“房地产新政”方略需调整

点赞:20579 浏览:93969 近期更新时间:2024-02-02 作者:网友分享原创网站原创

应停止抽刀断水式的行政性微观手段,从治本着手进行调控

全国各地的房价罔顾“调控政策”一路大幅上升,再度引起多方关注;而自2005年上半年房地产“新政”启动,且调且涨、收效甚微的局面已持续了近两年.我们去年来曾两度在此栏发表评论,对“新政”的政策实施表示批评和担忧(参见本栏2005年5月30日《也看“房地产新政”》、2006年5月15日《房价猛涨及政府的缺位、越位和错位》).现在我们进一步认为,直面“新政”不尽如人意的后果、下决心调整政策方略已是当务之急.


应当承认,当前房地产市场出现这种“且调且涨”的局面,有多重原因.中国近年经济繁荣和城市化脚步加快,本身就产生出对于房地产业的大规模需求;加之住房体制改革的催动、资本市场不完善等制度性因素的影响,都是房地产热的经济发展内因,也说明房地产上涨具备一定的合理性.与此同时,宏观经济状况也影响了房地产业.过低的利率水平导致的流动性过剩已经成为世界性难题,中国因“人民币因素”而资金愈发充沛,银行有强烈的放款冲动,外资有强烈的流入欲求,必然进一步支持强大的需方购写力.

“房地产新政”方略需调整参考属性评定
有关论文范文主题研究: 关于房地产的论文范文数据库 大学生适用: 研究生毕业论文、高校毕业论文
相关参考文献下载数量: 69 写作解决问题: 怎么撰写
毕业论文开题报告: 文献综述、论文前言 职称论文适用: 期刊目录、中级职称
所属大学生专业类别: 怎么撰写 论文题目推荐度: 免费选题

不过,经济发展的内在需求只可引导而不可压制,中国资本市场和金融制度亦在完善中;利率对宏观经济影响极大,即使在房地产社会保障体系和金融体系较为完善的美国,美联储对提高利率调节房地产市场也极为慎重.因此,政府之于房地产本身的政策导向和调控手段选择,就成了可以影响产业发展的主要可控变量.“调控”的意义正在于此.

关键在于如何掌控这种变量.正如我们曾经指出,作为一种特殊商品,房地产具有必需品和投资品的双重特征,政府首先应从必需品的特性出发,在解决中低收入阶层的住房问题上明确自己的角色.从1998年7月启动住房改革之初国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即“23号文”),到2005年初的“国六条”等一系列“新政”政策,可以看出政府对承担这一角色在道理上是清楚的.但在执行中,如此重大的政策取向,没有也无法进入各级政府的公共选择程序,而强势利益集团的影响却极易左右决策;加之土地市场迟迟不放开,和地方政府在土地收益上的分配机制,也强化了地方政府在房地产发展中的利益驱动.因此,纵在“新政”之后,落实这一基本政策也是效率低下,进展缓慢.

政府缺位一时难以补足,错位和越位却在增加.因为过分追求“调控”的短期效果,政策文件中虽然对政府与市场的关系有正确阐释,实践中却往往“头痛医头,脚痛医脚”,误区重重.两年来从到地方的许多“调控举措”,都是行政微观干预与宏观调节交错运用,模糊了政府与市场的边界;而且,因缺乏对于需求结构的准确把握,有些措施甚至加重了中低收入层的负担.

时至今日,国内的房地产业不可谓不兴旺.但一方面是“经济适用房”、公寓房、别墅房事实上全盘市场化,房价全线上涨远超中低收入层负担能力;另一方面是一些权钱地齐备的机关部门、事业单位继续盖房、分房,且标准越盖越高,以“经济适用房”之名对本单位员工行准福利分房之实.各方盖房购房资金其实绝大部分来自银行,房价轮番上涨后的风险高度集中于银行体系;往昔路径越来越固化,政府实施调控难度更成倍放大.

危害是多重的,现在必须对“新政”方略进行调整.在认清总的态势及政府位置之后,我们认为,具体的调整可从供求两方进行.在供给一方,所有“抽刀断水”的行政性微观手段均应停止,宏观面则应让土地政策、廉租房和经济适用房建设政策等进一步明晰化、制度化,以形成市场有效预期,为级差利得税、利率调节等市场化的调控政策提供社会基础.土地市场改革的未来制度安排对于房地产市场影响深远,早下决心、明确方案,更是至关重要.在需求一方,调整要着重分清需求结构、管理预期,以防中低收入阶层承担投机行为的财务后果.在市场热度升腾之时,更应当向公众讲清房地产长周期、低流动性的道理,告以投资房地产的高风险特征,承认租房和写房其实是“居者有其屋”的不同形式,以使中等以下收入者量力选择,高收入者慎重决定.为挤压泡沫,使购房者的需求与实力真正匹配,以较大力度提高首付比例,应是有效的政策选择.

无论供方还是需方调整,都不应无视当前新一轮政府机关事业单位“盖房分房热”对房地产和金融市场的潜在冲击.这种变相的“福利分房”利益极大且后果不可逆,目前仅建设部出台文件表示“停止审批”难以迅速收效,政府应尽快决策明令制止,并将相应供需两方的实力导入市场.此外,当前房地产调控仍然存在政出多门的情况,部门利益往往成为正确政策议而不决的主因.在相应领域建立专门的监控机构或各部门间相对稳定的协调机制,也是制定房地产长期有效调控政策的制度性保障.