怀化市房地产企业融资问题现状

摘 要：当前怀化市房地产企业普遍存在实力弱,竞争力差,经营管理水平差等诸多问题,加之近期国家房地产宏观调控,银根紧缩,使得房地产企业面临资金断裂的风险,本文以期探寻怀化市房地产企业融资发展的有效路径,为本地房地产企业的持续、健康发展建言献策.

关 键 词：怀化市；房地企业融资问题现状；对策建议

一、怀化市房地产企业融资过程中存在的主要问题

(一)融资结构不合理,融资渠道方式单一

目前,怀化市房地产金融体系尚不健全,房地产融资机构主要以“工、农、中、建”四大国有银行为主,房地产企业融资高度依赖于银行贷款,其他融资机构,如：房地产信托机构、房地产基金机构、房地产融资租赁公司等均不存在,股票融资、信托融资等直接融资方式未能实现,债券融资还处于尝试阶段,如：2009年2月18日怀化市城市建设投资有限公司发行的“09怀化城投债”,募集资金13亿元,主要用于城市环境综合治理工程项目和路网建设工程项目.而小额贷款公司、融资性担保公司、典当公司等金融业务处于起步期,对房地产企业融资支持不足.同时,由于银行对房地产项目贷款审批严格,手续繁琐,贷款时间长等,仅依托银行信贷己无法满足市场需求,尤其是中小房地产企业贷款难.

(二)融资成本较高,一定程度上依赖于民间借贷

怀化市房地产企业融资主要来自商业银行贷款,而房地产企业大多为民营企业,企业规模较小、资金实力不强,运作不规范、财务信息不透明等,在短期内一般企业较难实现上市融资、债券融资等直接融资.此外,银行对中小企业的贷款门槛高,多采取抵押或担保方式,不仅手续繁琐,还需支付相应的浮动利息及担保费、抵押资产评估等相关费用.特别是在现行国家房地产宏观政策调控下,各商业银行提高了房地产贷款审批门槛,实施严格的信贷政策,房地产企业从银行等正规金融机构获得融资面临较大约束,使得融资矛盾加剧,而企业的融资时效性要加房地产企求迫使中小房地产企业更多地求助于手续简便的商业信用和民间借贷等非正规金融渠道,这无疑将增业融资成本,加大房地产项目投资开发的市场风险.

(三)金融市场发展滞缓

怀化市属于经济后发展地区,金融市场发展滞后,其主要是政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行（2家）及农村信用合作社（农村商业银行）等.一方面,多层次的房地产融资体系尚未建立,且金融机构为房地产企业提供的金融产品和怎么写作手段也十分有限.另一方面,近年来从国家到地方的人民银行和各金融监管部门一直将房地产业列为重点关注的对象,防止经济在房地产上产生泡沫,各类检查和窗口指导政策不断,这在一定程度上也抑制了各金融机构对房产业的金融产品创新,而怀化市是金融机构市场竞争不充分的区域,内外部双重因素使得金融机构产品创新的动力严重不足.

二、怀化市房地产企业融资对策及建议

在短期内,银行贷款仍将是怀化市房地产企业融资的主要渠道,要继续改善房地产企业的金融生态环境,满足符合条件的房地产企业合理的信贷需求.各商业银行应按照信贷政策要求优化信贷结构,改进审贷流程,创新房地产金融业务和信贷模式,并通过制度建设,完善金融资源投入的激励和保障措施,构建风险补偿机制,完善差异化监管体系,加强财税、金融和产业政策协调配合,提高金融机构支持房地产企业的内生动力.此外,要积极引进已在湘设立分支机构的股份制银行及外地银行机构进驻怀化市场,加快发展本地银行特别是城市商业银行、村镇银行、农村商业银行等,形成银行业的良性竞争、差异互补的发展格局,扩大信贷覆盖范围.

1.股权融资

对于房地产企业来说,上市股权融资是以较低的资金成本获得融资的重要渠道,如：万科、SOHO中国、碧桂园等.房地产企业实现上市融资的方式主要为：国内主板A股上市、境外上市和借壳上市.通过资本市场融资或再融资,房地产企业和投资者共同承担了相应风险,可化解各种宏观调控政策带来的不利影响,缓解资金需求的压力.因此,怀化市政府要引导房地产企业建立现代企业制度,鼓励、支持大型房地产企业上市融通资金；支持发展股权投资及其管理机构和私募、公募基金,加强产业引导和行业自律,积极推动股权投资基金与企业上市联动发展；加强融资平台建设,建立房地产企业与金融机构的对接平台,探索构建股权交易中心,推动房地产企业股权交易.

2.债券融资

债券融资是指企业通过举债筹措资金,资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式.房地产企业通过发行企业债券可以改善企业融资结构.因房地产项目的开发周期较长,房地产企业往往存在短期贷款多,长期贷款缺乏的现象,融资结构不合理,而以中长期为主的企业债券为房地产企业提供了较为稳定的资金来源,有利于降低信贷政策对房地企业融资的影响,减少对信贷融资的依赖,从而改善房地产企业融资结构,同时也可以有效降低财务成本.此外,债券利率的市场化也将吸引更多国内外机构及个人投资内地房地产市场.近期,为引导更多社会资金参与保障性住房建设,如期完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务,国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资.相对于股权融资、平台贷、地方债计划等其他融资工具,企业债券具有融资快捷、利率低、期限长、市场化的优势,是筹措保障性住房建设资金的有效工具.新政的出台,对于弥补保障性住房建设资金缺口、提高房地产开发企业参与保障性住房建设的热情,均将产生积极影响,同时也为怀化市保障性住房建设资金的融通提供了一条重要渠道.

房地产企业的合作开发融资模式是一种分散和转移筹资负担的较好方法,对于缓解开发企业自身资金压力、转嫁风险大有好处.此外,房地产开发企业还可以争取其他外单位投资.企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资,一种是以实物、无形资产的方式进行投资.目前,不少资金充裕的企业正以股权投资或合作的方式涉足房地产.当前,怀化市房地产企业普遍存在企业规模小、实力不强、资金短缺等问题,对于房地产企业而言,不仅要加强地区内部的资源整合,合作、合资投资开发房地产项目,还要加强地区之间房地产企业的投资合作,以缓解自身资金压力,实现项目的有效开发,从而增强企业的自身实力.