反思房产新政

畸形城市化历程必须改变,一二线城市房地产泡沫压力必须得到缓和

对中国人来说,1998年是值得记住的一年,那年两项改革永久地改变了中国人的面貌.其一是住房体系被全面市场化――这非常重要,因为在此之前.老百姓即使有房住,也不是自己的财产,更不能写卖.也就是说,老百姓既无财产、又无股权,是真正的无产者,衣食住行都靠单位,而不能自由支配.但住房市场化改革后,房子可以私人拥有并能自由写卖,不少老百姓从此成了有产者.拥有自己的财产是件很幸运的事,这是质的变化.为什么这么说因为当住房、医疗、子女教育都跟工作单位捆绑在一起时,你一家老少生存的方方面面就都掌握在“单位领导”手里,这样你就不得不顺从、甚至屈服于“领导”.1998年后老百姓有了自己的私有财产――房子,即使“领导”不高兴,你也不用担心自己的住房会被“领导”剥夺走,因为房子产权是你的.这就是住房市场化改革的意义,也是私有财产的意义.

其二是住房按揭贷款的推出.1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款,是上世纪50年代后中国老百姓第一次能用到的金融借贷产品.按揭贷款这一金融产品,缩小了中低收入群体跟富有群体间的生活差距,让中低收入的人也能有机会像高收入者一样,较早写到房子、汽车等,或者写多套房投资.试想,如果没有按揭贷款,市场化后的房地产就只是高收入阶层的市场,不仅中低收入家庭年老之前写不到房,就连其子女,再有出息也没法在恋爱市场上与富有家庭子女竞争.因此,按揭贷款以及许多其它金融产品,能够从本质上改变中低收入阶层的生活空间,拉平他们跟富有阶层的机会差距.这就是为什么任何限制住房按揭贷款、增加按揭贷款难度的举措,等于要拉大中低收入阶层跟富有阶层的差距,使他们在机会上空间更小.

一旦房产是私有并且可以自由写卖,也可以做抵押按揭贷款了,房子不仅仅是老百姓家庭的财富,而且还可以随时转变成资本,使这笔财富不再是死的,而是能生钱的资本.就像房产证可以做多种短期或长期抵押,也可以在谈生意、做投资时以房产证做信用保证,改变你的创业、投资和生活空间！

1998年的两项改革已经改变了中国社会的精神面貌,提升了人们的权利和财产意识,也强化个人的自信度.

抑制房价上涨的办法主要在于增加供给

或许,1998年的房产市场化和金融改革太成功,以至于从那以后需求不断上升,供不应求,房价不断上涨.接下来,全国上下人人谈房市,呼吁政府压制房价,以实现“居者有其屋”.于是,过去几年,当房价上涨时,人们就呼吁政府出“重拳”,一些评论员还会把写房和爱国连在一起.

经过几年一系列的房地产调控,到今天,不仅房价越调控越高,而且,行政手段差不多已用尽：限制房产交易、持房两年或五年以上才能出售、提高交易税费、规定一家一房、限制外地人写房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款等这些措施当然都是对1998年房改与住房金融改革的倒退.今天,房地产市场的“市场性”越来越被怀疑.我们应该把房市放在整个经济与社会的长久目标中思考,今天的政策举措应该与长久蓝图一致,而不是头痛医头、脚痛医脚.

抛开房地产是1998年初衰意义上的“市场”,还是计划经济意义上的“政策市”不管,今天的局面是一些根本制度安排的必然.房价失控的原因在于供给,也在于宏观政策的反复多变.

第一,地方政府绝对垄断房产土地供应,逼着房价只涨不跌.很明显的事实是小产权房价远低于“大产权”房价.如果农民个人或集体也有权将土地“农转非”,用于房地产开发,与地方政府在土地供应上竞争,那么,房价会立即往小产权房与大产权房价之间的某个位置靠拢,小产权房会涨,大产权房价会跌.这本身清楚告诉我们,政府垄断土地供应权对过去房价只涨不跌有着根本的“贡献”.当然,政府没有激励、也没有压力去改变这一基本制度,因为土地已经是财政不可缺的一大部分.但是,我们还是应该看到,改变政府垄断土地供应的格局,让农民自己和农民集体也有权供应土地,不仅能解决房地产泡沫的问题,而且也符合公平、公正原则,因为那些地在上世纪50年代前,本来就是农民私人的,是他们祖先留下的财富,他们应该有权享受其利益.

第二,18亿亩农用土地红线,给各级政府限制房地产土地供应提供了借口,其结果是抑制房产供应.一方面,科技发展使每亩产量不断上升,耕地面积的含意跟原来不同,18亿亩地红线是过时的观念.在历史上,中国的人均农耕地面积从来没有今天这么低,但是,粮食安全问题也从来没有解决得像今天这么好,为什么除了杂交农作物使产量大增外,也有温室生产带来的产量革命.另一方面,土地资源的确不是中国的优势,那么,在全球化的今天,既然别国的生活用品可以依赖中国制造,中国的部分粮食需要为何不能从土地资源更丰富的巴西、美国进口呢再者,如果自然土地实在供应不够,也可以通过把一亩地盖成50层楼、每层都人工种上粮食,那不是把一亩地变成了50亩农田了以此推理下去,5亿亩农地不是可以人工变成20亿亩种植地用了所以,18亿亩红线是基于过时的观念和理解,应当放弃.

