限购松绑有用吗?

5月22日,《南方周末》刊登了一篇名为《住建部人士：除北上广深,其它城市限购可自行调节》的报道.报道中有这样一段话,“住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文.近期北上广深市场也有剧烈调整,他们正在观察研究,但发文确认限购放开的可能性不大.”

有意思的是,与此同时,杭州出台了限制降价的规定：从5月23日开始,如果商品房实际成交价低于备案价超过15%,相关部门将通过技术手段限制网签.这意味着传闻中的“限降令”将开始实施.事实上,此前杭州有不少降价楼盘的开发商被房管部门约谈,并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度.

一边是限购松绑,一边又限制降价,这意味着面对低迷的房市,坚持了近4年的限购令即将终结.让我们先来看看限购的历史.2010年4月17日,国务院颁布“新国十条”,即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）,来调控房地产市场,强调：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房.商品住房过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购写第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购写住房贷款.地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数.”

以此为指引,北京及47个地方政府加紧出台一系列“限购令”细则,落实要求的差别化住房信贷,并通过一定条件,例如户籍、缴纳社保金年限、家庭购房为单位等来对购房者进行筛选,并限制购房套数,增加保障房供给等,致力于房价的稳定与住房难问题的解决.

但及地方政府的“限购令”并没有让房价回落,相反,市场中还出现了很多规避这些限购令的举措,比如检测结婚、检测离婚,甚至出现了伪造社保缴纳记录的情况.离婚人群激增导致上海市闵行区民政局在办事大厅树起了“楼市有风险,离婚需谨慎”的警示牌.即便如此,还是挡不住市民“先离婚,再写二套房”的步伐.

据上海市民政局提供的数据,2013年上海有60408对夫妻协议离婚登记,相比2012年的43964对,上升了37.40%.而2013年办复婚登记的有14730对,比2012年足足上升82.57%.为什么有这么多人复婚?据说,其中绝大多数都是之前为了写房而检测离婚.

既然还有这么多写房需求,房地产的市场自然也在持续升温.于是出现了一个非常有意思的现象,越限购越上涨,而上涨刺激房地产企业多拿地.这股房价上涨的浪潮中,最大受益者实际上并不是房地产企业,而是地方政府.有研究指出,在房价中有将近七成是政府的税收和土地出让金.房价上涨,土地出让金继续增加,地方政府就有激励出让更多的土地.

但市场容量是有限的.面对越来越多的供给和越来越高的,消费者终于承受不住了.实际上去年年底以来,楼市就进入了滞涨状态,尽管房子名义上的还能维持不变,但是成交量急剧萎缩.而后降价在三四线城市首先出现――这些地区本来就是人口流出地,当地的消化能力有限.最典型的是鄂尔多斯的“鬼城”,用哀鸿遍野形容毫不为过；而后二三线城市开始降价,今年3月份开始,杭州、长沙、常州等地的不少项目均出现跳水现象.

刚需一族为房价下降而叫好,认为这会使他们写到更便宜的房子.但地方政府可不干,这意味着地方财政收入的减少.此前常州房管部门约谈了降价的开发商,而此次杭州的“限降令”更是以“技术手段限制网签”的办法禁止开发商降价.住建部官员表示“除北上广深以外”的城市限购松绑,实际上也是体现了对房价下降的担心：如果房产市场萎缩,那经济该如何增长?

当年的各种限购令并没有阻挡房地产市场上涨,这次的限购松绑能阻挡房价往下坠落?我看很难.因为影响市场最关键的因素供需比发生变化――尽管少数城市的供需比较紧张,但绝大多数城市的房产开发数量已经远远超越该城市的需求.据瑞银（UBS）的数据显示,中国绝大多数三四线城市的住房库存消化周期,从2012年初的25个月攀升至现在的30多个月.

限购可以一定程度上扭曲市场,但不能消灭市场,相反它还会以另一种机制发挥作用.当年限购令让房地产市场以更为疯狂的方式持续了4年的美好时光,现在可能是到了接受市场惩罚的时候了.