房产测绘

摘 要：房产测绘是运用精密的测绘仪器、科学的测绘技术对房屋的面积、权属状况等进行专业测量.本文简要介绍了房产测绘的内容进行探讨.

关键字：基础测绘；项目测绘；建筑面积；面积分摊

一、房产测绘的定义

房产测绘从专业角度来讲,它是专业测绘中的一个很具有特点的分支,它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地,也就是说,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、面积以及利用状况的专业测绘.

二、房产测绘的分类

房地产测绘又可以细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种.房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内,大范围、整体地建立地产的平面控制网,测绘房地产的基础图纸房地产分幅平面图.房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动.

房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关,工作量大.其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属附图的测绘.房地产基础测绘将生成重要的房地产管理信息数据,而房地产项目测绘将生成房地产测绘的核心数据.

三、房产测绘者的从业要求与能力

房地产基础测绘,对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高.必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任.房地产项目测是房地产测绘的核心,不仅需要较高的测绘、建筑专业知识还需要从业人员有较强的细心和责任心.根据目前我国的法律、法规规定,没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘.在世界上的一些国家只有机构经过审查和特别认可,并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一神圣而具有法律效力的工作.

四、房产测绘的目的与内容

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料.

房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量,房产调查,房产要素测量,房产图绘制,房产面积测算,变更测量,成果资料的检查与验收等.

五、房屋建筑面积的测算

房屋的建筑面积是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离在2.20m以上的永久性结构的房屋的水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.房屋建筑面积的测算依据和标准是国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）.

（1）在以下情况下需要计算全部建筑面积：a）永久性结构的房屋（含夹层、插层、技术层）层高在2.20m以上的均按照水平投影面积计算；b）房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其水平投影面积计算；c）有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝面积计算建筑面积；d）挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算；e）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积；f）有柱或有围护结构的门廊、门斗、走廊,按其柱或围护结构的水平投影面积计算.

（2）在以下情况下需要计算一半建筑面积：a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构水平投影面积的一半计算.b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物,按其上盖水平投影面积的一半计算.c）未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构水平投影面积的一半计算.d）无顶盖的室外楼楼梯按各层水平投影面积的一半计算.e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按水平投影面积的一半计算.f）无顶盖外楼梯,按水平投影面积的一半计算.

（3）以下几种情况建筑面积不需计算：a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室.b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的下班幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等.c）房屋之间无上盖的架空通廊.d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池.e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台.f）骑楼、过街楼的底层作用道路街巷通行的部分.g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋.h）活动房屋、临时房屋、简易房屋.i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下防干、支线.j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝.k）沿街柱廊不计建筑面积.

六、共有建筑面积的分摊

（1）住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元,共用面积按套内建筑面积比例进行分摊,求得公摊系数.根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积.

（2）商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积.然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊.住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积.商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积.

（3）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊.

七、结束语

随着房地产市场的日益繁荣,为了加强房产市场的管理,维护房产市场秩序,房产测绘工作逐渐成为房产管理工作中的重要环节.房产测绘是一项比较系统、复杂的工作,房产测绘单位不仅要求具备精湛的测绘技术、先进的测绘设备,而且应当是独立的经济实体,与房产测绘委托人不得有任何利益关系,从而保障房产权利人的利益,规范房产测绘市场.