房地产税税基评估文献综述

摘 要：随着我国房地产市场的发展和财税体制改革的推进,加强房地产税收管理,通过税收平衡收益分配、促进社会公平等要求日益迫切.本文对我国物业税和房产税改革的相关研究文献及成果进行了归纳和整理,对我国房产税制改革具有一定借鉴意义.

关 键 词：房产税；评估；综述

近年来,推进房产税制改革逐渐成为学界研究的热点,其中以市场评估价值作为计税依据是房地产税收管理和税制改革的主要内容.房地产税基评估是房地税收制度的重要组成部分,对健全完善房地产转让交易环节和保有环节课税的相关配套制度与保障系统,建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系具有重要意义.

一、房地产税基评估研究情况

(一)税基评估主体与客体问题研究

税基评估主体是指对不动产进行税基评估行为的实施者,一般为负责展开税基评估的政府部门或者第三方机构.

徐爱农（2011）认为住房和城乡建设部门比较合适,理由是：其一,该部门拥有其他任何部门都无法比拟的房地产信息；其二,由该部门负责房地产税税基评估可以保证税基确定和税金交纳相互独立,公正性可以得到保证.曹霄琪（2011）建议将评估机构设置于税务机关内部,并采取相对独立的方式,其机构职权应与征收部门平行,国家税务总局内应设立专门机构,加强对地方评估机构的指导和监督.玄永生、王建忠、王余丁（2011）认为我国评估机构的设置可以考虑建立、地方政府两级评估机构并且分别赋予一定的权限.寇娅雯（2011）更倾向于在国土资源和房地产管理部门设置专门的房地产评估机构.丁增稳（2011）认为应建立一个专门的房地产税评估机构,该评估机构隶属于政府国土部门的一个事业单位,其经费由财政全额拨付.

税基评估客体是指房地产税税基评估的对象,即税基评估的不动产类型.

娅雯（2011）认为未来对土地和房产评估应该合一,并且建立健全产权登记制度和房地产评估体系.董昕等（2010）针对不同房地产税征收方案进行对比分析,得到的结论是仅合并房地产保有环节税种不足以使房地产税成为地方财政的主要来源,将土地出让收入纳入房地产税的征收才有可能使房地产税成为我国地方政府的主体税源.曹霄琪（2011）认为我国在确定税基评估客体时,不宜采用统一的计税依据.对东部经济发达的沿海地区,可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据,各个城市的商业中心,可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据.

(二)税基评估方法问题研究

徐爱农（2011）认为在房地产市场比较活跃的地区,应该采用市场法来评估,因为市场法评估需要的数据比较容易收集,评估速度快,评估结果易于被纳税人接受.而在房地产市场不活跃的地区以及对于一些特殊类型的房地产则应该采用成本法或收益法来进行评估.曲卫东（2012）认为在我国商业房地产普遍采用收益法评估,工业房地产普遍采用成本法评估,建议先行对商业房地产和工业房地产开征房地产税,待居住类房地产信息逐渐完善具备开征条件后,再从商业、工业房地产过渡到对全部类型房地产开征统一完善的房地产税.樊慧霞（2011）认为我国应综合利用各种评估方法的优点,建立以“市场比较法为主,成本法和收益法为补充”的评估方法体系.

建立房地产税税基的批量评估系统对房地产税的成功实施至关重要.樊慧霞（2012）认为我国应采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术,另一方面,如果对房地产税基评估产生了争议和纠纷,因单宗评估具有针对性和准确性等特点,必要时可采用单宗评估技术予以重新评估.另外,还应建立专业化、专门化的税基评估数据库.耿继进（2012）基于我国房地产市场特点,前提检测设在一定时段内评估分区各房屋存在着关联关系提出了整体估价的思想,建立了房地产整体估价模型,并对模型所需的标准单位选取和修正系数确立进行了详细分析.程汉明（2012）提供了一个税基评估技术路径的设想.我国对个人住房开征房产税,其税基确定的三个发展阶段：第一阶段,按照交易课税,主要在试行阶段,没有评估经验,第二阶段,做好了部分税基评估准备工作,拥有相对完善的住房信息数据,可以开展税基评估,第三阶段,房产税以增加地方财政收入为主,应采用CAMA和GIS系统辅助完成评估作业,以降低评估成本和提高评估质量.米旭明（2011）在证实了美国等房产税的累退税率特征以后,得出结论模型运用不当会对整个房产税征管系统带来损害,市场容量、交易频度等因素对评估命中率影响较大.我国必须得到适用于我国不同区域市场类型的房产税税基批量评估模型理论和方法.然后,制定出有效的模型操作方法和调整、更新细则,确保批量评估系统的准确性和公平性.不过刘洪玉（2011）设计了一种基于主体变量的房价批量评估模型,认为在数据收集方面,评估机构应当将工作重心放在采集信息和房屋的物理属性上,而不必投入大量的人力、财力整理小区层次的信息,也没有必要过分依赖地理信息系统.通过简单地添加主体变量进入回归模型,就可以获得更好的评估效果.

(三)房地产税税基评估争议复议问题研究

房地产税是对居民财产的强制性税收.居民在履行纳税义务的同时,有权监督它的使用.房地产税的征收和使用直接考验政府部门的智慧、透明度和管理能力,良好的评估申诉和争议处理十分必要.

曹霄琪（2011）认为应当加强纳税人的法律意识和维权意识,只有在纳税人不断维护自己合法权益的基础上才能够快速推进评估机构在税基评估业务中的主导地位,也才能够使税基评估快速、科学、公正的运用到税收工作中.进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门.玄永生、王建忠、王余丁（2011）认为我们可以借鉴国外解决税基评估争议的复议制度和措施,分别设立评估事务所内部复议部门、评估机构上一级管理监督单位（或委员会）的复议部门以及专门为税基评估复议仲裁的法庭复议部门.

二、总结

综上所述,在房产税税基评估的研究方面,学术界已经取得了丰厚的成果,尤其在重庆、上海实行房产税试点以后,为我国房产税改革的研究提供了丰富的理论参考和实践经验.同时我们也发现,国内相关方面的研究主要集中在理论研究,实证分析较少,对于数据处理分析的精确度不够；另外,国内学者在房产税对地区差异的影响、减免税政策规定等方面的研究有待提升.这些不足有待后续研究发展拓深.（作者单位：中南财经政法大学）