阳侃:关键在房产税改革

最近,央视报道房地产商欠缴土地增值税引发市场哗然.万科、金地等大型上市房地产开发商都榜上有名.3.8万亿的金额成为聚焦中的热点.金地集团股份有限公司副总裁阳侃对《中国地产总裁》杂志记者表示,金地“从来没有欠税”.

“目前土地增值税是对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收的一种四级累进税,征收方式非常复杂,税务计算过程中稍不留意就可能出错.而仅仅根据计征公式,以土地增值税占销售额比重低,就得出结论说房地产商欠缴土地增值税,这样不是很妥当.”阳侃表示.他进一步列举了2012年的房产销售数据加以说明.他表示,2012年全国房地产销售额为6.44万亿元,其中房产税、土地增值税、耕地占用税等总税收支出达10128亿元,房地产商要缴纳的税款除以商品房销售总额,这个比率为15.7%.尽管2012年的全国土地增值税征收额只有2719亿元,低于2012年全国2.69万亿的土地出让金和2874亿元的契税,但土地增值税征收额较低,更多的是高地价和公共税费成本压缩土地增值空间,导致土地增值税税基低.“况且其中大部分是预征预缴税额,在清算后可能要补缴,也可能退税,因此这个数不代表什么.”他向记者这样表示.

阳侃在采访中给记者算了一笔帐,他说根据国家各个省市土地出让公告中的数额以及银行的上市年报可以算出,2013年政府和银行从房地产获得的收入达到近48000亿元,占全年房地产销售收入的75%左右,这个比例就反映了银行贷款和土地出让金已成为开发商最大的成本支出,刨除成本,这样能够缴纳土地增值税的部分就比较少了.“就是说开发商大部分挣的钱都交给国家和银行了,这样算下来,最后不给开发商退税就已经算好的了.”阳侃指出.

“你看看税法,现在的土地增值税跟企业所得税的计算公式几乎一模一样,只是核算对象不同.土地增值税不是针对公司,而是针对公司开发的项目,而企业所得税是针对公司的运营成本与收入.”他表示,“基于避重就轻原则,由于所得税税率是25%,而若政府卖地和银行贷款收入占房产销售额的75%这个推论属实,那么以销售额3%计提土地增值税收益,实际土地增值税税率约12%.显然,央视报道中体现的这45家开发商不会为了少缴纳税率为12%的土地增值税,而改为缴纳25%的企业所得税.那不是脑子有问题吗?”

他最后介绍说,土地增值税与企业所得税不光计税公式类似,而且还存在重复计征的问题.现在要求把企业成本费用等纳入土地增值税参数的计征方法,本身就增加了土地增值税的计征成本,导致税务部门的征税成本高于其征税收益.这是税务部门并不愿较真的原因之一.只有采用一种简单的征税方式或者税种改革,这种土地增值税的征收,才可能有效果.目前看来“关键是房产税改革是不是可以将土地增值税加进去”.阳侃最后对记者说.

来源：《中国地产总裁》杂志