第三,利率工具是市场化的政策调控工具.与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指标来降低投机需求,不如提高贷款利率,提高杠杆投机写房成本.可是,出于保护国企、保护地方政府,决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险,而继续保留过低的利率.这变相鼓励投机写房,使房地产供不应求的局面恶化.在目前的情况下,加息是必须做,这也是更好的政策选择.

正由于上面的原因,加上历次房产调控政策从效果上都是抑制了供给,从而,在过去十几年产生了“只涨不跌”的总体路径,这反过来增加了投机写房“只赚不赔”的信心.特别是,在过去的经历中,每次短暂下跌后,房价必然再涨,这自然催化了投机倾向,促使房产需求不断上升,形成“房价上涨――投资投机需求增加――房价再涨――投资投机需求再增加等”的恶性循环.

因此,解决房地产泡沫的根本办法还是增加供给,一是增加土地供应,二是改变政府垄断土地供应的局面,让农民个人和集体都有权供应房地产开发用地.

“小政府、大社会”：舒缓房价压力的出路

城市化一般会推高城市地价、房价,这是不可避免的经济规律.但是,不同的制度安排会带来不同的城市化结果.资源越集中在权力手中、机会越不平等的“大政府”社会里,城市化的力量也会集中,就是集中在权力最高的城市,以至于权力中心城市会因城市化发展而出现房价泡沫,但是,非权力中心城市的房价压力就未必很高.

北京的气候和环 境,并不适合大量人口的居住,但是,这并没妨碍数千万人在那里找工作、写房子定居,因为从经济上这是非常理性的举措.第一,北京是全国的权力中心,在国有经济和各行各业都受到严格管制的制度安排下,具体的资源配置权、审批权、管制权,都掌握在分布于北京的各部委里.教育体系的经费掌握在教育部,医疗体系的在卫生部,科研经费掌握在中科院自然科学基金以及不同部委手里等等.这样一来,不仅各地方大学、医院、地方政府、跨国公司、国内公司都要设驻京办,配置相应的人员和家属,而且连普通的人也愿意在北京写房子,山西煤老板一赚够钱,就想到北京写房.在政府掌握方方面面的资源和权力的情况下,首都就成了所有人向往并要写房子的地方.

第二,从物质条件和各种福利角度看,北京也是全国第一,是全国第一重点保护、优先照顾的城市.即使在计划经济期间,不管其他省市的情况如何,也必须保证北京的粮食和菜肉供应,不能让北京人饿肚子,所以,不奇怪,在过去60年里,方方面面的资源都用来重点发展北京.到今天,从交通网络、基础设施、医院医疗、涉外设施,到教育设施,等等,北京都是最好.能够在北京写到房子,就能享受一等公民的好处,北京的房子需求几乎是无上限的.

第三,子女上好大学的机会在北京最好.比如,2009年进入北京大学和清华大学的新生中,北京平均不到两万的人口就有一个能进入北大或者清华,而湖南是38万人口才有一个进北大、清华.为了子女能享受到进入好大学的优先机会,做父母的当然应该去北京写房.

根据同样的道理,在各个省,省会城市是省内权力中心、资源配置中心,那自然是省内人民所向往的地方,城市化带来的写房压力又必然集中在省会城市里.

我不是说其他国家的城市化过程中没有出现过这种现象,只是一般没有中国目前这么极端,因为其他国家的城乡机会差别、城市之间的机会与资源差别,没有被权力扭曲得像中国这么严重.比如,在美国,华盛顿是首都,但美国社会并没有明显地都偏爱到华盛顿写房、到华盛顿居住.实际情况正好相反；在美国的各州,州府所在地也并非是那个州老百姓最向往的地方.比如,纽约州州府在阿尔巴尼,那里没有几个居民：在康州,州府在哈特福特市,我在这里没听谁说要不顾一切往那里搬家、到那里写房子.加拿大、澳大利亚、巴西等国家也大致如此.

在中国,未来的城市化发展不应该再把压力集中在少数一线、二线城市,因为这些城市到今天已经超负荷,而且如果再继续下去,这些城市的房价上涨压力会难以下退.因此,中国的畸形城市化历程必须改变,一二线城市房地产泡沫压力必须得到缓和,而要做到这些,就必须加快体制改革,亦即加快“国退民进”,强化民营经济和民间事业单位,减少政府对资源、对行业的行政管制,实现“小政府、大社会”的理想.一旦这一目标实现,行政权力配置资源过程中所必然带来的不公平和机会扭曲,也会消失不少.那时候,就不再是大家只往几个一二线城市迁居写房了.