土地增值税是笔糊涂账

“任志强说他没有问题,那他可以把所有项目拿出来,让大家看看是否达到清算条件.土地增值税是一个巨大的黑洞,我们进入了这个黑洞,才看到里面的情况,不止外界所想象的那样,肯定可以拔出萝卜带出泥.”12月13日,此次土地增值税事件的“始作俑者”――北京市忆通律师事务所主任李劲松告诉记者.

从11月24日央视报道土地增值税至今,关于房企“欠税门”的争论一直未平息.尽管此前土地增值税偶有风波爆发,但涉及面如此之广影响如此之大的,近年来是头一次.

12月10日,北京市地税局的一份“欠税黑名单”,将原本平息的房企欠缴土地增值税风波再掀波澜.55家企业中有六成为房地产相关企业,而所欠税种中土地增值税赫然在列.

业内的普遍看法是,央视报道有误差,但“任志强们”也未必都对,土地增值税仍是一笔糊涂账.

拖延还是拖欠?

央视关于“自2005年-2012年8年间,45家房地产上市公司应交未交的土地增值税总额高达3.8万亿”的报道,数据正是来自于一直关注土地增值税的李劲松,其本人不但是知名律师,亦是注册会计师.央视的报道,将其推向了舆论的风口浪尖.

围绕“欠缴”一说争论的焦点,在于房企是否刻意拖延,即项目是否达到国家规定的清算条件.任志强在微博上一口气列出8条理由进行反驳,并称央视“愚蠢与无知”.随后,王石等业界大佬也纷纷发声,称自己“一贯守法经营、照章纳税”、“不存在欠缴土地增值税的情况”.

“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能.”任志强在微博上称,他更直接地认为,没到清算时点,甚至都不能算“应缴”.

中国注册税务师协会常务理事、首都经济贸易大学财政税务学院教授丁芸此前告诉记者,企业一般在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目,专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况.

万科A、华远地产等多家房企发布公告称,房地产项目达到清算条件后才需要清算并交纳土地增值税,央视所说的欠税属于“应缴未缴”税额,在开发项目清算之前可以不用缴纳,但不能叫欠缴.

业内人士指出,真正的“欠税”是指,土地增值税应该在项目竣工或销售85%以后,税务机关启动专门清算程序,税务局将对纳税人的申报资料进行审核,然后告知纳税人应补缴的税款和时间.只有纳税人没有按照税务局指定的时间补税,才算拖欠清算环节的税款.

“在土地增值税的交纳上,上市房企还是很规范的,因为我本人也是一些上市公司的独立董事.”全国房地产商会联盟执行主席顾云昌顾云昌表示,上市公司一定会将土地增值税预留出来.但个别情况也有例外,如税务部门未及时清算和中小房企有意拖欠.

“房企自证清白的最简单方法,就是公布预提的土地增值税来源项目清单,只要证明这些项目都没有完成85%的销售,预售许可证都没有满三年就可以了.”李劲松说,“我敢说,这些房企旗下绝大多数项目都到了清算条件.”

矛头指向“3.8万亿”

在这场土地增值税的各方战争中,矛头全部指向了“3.8万亿”的数据.中国房地产业协会副会长朱中一在此事之后就指出,所谓3.8万亿元土地增值税黑洞,是按照房企55.72%的毛利率计算得出,有明显夸大的成分,近8年A股房地产上市公司平均毛利率低于40%.

中诚信国际认为,以2005年至2012年累计的营业收入23.8万亿元为基础,按照40%的行业平均毛利率上限估算,8年间房企累计需缴的土地增值税总额约为1.6万亿元,尚未缴纳金额约在1万亿元以内.

国泰君安证券披露的分析师报告显示,目前土地增值税的缺口大约在7000亿.

最终,国税总局一锤定音：“欠税的巨额推算方法是不正确的,是对税收政策和征管方式存在误解误读”.

李劲松说,没人敢保证房企自报的毛利率没有水分,真正的数据除非逐个测算,但其坦言,对于3.8万亿,其个人也不能保证这个数据的准确性.

在半年多前,土地增值税也引发一场轩然大波.当时李劲松便向税务总局邮寄了一份上市房企应交未交巨额土地增值税金的材料,对29家上市房企提出质疑,他根据年报数据逐一测算,截至2012年,包括万科和SOHO在内的知名公司,拖欠应该上缴的土地增值税金总额至少高达640亿元.他质疑称,只要把上述29家房企应交未交的640亿元土地增值税来源于哪些项目的名单公布,就可以自证清白.”

“合理”避税?

据李劲松介绍,土地增值税一般占楼盘销售收入的5%至20%,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上都需缴纳.

国泰君安分析师孙建平进一步指出,毛利率41%、50%、60%和70%的普通住宅项目,土地增值税占销售收入的比例应达到5.2%、8.5%、13.1%和19.1%.

尽管具体数据存在争议,但部分房企拖欠土地增值税也确实存在.由于土地增值税规定的征收净利额的30%-60%税率过高,且征收权在地方,各地基本上没有按照四级超率累进税率征税,而是拆分成预征和清算两部分.

据丁芸此前介绍,土地增值税预征部分,一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度检测村等级,按销售收入的1%-5%预征率进行预计征收,普通项目预征2%或3%的情况居多.

