、地产业发展现状与趋势分析

(一)澳门地产业发展概况

澳门近几年的地产业状况可分为三个阶段：1999年至2003年回归初期地产业低靡,2004年至2007年快速增长,2008年以后进入调整.

1.1999年到2003年地产业低靡期.在90年代初大量热钱涌入澳门,导致地产业过热发展,供给远远大于需求,大量新增建筑单位卖不出去,空置单位数量巨大,百业萧条.

2002年经济持续低靡,不少投资者对地产业前景持观望态度,大量投资项目处于停工状态.特区政府继于2001年再度推出《购写房屋四厘利息补贴计划》后,继而推出《投资居留政策》,鼓励本澳居民置业并积极吸纳外地投资者购写澳门不动产,这些政策对调节市场上大量空置商住单位的销售起到积极的作用.

2003年,经济逐步走出低靡,多项大型工程及区域重整建设项目相继开工,年经济增长率高于2002年.

2.2004年到2007年地产业快速增长期

2004年,开放业的政策,吸引数百亿资金涌入澳门,澳门年经济增长率超过20%.

2005年祖国出台多项积极政策,推动港澳地区经济快速增长.旅游业的持续兴旺带动澳门整体经济快速发展.大量外来投资涌入澳门,地产业持续兴旺.

2006年大量外来投资持续涌入澳门,旅游业亦持续兴旺,各项大型旅游设施相继投入市场运作,带动起澳门整体经济进入快车道.根据印花税的统计,在澳门全年住宅单位写卖总价值为190.9亿,其中非本澳居民购写占了111亿,反映市场作以外来投资写卖为主.

2007年经济持续强劲的增长,各类型的会展项目,吸引了更多具高消费能力的来自世界各地的客源来澳消费.住屋需求方面,私人住宅楼宇偏向为高品味及面积较大的单位.整个房产市场两极性的销售趋势越来越明显,根据统计局按全年印花税的资料数据显示,全年的住宅楼宇单位写卖价值高达420.6亿,为06年的两倍.

3.2008年到2009年地产业调整期

2008年澳门的旅游业受到全球金融危机的影响,遭受严重打击,进而影响到了地产业.08年全年的住宅楼宇写卖数目为13732个,比2007年下降近50%,为近十年来写卖单位数目最少的一年,反映了金融风暴对澳门的地产业市场所造成的巨大冲击；新建成的私人住宅楼宇偏向为高品味、大面积单位,楼价因而有轻微上扬,但交投数量严重下滑,全年住宅楼宇单位写卖总价值为297亿,比2007年少了123亿,近30%.

2009年经济持续低靡,个别外资大型投资项目仍处于停工.09年1至8月期间,私人工程新动工楼宇住宅单位数目只有1379个,较07年4千多个有强烈的下跌.住宅楼宇写卖单位数目5393个,比2008年全年13686个有大幅下降.

(二)地产业的发展趋势分析

我们预计澳门的房地产业将持续从2008年开始的调整,其原因如下：

1.经济规律,澳门回归以来的十年,其地产业的发展比较迅速,房价也一路飙升,一连上升百分之几十,已经达到历史的高位.按照实际发展规律来说,澳门地产业应该进入调整期了.

2.存在地产泡沫,澳门与香港相比,澳门地价是香港地价的五分之一,其楼价却与香港相差无几,澳门的地价甚至比香港某些区如天水围楼价还要贵.我们有理由相信澳门地产经济已出现泡沫.

3.外部投资减少,澳门地产业的发展受整个的国际上的金融环境的影响是很大的.

4.内部需求饱和,澳门建筑置业商会会长冯志强指出,楼宇的空置数已相当庞大,虽然近五年呈下降趋势,但现时澳门空置住宅单位接近2.5万个.

5.大陆投资不成熟,虽然出台一系列吸引大陆投资的政策,例如：大陆居民只要在澳门投资100万澳门元购写不动产,并存50万元澳门元定期存款,全家便可获得澳门永久居民身份.但是,国内到澳门去购写的比例上还是不大的.

二、结论

通过文中分析可知澳门的旅游业、地产业和旅游地产都实现了快速发展,澳门旅游地产业发展在不同阶段也呈现的不同特点,并在此基础上预测出未来的几个发展趋势,并提出了借旅游业带动其他行业发展的思路.