京甲级写字楼租金三年首降

一季度北京甲级写字楼需求明显放缓,净吸纳量创下近年新低,市场租金也在连续三年快速上涨后出现小幅下降.

在经历了三年黄金期后,北京甲级写字楼市场开始进入调整期.多家机构数据显示,2013年一季度北京甲级写字楼需求明显放缓,净吸纳量创下近年新低,而市场租金也在连续三年快速上涨后出现了小幅下降.

业内人士认为,今年首季租金放缓主要是由于近年租金上涨幅度大而引起市场调整,写字楼市场短期放缓不能阻止中长期的旺盛需求,目前北京写字楼已面临严重的供需失衡局面,年内租金将继续增长.

租金、净吸纳量双双下降

北京甲级写字楼租金在经历三年疯狂上涨后,今年第一季度首次出现小幅下滑.根据北京仲量联行数据显示：今年一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下滑2.0%,下滑至337元/月/平米,为2009年第三季度以来首次下降,北京CBD地区因高昂的租金压力,租金环比下降3.7%.另外一些没有太多租约到期压力的区域,租金依然实现了微弱涨幅.

另一家商业地产怎么写作机构戴德梁行报告也指出,CBD区域租金出现了近三年来首次小幅下跌.同时,可租赁项目供给的短缺,也使得全北京整体空置率继续环比下跌0.3%,至2.7%.

租金涨幅放缓并非从今年第一季度开始,去年底北京甲级写字楼租金上涨幅度已经开始逐渐减慢.世邦魏理仕报告指出,在2012年第四季度,办公楼租金环比三季度仅增长了0.4%,这是自2009年中期以来租金增幅最小的季度.

“这次租金下滑与2008年金融危机时的下滑并不相同,2008年不仅租金大幅下滑,而且空置率高达37%,现在北京空置率则很低.”仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂告诉记者,第一季度租金下滑的主要原因是近期租赁交易放缓,为此一些写字楼业主以促销吸引租户,维持或者改善目前的入住率水平.

多家机构数据显示,由于高昂的租金导致近期北京写字楼需求下降.

第一太平戴维斯报告指出：北京甲级写字楼在一季度净吸纳量由上季度的5.3万平米跌至3万平米,创下了近十年的最低值.而来自仲量联行的报告则显示,租赁市场实际净吸纳量仅为37000平米,为2009年以来的最低水平.

“从2009年中期写字楼市场开始回暖以来,3年里北京租金上涨幅度超过100%,对于大部分租户来说压力过大.”贺睿珂说,很多公司在2010年市场吸纳高峰时签订的租约在2013年到期,租约到期时将面临更加高昂的租金,此时大部分租户只能减少租赁面积,甚至中止合同搬出租金高昂的区域,以缓解企业资金压力.

供应量持续下滑

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟指出,就写字楼租金成本而言,北京现在已成为亚太地区继中国香港和日本之后排名第三的最昂贵写字楼市场.

如其所言,北京各大商圈的写字楼租金居高不下.戴德梁行报告显示,由于国内IT等行业的快速发展中关村区域写字楼租赁需求更加强劲,导致中关村商圈甲级写字楼租金一季度上涨3.83%至216.42元/月/平米,空置率进一步下降0.42个百分点至1.40%.

而在供应方面,中关村区域自2010年以来连续三年无新项目入市,租赁面积非常有限.

此外,金融街商圈新入市的项目被快速消化,一季度空置率回落至0.5%,租金在新项目的带动下继续上涨3.43%至349.89元/月/平米.燕莎商圈由于一季度部分项目可租赁面积位于较低的楼层,租金环比下降3.45%至282.37元/月/平米.其他核心商圈空置率有轻微浮动,租金相对平稳.

业内人士表示,此前北京租金上涨主要由于近几年北京写字楼供应愈加稀缺导致供需失衡.多家机构数据均显示,北京写字楼空置率在2%左右,戴德梁行数据甚至显示,第一季度北京写字楼空置率已下降至1.97%,接近满租.

SOHO中国有限公司董事长潘石屹不久前在公开场合表示：“基本上北京就没有空着的办公楼,这是从来没有过的.就办公楼来说,空置率一般会在10%、8%或7%,而北京现在只有2%.”

在金融街,不少金融机构已经无力承担位于北京金融街的老牌办公地.一位基金公司负责运营的副总经理无奈地表示：“租金压力真的很大.这两年成立的基金公司几乎无钱可挣,而租金却是节节上涨.考虑到股东们的盈利指标,对于这些公司来说,搬迁是一个现实的选择.”

仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平告诉记者,一季度北京市场近三分之二的吸纳量来自金融街区域79000平米新竣工的国家开发银行自用写字楼,该写字楼为本季度唯一完工的甲级写字楼项目.据了解,北京一季度末北京甲级写字楼总存量达到630万平米.

仲量联行数据显示,北京今年共四个甲级写字楼项目入市,总建筑面积40.3万平方米.而对比前几年供应量则远远超出该数据.世邦魏理仕报告显示,2007和2008年,是北京写字楼新增供应高峰,年均新落成量超过100万平米,进入2009年后供应量则逐步放缓.

陈仲伟指出,2013年北京的新增供应量约有38.6万平米,而过去10年中市场净吸纳量为每年约60万平米,因此这样的供应量并不能满足市场长期需求,新增供应短缺的情况很可能会持续到2014年.

新兴区域受宠

受租金上涨影响,写字楼租户所属行业及内外资租户比率在过去几年中均发生较大变化.业内人士表示,仅以北京CBD地区为例,过去10年间,信息技术类、制作类公司开始逐步撤离,越来越多的租户将目光投向北京的新兴商务区.

据陈仲伟介绍,这一变化趋势在信息技术领域最为明显：2002年该类公司在商务区的租赁总需求为27.6%,然而到2012年降至仅为9.3%.此外,利润率较低的制造类公司退出商务区的趋势也较为明显,其租户占比从2002年的15.1%降至2012年的3.2%.

“非核心办公区域,主要集中在大望京、丽泽商务区以及通州等区域”,陈仲伟表示.据了解,大望京地区已经有多个跨国公司将其中国总部设于此地,该区域内的北京电子城带动影响至关重要.据世邦魏理仕数据显示,望京地区2012年第三季度该地区的写字楼空置率仅为3%.

在未来的4年中,该区域将新增59.6万平米的可租赁写字楼面积,这也将使该区域供应不足的状况有所缓解.

此外,通州新城、奥运村商务区以及丽泽商务区也为较有潜力的地区.

其中,丽泽商务区在地理位置上接近金融街而颇具优势.目前该区域有总建筑面积接近约200万平米的综合体项目处于规划中,第一个整体持有并投入租赁市场的写字楼项目预计将于2016年后投入使用.

但陈仲伟表示,上述新兴商务区多数处于规划阶段或者发展初期,要成为市场热点尚需时日.

陈锦平分析说,鉴于近几年写字楼租金的巨大涨幅.预计未来一两个季度租赁需求依然疲软,租金继续下滑的可能性较大.

但有业内人士指出,尽管短期需求疲软,或有下滑可能,但由于国内经济将在2013年继续保持复苏态势,在需求反弹而供应有限之下,年内北京写字楼租金仍将上涨.

戴德梁行预测称,2013年北京租金上涨水平将位居全国之首,有望达到10.5%.未来五年,北京和上海的最优租金将分别平均上涨8.5%和6.2%,北京最优租金可能于2014年超过上海.