完善房地产企业财务管理体系的

摘 要：企业管理重在财务,财务管理重在制度.以财务管理为核心的管理理念就是适应这一新竞争环境的必然要求.有效的、多层次的财务管理不但可以加强房地产企业应对政府政策,金融政策进一步调控的能力,而且也是对市场需求变化的快速反应能力的条件.完善房地产开发企业财务管理措施是充分发挥其在企业经营管理中的作用,并以此带动开发企业全面科学管理的关键问题.

关 键 词：房地产企业；财务管理；分析；措施

一、房地产企业财务管理的特点

1.资金筹集任务重,管理周期长

房地产的项目开发中过程中,由于房屋工程造价和巨额的地价,决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程.要求开发企业一次投入的资金数量很大,所以相应的资金筹集任务十分繁重.加之开发经营过程具有长期性,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,进行项目的滚动开发,这更增加了资金筹集的难度.同时,开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期.

2.开发风险大,投资决策分析责任重、要求高

房地产开发活动资金投入量大、管理周期长,且房地产使用周期也长,在较长的开发经营周期中,存在着许多不确定的因素,而正是这些不确定因素对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用.因此,房地产开发企业具有较大风险.另外,房地产开发敏感性强,但调整能力差,这对其开发投资决策的准确性提出了更高的要求.然而要提高投资决策的准确性,尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失,就要求房地产开发企业的财务管理人员要作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险.

3.财务关系复杂,管理难度大

房地产开发企业的开发活动涉及面广,因而反映出的财务关系也很复杂.房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与开发企业内部各单位和各上级管理部门之间的经济关系.具体来说,表现为开发企业在经营过程中与被动迁的单位或居民、勘察设计单位、施工安装企业、材料物资供销企业、商品房购写者个人、委托建房单位、接受有偿转让土地的单位、房屋承租者、开发产品购写单位、联营单位、企业的投资者以及工商、审计、税务等管理部门发生的大量、频繁的资金往来结算关系.

4.开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

由于企业开发经营的特殊性,使得成本管理也独具特点.在成本构成方面,虽然房地产开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同,即使是同类型开发产品也因时因地而变,特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、拆迁、安置等费用的处理方法千差万别,使得房屋的成本构成显得十分复杂.

二、房地产开发企业在财务管理上广泛存在的盲区

1.缺乏财务预算管理意识

一些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权,组织施工队伍按设计图纸施工,再投入相应的资金,工程项目能够按期竣工交付使用,就会产生经济效益.其实不然,如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析,对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算,那么企业就无法确立目标利润,更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作,还可能造成在资金管理上盲目进行运作.财务管理工作只停留在单纯的会计核算,疏忽了成本控制,从而加大项目成本的投资,影响企业经济效益.

2.盲目举债加重成本负担

房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地产项目的投资风险度.其次是资金使用缺乏收、支计划管理.房地产项目上马后,没有对整个项目的资金使用作全盘性的研究计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,考虑了个别项目的用款,影响了整体的利益.三是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,成本负担加重.

3.成本管理不力影响财务控制

有的房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了财务部门的成本管理,没有发挥财务部门自身拥有的优势.为了工程进度和质量.在财务的成本核算上简单、粗糙,没有寻找自己企业的特点进行成本管理,使企业的财务人员成为简单的机械算账,致使整个企业财务管理的成本核算无从做起.

1.制定三大财务目标,加强资金管理

（1）制定预测经营目标,降低投资风险.房地产开发企业是项目开发周期长、投资数额大、高风险的产业,如果不管好用好资金,就会产生资金缺乏,以致于造成建设进度慢,甚至中途停工而造成了损失.因此必须要对投资工程项目进行预测,对每一项目作出可行性研究报告,加强资金投放的全过程控制.

（2）制定成本目标,降低消耗提高效益.房地产企业在开发项目时必须要制定成本目标.开发成本的管理是企业财务管理的核心工作,正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发问接费等.对成本进行深入分析,加强成本管理,正确确定开发成本项目和成本开支范围,降低开发产品成本,使企业能以更低的成本提高产品质量.

（3）制定预期效益目标,加强企业费用管理.制定预期效益目标就是要求房地产开发商积极追求尽可能低的投资开发成本来取得最佳的投资回报.保证单位经济活动在真实合法的前提下实现经济效益最大化,以达到预期效益目标.

2.实施两大策略,促进财务管理

（1）市场营销策略.销售是房地产开发企业经营活动中的重要环节.目前房地产销售正处在平稳阶段,购房者对房屋的需求量虽很大,但其购房时必定会在多家房地产开发公司进行相互比较,自然会选择信誉好、品牌佳的开发企业.如果忽略销售策略,不考虑项目资本的使用效率,那将会使项目开发投资发生亏损,因此要灵活组合营销策略,加快资金回笼,发挥资金成本的杠杆作用.要把握信息收集,掌握科学信息管理办法,创新营销策略,进一步拓展市场,满足广大城镇居民对住宅产品的需求.

（2）品牌策略.我国房地产业在社会经济生产中占有越来越重要的地位,同时也面lift着越来越激烈的竞争,房地产开发企业如何适应市场经济的需要,在竞争中寻求立足点与发展之路,品牌策略是大多数开发公司目前使用的经营策略,并且在适用中取得良好的效果.房地产经营中的品牌策略是指房地产开发企业始终坚持建立企业品牌的信念,通过为顾客提供高品质的住房、完善的社区环境、优质的怎么写作,从而提升企业的信誉,建立企业及开发项目的品牌形象.

3.创新财务管理方法,提高财务管理水平

知识经济拓宽了经济活动的空问,改变了经济活动的方式,网络财务成为现代企业财务管理的新模式,财务审批在网上进行,财务报表通过计算机操作完成,财务人员还可以在线查询各种财税法规,进行知识更新.网络财务极大地拓展企业的财务管理能力,提高企业的财务管理质量,增强财务人员的工作效率和企业的竞争力.随着知识经济的发展,必须要搞好企业自身的财务管理,搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益,对企业实行全面的过程管理.制定一套行之有效的规章制度,强化内部管理,规范财务行为,不断提高财务管理水平.（作者单位：天津永泰红控股集团有限公司）