国家应对当前房地产过热的宏观调控措施探析

摘 要：高房价已经成为中国年轻人面临的最严峻的挑战,社会各界引起了广泛的关注,围绕政府对住房市场的宏观调控等问题的争论也一直没有间断.

关 键 词：货币政策；房地产市场；房地产投资；宏观调控

根据搜房网最新北京市房价走势图,2014年3月的平均房价38567元/平米计算,在北京购写一套90平米的普通商品住房需要支付350万元.这笔钱相当于一般家庭35年所挣得的收入.

一、有关“房地产”的现状

在市场经济条件下,房地产既是必需品又是投资品,具有不可移动性和商品的双重特性.住房市场从来就是个区域性特征明显和不完全竞争的市场.特别是1997年取消住房福利分配制度,实行住宅供给和分配的市场化、货币化以来,围绕政府对住房市场的宏观调控等问题的争论一直没有间断.在房地产业与宏观经济千丝万缕的联系中,房地产是其中最有影响力,也是极其关键的一个因素.2002年以来,尽管我国政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控,但房价仍然保持了持续快速上涨态势.2007年下半年爆发的次贷危机使国际国内形势发生了深刻的变化.2008年6月以后,全国大部分地区出现了“价跌量减”,部分地区和项目出现了个人抵押贷款“断供”的现象.房地产企业出现资金紧张、融资困难的局面.在国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的推动下,2009年,中国的房地产一路上升,销售面积和销售额增长很快,市场政策总体缓和.进入2010年,2月份房地产销售指数为115.09,比2008年3月份热销时高出了12．2个百分点,大量的投资需求,使得市场炒作气氛浓郁,这也在一定程度上使得房价上涨过快.我国处于经济转型期,影响住房的因素是多方面的,房地产宏观调控政策的目标与定位将会对房价产生重大影响.

二、房地产政策的变化轨迹

在我国经济经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后,国家房地产政策变化轨迹也发生了相应的调整.其实,国家的房地产宏观调控政策是与房地产的交替上涨相关的.2007年初,国家对房地产市场进行的整治和打击,一直持续到2008年上半年.2008年下半年,受国际金融危机的影响,国家实行了宽松的信贷政策,对房地产具有刺激作用.在国家宽松政策的鼓励下,2009上半年房地产市场供需两旺,房价逐渐上升.2009年下半年,房地产市场出现了供求失衡、房价上涨过快的现象.针对这种情况,2009年下半年国家出台了一系列打压房地产投机的政策.

房地产与国家的宏观经济政策的影响是相互的,房地产通过对消费和投资的影响,进而影响国家宏观经济的发展及其相应政策的制定.国家的宏观房地产政策通过对房地产市场的供给和需求的调节来影响房价.

三、近期货币政策对房地产市场的影响分析

尽管房地产投资增速有所回落,但仍然处于高位运行；房地产销售整体回落,但三四线城市增速较快；房地产市场的焦点正在中东部、一二线城市向中西部、三四线城市转移.

2010年下半年以来,由于整体物价水平持续上升,通货膨胀的预期加强,银行频繁上调存款准备金率和基准利率,以回收流动性,防止通胀的形成.从2010年10月开始到今年7月止,已经9次上调存款准备金率,达到21.5%的历史最高位；5次加息,贷款基准利率达到6.56%.这对资本密集型的房地产产业产生了很大的影响.

受紧缩政策的影响,房地产企业在一二线城市竞争日趋激烈,成本日益提高,利润空间在逐步缩小,房地产市场的焦点正在向三四线城市转移.目前,三四线城市商品房市场需求较为旺盛,加上购房者对住房保值增值的预期,三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现.房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展,从而引发房地产泡沫,使房地产商品大幅偏离其价值.三四线城市房地产投资增长速度极快,在固定资产投资中的占比增长逐渐成为投资的重点,而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市.这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险,如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离,则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险.

四、政府宏观调控政策与房价上涨的作用机理

政府通过土地政策调整土地供给量来影响房地产供给结构,最终实现稳定房地产市场主要通过土地供应量和地价来进行.土地供应量对房地产的供应量起着决定性作用.土地供给量增加,房地产开发企业可开发的土地增加,房地产开发企业则会增加投资,房地产供给量增加,反之亦然.同时,房价也影响着土地政策的调整.过高房价的根源是市场供求的失衡,这将进一步加大政府的用地供应和严查土地闲置行为,最终形成合理的土地供应制度.房地产是资金密集型行业,房地产开发以及交易的各环节都涉及巨额资金的往来,在中国目前房地产融资渠道单一的情况下,银行贷款是房地产业开发投资资金来源保障的关键.利率是资金的时间,利率水平的高低,直接影响房地产商的开发成本.如果成本过高会导致房价高或投资规模的缩小.同时,房价的过高也会影响国家对银行贷款利率或信贷规模的调整.税收政策是调控房地产的重要政策,是国家根据宏观经济形势和产业发展需要,通过开征或停征税种、税率、减免税收等手段,调整房地产业税制结构和税负水平,从而影响房地产市场的供给和需求,最终达到影响房地产的目的.

目前,经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一,其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者写得起的住房供应模式.按照政策,经济适用住房用地由国家划拨,应当以保本微利为原则,利润率必须控制在3%以内,其他各方面的税费也要减免.因此,开发商的高房价暴利模式将受到严重冲击,进而使中低收入群体的住房需求得到缓解,大多数国民能共享改革发展成果,并促使房价理性回归.

五、总结

在中国房地产宏观调控的过程中,由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣.政府制定的宏观调控政策要从全局性和综合性的角度,权衡多方利益,更好挥房地产宏观调控政策的效果.自2008年11月以来,政府及时调整了房地产行业政策,政府全方位的政策调控是有效和及时的.但是,也应该总结经验教训,不断完善房地产调控政策,改进调控方式和效用.要有效调控房价,还必须从土地供应、房地产银行贷款、税收、保障性住房等方面进行综合的政策调控.目前,在对住房供给结构的调整和住房保障体现的完善的同时,还要调整消费政策并采取有效措施加大对房地产投机行为的打击力度.抑制对土地的投资,收紧“银根”和“地根”的政策,长期来看会抑制房价的上涨.进一步出台的针对房地产业的宏观政策可借鉴国外的住房模式,着眼于构建长期稳定的房价形成机制,进行大胆的创新,使政策效应随着改革和经济的持续增长而不断深入.