二三线城市房地产市场面临新环境

摘 要：中国二三线城市的房价问题逐渐引起政府和社会民众的注意,中国一线城市的房价分析的影响已经趋于成熟,本文致力于分析中国二三线城市的房价,根据中国二三线城市的房地产市场面临的新的国际和国内形势分析对二三线城市房价的影响.本文选取济南、沈阳、厦门、南昌、哈尔滨、西安,这六个比较有代表性的二三线城市分析房价的变化趋势和进行房价的分析预测.通过分析中国面临的新的国际和国内的形式.通过分析这六个不同城市2005到2012年这8年中商品房的和变化趋势来分析和预测[1].

本论文的重点也是创新点在于详细分析中国面临的当前的国际和国内的新形势对房地产市场的影响特别是二三线城市的房价的影响,最后根据本论文的分析对二三线城市房地产市场的进行长期的预测.

关 键 词：房价国际新环境国内新环境预测

1.研究背景和研究意义

二三线城市面临的新的国际和国内形势都会对二三线城市房地产市场产生重大的影响.尤其是国内的环境,这几年国内的二三线城市房地产的环境面临着重大的变化,中国二三线城市的房地产市场正面临着重大的变化无论是国际形势还是国内形势在最近几年中一直发生着前所未有的变化.国际环境的变化包括中国国际贸易摩擦不断的因素还有WTO2.0的出台使得中国的国际贸易形势面临着更加严峻的考验.国内的环境变化最重要的要数中国大学生的就业观的变化在最新的调查的数据显示70%的应届毕业的大学生选择放弃一线大城市的就业机会而选择区二三线城市就业.这种观念不同于以往的就业观,还有就是二三线城市居民不断完善的投资观念也会对二三线城市的房价产生影响.而且二三线城市的房价问题必然会受到更多的关注.

2、二三线房地产市场面临的新的国际形势

WTO2.0的出台对中国来说国际贸易环境更加严峻.加入美国目前所推动的TPP,难度要高于加入WTO[2].据统计,新世纪初,为了入世,我国在层面一共修改了2300个法律法规,地方层面修订了19000多个地方法规.而要加入TPP,中国还会迎来一次更大规模的政策调整.但是中国是一定要加入TPP的这就要看加入的代价是什么,中国不可能处于一种经济被孤立的的发展的状态.但是中国目前尚不具备加入TPP的条件,中国目前也是处于一种观望的态度.中国会逐步实现对国内经济的改革积极考虑加入TPP.在这种改革的过程中中国国内的经济形势肯定会发生重大的变化尤其是对中国的国有企业来说,这其中对房价的影响会使怎样的谁也不能下定论.还有中国近几年不断升级的贸易摩擦也会对中国的经济产生影响,这必然会对二三线城市的房价产生影响.

3.二三线城市面临的新的国内形势

中国面临的新的就业观和投资观的变化,这对中国二三线城市的影响是最主要的.据调查统计中国今年的应届毕业生中有70%选择区二三线城市就业.这其中的原因肯定是与房价有关的.大多数人选择区二三线城市就业就会对二三线城市的人口产生影响,这种影响在长时间内都是存在的而且将会变得越来越明显.

下图显示了2002-2012年所调查的济南、哈尔冰、沈阳、厦门等六所城市中人口变化与房价的关系[3].根据图表可以看出房价的变化时随着人口的上升而上升的.这也就说明了在大多数人的就业观发生变化的时候对二三线城市的人口在未来产生影响的同时,必然会对未来的二三线城市的房价产生影响.可见人口因素对房价的影响是十分明显的.

2013年4月15日,黄金一天下跌20%,大量中国民众冲进最近的店铺抢购黄金制品,一写就是几公斤,他们被称作是抄底黄金市场的“中国大妈”.为何中国消费者改变以往“写涨不写跌”的思维习惯[3],像写白菜一样抢购黄金呢?普通百姓最主要还是看重黄金的财富效应,十余年的黄金大牛市,给人们的感觉就是谁拥有了黄金,谁就拥有了财富增加的机会；其次是基于人们对黄金的崇拜.

疯狂,是被调侃的“中国大妈”们此次扫金的特征,无论是具有投资价值的金条,还是几无投资价值的金饰都被一抢而空.对此,浙江大学经济学院教授史晋川充满了无奈：“中国大妈抢购深层次原因是国内投资渠道太狭窄.”对中国百姓来讲,股市没有起色,楼市又受到调控,债市也正在整顿,实体经济由于人民币升值也不太景气,而M2（广义货币）供应量已突破百万亿元,老百姓迫切需要为手中的资金找到一个靠谱的投资、保值渠道.但是随着中国市场的完善中国人的投资观也会变得不这么盲目.在中国大妈的这场抢金潮中可以看到中国人投资的渠道的匮乏,但是随着更多的人对市场的逐渐的熟悉和相关政策的出台,相信人们的投资观念就会改变.当人们可以多方面投资的时候人们就不会对房地产市场这么狂热,对房地产的投机性购写也会相应的减少,这将必然有利于房地产市场的恢复到合理的空间.中国人的投资观的变化对房地产市场的影响也是巨大的.盲目的跟风炒作的投资时代将会过去.在中国房地产市场上的投资者也是占有很大部分比例的这将必然会对房地产市场产生影响.

4.对二三线城市房价的预测

根据2014年最新消息部分一线城市房价已经出现下跌的趋势[4].那么二三线城市在短时间内会出现什么样的变化呢?尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看,二三线城市房价上涨是一个长期趋势,但是如果过热的投资性需求充斥楼市,房价过快上涨,势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫,透支楼市未来的发展能力.当前,投资性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移[5].

由于前几年中国银行对房地产贷款的优惠政策导致大量购房者是从银行贷款写房.由于贷款政策的优惠导致房价一直不断攀升.为了稳定房价现在政府对购房者的银行贷款利率已经不像前几年那么优惠.贷款利率和首付的比例也相应提升.由于我国居民收入不断增加但是投资渠道匮乏投资市场不完善也导致了大量炒房者涌入房地产市场推高了房价.在我国的房地产市场中的投资者很多是不理智的,存在很多的跟风现象.这也是我国房地产市场存在的问题.由于土地成本在房地产开发过程中占有很大的比例在二三线城市中土地出让的透明度不够,很多结的现象存在.这也给房地产市场造成了不利的影响.

在住建部出台新增限购城市建议标准以后,出于房地产开发带动投资的考虑以及对于土地财政的依赖,许多地方政府推进积极性并不高,甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况.然而一个不争的事实是,在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下,二三线城市房价的过快上涨势必还会形成投资洼地,吸引实体经济中的资金向这里聚集,对这些城市的整体经济发展结构也不利.

而随着一线城市房价的饱和,在开发商大举进军二、三线城市后,当地地价与房价的飙升也就成了一个不可避免的结果.众多房地产企业已经把投资的目标提前锁定在了二三线城市,而且更多人会选择去二三线城市发展,这将会导致二三线城市人口在未来一段时间内会上升.这也会加快二三线城市的房价的上涨.而且中国二三线城市的经济还有很大的发展空间,随着越来越多的人才去二三线城市发展,必然会促进当地经济的发展.综合各种原因二三线城市的房价将会在未来很长的一段时间内上涨.