对我国房地产经纪业法律问题的

【摘 要】房地产经纪业在我国是一种新型的附随产业,新产业的出现和发展必然伴随着层出不穷的问题,例如法律法规滞后、房地产经纪业市场转入制度不严格、行业协会监管“无力”等.针对房地产经纪业的复杂性的特点,笔者在研读相关文献后,在房地产经纪业的一些问题作以下探讨和思考,以期能为房地产经纪业的健康、有效的发展提供一定的参考价值.

【关 键 词】房地产；房地产经纪业；市场准入制度

房地产业在我国的经济发展中起到了至关重要的作用,伴随近年来房地产市场的火热,房地产经纪业是在房地产这个特殊的物质所形成的市场的基础上而产生的.就房地产市场而言,由于房地产商品及其交易的特殊性的特点,促使房地产经纪活动在市场经济活动不可或缺的重要组成部分.在依法治国的大背景下,房地产经纪业的这些问题既是经济问题也是法律问题,对其在发展过程中出现的这些问题给予重视和研究是发展房地产经纪业和房地产业的前提准备.

我国房地产经纪主要存在的问题如下：

一、法律法规滞后,房地产经纪立法缺失

90年代中期以前,我国房地产经纪业方面的法律法规几乎是空白,1994年出台的《城市房地产管理法》,才明确了房地产相似度检测机构的法律地位,为我国房地产经纪业的发展和管理房地产经纪怎么写作提供了法律依据.随后,政府有关部门有先后出台发布了相关法律法规来进一步明确房地产经纪怎么写作的活动规则和管理办法,对维护房地产经纪市场秩序以及规范市场行为起到了关键作用.

但就目前我国现行的一些房地产经纪立法而言,这些房地产经纪立法的效力层次普遍较低,权威性不强.在众多房地产经纪的相关的法律法规中,只有《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家权力机关制定的法律,其中涉及房地产经纪的法律法规的也只有第五十七条、第五十八条两个条款的粗略规定,其他的都是部门规章,并没有涉及房地产经纪管理的实质性的法律依据.就是因为没有专门的全国性法律来约束房地产经纪人及房地产经纪机构,才导致房地产经纪的市场活动和行业管理均缺乏统一的权威的法律依据.另外,我国现有房地产经纪立法内容大多在规范房地产经纪的纵向关系上,而对房地产经纪法律制度中最基本的内容的规定,却不甚明确甚至是空缺.这些没有完善的法律法规依据等类似问题都严重的抑制了我国房地产经纪业的有效发展.

二、房地产经纪业的市场准入制度不严格

我国房地产经纪人的市场准入,将房地产经纪资格制度作为重点,把获得房地产经纪人执业资格或者房地产经纪人协理从业资格作为从事房地产经纪业务的唯一标准.这是由于我国房地产经纪人的资格管理制度还在建设中,难免有不完善不健全的地方.如果我国的房地产经济资格制度把分为资格制度分经纪人执业资格和经纪人协理从业资格,那么就不利于建立统一的资格管理制度.协理资格只允许在省级区域内使用,应先有协理资格之后才能获得执业资格,这种规定着某种意义上来讲就人为的把房地产经纪人资格管理制度复杂化,使得实际上在业务操作过程中没有差别的执业资格和协理从业资格各自为政和分别管理,不仅仅增加了管理成本又繁化了取得资格的程序,这些对于建立统一的房地产经纪人市场准入制度是很不利的.同时有些地方性有关房地产经纪人的法规竟然让工商行政部门来管理房地产经纪人,而《城市房地产管理法》规定建设部作为房地产和房地产经纪的管理机构,这样就使得房地产经纪人的市场准入在管理上产生了一定程度上的不统一的状况.房地产经纪业类似的这种行业管理的不统一,既影响了管理效率,也容易造成管理上出现真空.

与发达国家的严格准入制度相比,我国的房地产经纪业的法律法规体系对房地产经纪市场准入的规定比较杂乱,规范过于粗,实际操作时难度大,执行力起来也会大打折扣.虽然制订了一些细化的实施性规章制度,但从法律效力上来讲有很多不足,从源头上看,有些部门规章与法规之间存有冲突的现象,这样就显得比较混乱.房地产业的一些具体规范经纪企业准入的法规效力层次低,多数是部门规章,如《中华人民共和国城市房地产管理法》也只是对房地产相似度检测机构的设立方面,做了原则性的规定,并没有多大的实际意义.由于法规的效力层次偏低导致在这些规范与其他效力较高的法律、行政法规发生冲突时无法优先适用,这样对建立健全合理的房地产经纪业市场准入制度带来的很大的困难.

三、行业协会监管“无力”

目前,我国房地产经纪行业协会以社会团体形式出现为主,这些组织都有这样的特点：一是由行政管理部门发起组建,二是直接依附于政府,受政府影响较大.这些行业协会的人员和经费职能等方面大多直接接受政府的领导.有的协会甚至与主管部门在干部任职、人员编制和办公地点上相互交错,难以全面反映协会的需求和呼声.这使得协会第一位考虑的是政府的利益,对于本行业成员的利益却较少考虑,并导致协会很难代表行业与政府之间并不可能进行平等的沟通和交流.正是由于我国房地产经纪行业协会无法独立这一原因,才使得房地产经纪业协会在市场经济环境下对行业管理的巨大作用得到不到充分发挥.从实际实施层面上来讲,与政府相比行业协会在监管方面具有很大的优势,但由于其缺乏明确的法律地位,从而造成了行业监管“无力”的局面.而这样的房地产经纪协会根本无法起到行业自律的作用.

以上是笔者总结的当前房地产经纪业发展现状中的比较重要的几个问题.随着房地产市场的蓬勃发展,作为贯穿行业发展始终的房地产经纪机构,在逐渐凸现他们在行业中不可或缺的地位后,房地产经纪业也对行业未来的发展起着引导作用.然而这些暴露出来的问题应引起我们足够的重视,如果不加以完善合理的解决,对房地产经纪市场的发展必定是一个严峻的考验.而现在我国正处在我国房地产经纪行业发展的关键时期,因此需要国家政府、行业组织及房地产经纪机构、从业人员的共同协作,为建设一个健康、有序的房地产经纪市场而不断努力.