由于清算环节由当地税务部门把握,成为可钻的“空子”.基于对土地财政的依赖,掌握征收权的地方政府,对于开发商在税收上往往进行适当通融和让步.房企的常规做法是,把成本做高,使增值部分减少,以降低土地增值税.

不少房企做大项目工程建筑安装成本、装修成本、公共配套成本,甚至把部分员工的工资和福利列入到项目开发间接费用,这样所需要缴纳土地增值税就随之减少.

此外,有的开发商通过分期开发、延期竣工、捂盘惜售等办法,在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营,以达到小于85%的清算.甚至会故意留一些尾房,拖延清算土地增值税的进度,使开发商获得所谓“合理”缓缴的空间.有的开发商甚至在项目结束后撤销公司,消失得无影无踪.房企利用税收政策漏洞“合理”避税,为土地增值税清算增加了难度.

先天缺陷、后天“失调”

作为此次事件争论的参与者,上海易居房地产研究院副院长杨红旭直接将矛头对准了税制设计,他认为央视“其实没抓住问题的关键”,虽然确有开发商避税、逃税,但土地增值税设计得太复杂、征税成本太高,使地方税务局很难按税法从严清算.

国家税务总局负责人近期公开表示,土地增值税在征管方面还存在一些困难和压力,主要表现在房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂.

土地增值税的清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并且容易产生执法风险.

在杨红旭看来,项目一般是分期滚动开发,跨越年度大,需要定期及时跟踪掌握房企每个项目的开发进度,对增值部分进行征税,难度大,“预缴不是上策,但确实是没有办法的办法”.涉及清算时,地方税务部门没有足够的人力物力核算,许多土地增值税的收缴也会不了了之.

不少业内人士告诉记者,如果确实要清算,也并不难,不存在技术的问题,人手也可以加派,关键是其中涉及到一些地方利益关系.李劲松就反驳称,房企每三个月就出一份季报,税务机关完全可以按照这个要求房企清算.

加大清缴力度

土地增值税具有调节房地产冷热的作用,尤其在房地产过热之时,被认为是可以抑制房价过快增长的工具.这一税种诞生于1993年.这一年,国务院下决心整顿海南等地疯狂的房地产热,推出一系列有针对性的措施,土地增值税就是其中之一,目的在于打击土地炒写炒卖现象.

近年来,土地增值税征管呈现从严趋势.国家税务总局负责人近期就表示,近年来,土地增值税征管力度是逐步加大的,2013年1-10月土地增值税收入2710.78亿元,增长22.2%.

从目前监管层的表态来看,尽管基本认可目前房企未缴额并不属于逃税的说法.但历次此类事件,都会引起市场对于上市房企业绩层面的担忧.

由于近年来地价和房价上涨速度较快,房企应交土地增值税都较数年前有大幅增长,还没清算的土地增值税成了隐性债务.

下一步,各地地税部门对于土地增值税的清算力度或加强.一旦地方税务部门启动对土地增值税的清算,对企业的资金链就是一个考验.

近期,多地出现相关的动作.北京公布了截至2013年11月30日欠税企业信息.55家企业,有34家房地产相关企业欠税,房地产开发公司有19家,4家房地产相关企业欠税金额在5000万元以上,所欠税种中便包括此前被热炒的土地增值税.

北京中地房地产开发有限公司以1.38亿元位居欠税榜首,欠税税种包括土地增值税、营业税等6类.该公司曾于10年前开发过清河收费站西侧的竹溪园项目以及东二环的华普中心项目,目前均已建成,但至今还拖欠土地增值税.

12月初,河北省公布土地增值税清算取得阶段性成果,截至11月底,共对达到清算条件的743个房地产开发项目进行了清算,共清算补缴土地增值税14.6亿元.这是河北省首次大规模进行土地增值税清算.

“这次和半年前不同的是,税务总局明显感受到压力了,6月份的时候只是象征性地发了一个文件,接下来是不是有政策出台,难说.”李劲松说,不管出台什么政策,以后税制怎么改,在这之前该补交的一定要补交,这是一个基本原则.

重建房地产税制

不少业内人士呼吁,由于土地增值税与当前市场发展现状已经“脱节”,不太符合目前房产税对房产市场调控的要求,加之其征收复杂,应对其征收范围、征收办法、征收期限作出调整.

此外,任志强等人也直呼房企税负太重,其在2008年调研了北京等一线大城市的70个项目,发现地价大约占到平均售价的54%至55%,再加上25%的所得税、增值税可能到60%,包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右.

土地增值税最终会转嫁给购房人,反而会刺激房价的提升,故土地增值税也被视为平抑房价的工具之一.

但顾云昌表示并非绝对,“真正与房价有关系的是供求关系.即使税降低了,由于供不应求还是会导致房价上涨,重点还是在保证供给上.”

从中长期来看,治本之策在于加快推进房地产税改革,重建房地产税制.《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”.

中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文近日建议我国短期内应降低土地增值税税率,可考虑只按房产销售额的2%税率征收,但要严格征收.其还建议,将土地增值税合并到房地产税中,统一税制,充分发挥其调控房价、调节房地产市场的作用.

顾云昌认为,十八届三中全会已经提出要加快房地产税的立法.开发、流转、保有环节应该统一进行调整和立法.目前房地产税收已经比较重,开发环节税费混杂,流转环节的税率太高,土地增值税与企业所得税有所重合.