对房地产税收的和探究

【摘 要】房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类,是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中,房地产开发商要缴纳的税收的总称.本文对房地产企业主要税收政策做了简要介绍,并分析了加强房地产税收的途径.

【关 键 词】房地产；税收政策；征收办法

房地产税收政策是国家的经济杠杆的一部分.为了促进房地产市场的健康平稳发展,国家屡次动用税收政策对房地产业进行调控,出台了税收政策.但是政策调控的效果如何,需要从房地产业相关税种来进行全方位的判断.

一、房地产主要税种

1.营业税及其附加税费.

房地产企业营业税税率为5%,可以作为所得税前利润成本扣除,是房地产企业主要税种之一.另外还有两个附加税费,即城市维护建设税和教育费附加.营业税、城建税、教育费附加即我们平常所说的“两税一费”,通常我们在计算开发成本时,可把“两税一费”综合计算为5.55%.一般情况下,交房时才开正式,税务机构征收营业税依据金额,无形之中延缓了纳税时间,影响了国家税收及时上缴.所以随后规定中规范了营业税的征收,对预收账款环节随即征收营业税,而不是以往待开出以后再征税.这一措施的实行,对保证财政收入及时入库和防止项目公司解体而影响国家应得税收起到一定积极作用；但是对房地产企业来讲,税负相对提前,势必对其可调用资金带来影响,减少了资金流动量,导致资金运转滞延.

2.土地增值税

土地增值税也是房地产企业主要税种之一.土地是国家资产,国家理应在出让土地时获取一部分政府收益；通过征收土地增值税,国家又一次通过征税形式参与土地增值部分的再分配.对企业意味着,一方面土地获取成本加大了,另一方面土地增值税又冲减了一部分利润,所以房地产行业市场在国家宏观税收政策调控下,房地产行业利润会越来越薄.同时,土地增值税的实施,使得开发商成本进一步加大,面临的生存环境更加残酷.

3.契税

契税纳税对象为在中国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人,属于行为税.对房地产企业而言,契税主要体现在土地招拍挂获取时的税赋.这一项税赋对房企的影响相对不大.

二、房地产行业税收征管存在的问题

房地产行业作为国民经济的支柱产业之一,它具有广泛的产业关联性,可以带动多个产业部门的发展.但是,由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性,加上房地产税收涉及的税种多,征管的难度大,税源控管存在较多漏洞,以致房地产行业税收流失问题较为严重,成为税收征管工作的难点.目前,在房地产行业税收征管工作中,主要存在以下问题：

由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠,法制观念不强,财务管理混乱,一味地追求利益的最大化,导致偷逃税现象较为严重.首先是财务人员素质较低,对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解,乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐瞒利润逃避税收,不记或少记收入,虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设,设置“帐外帐”,开具虚检测、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税,如物业费、收视费、绿化费等.其五,房地产企业在项目开发前期投入资金大,经营周期长,其收益主要集中在房产开发的中后期.房地产企业从自身利益出发,对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报,长期将这样的收入挂往来帐,把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足,这样以来,一部分税款就由占转偷,变成了无声消失.

由于房地产行业的会计核算复杂,涉及税种相对较多,使得征管难度加大,再加上税务部门征管手段的落后,房地产行业税收基础管理工作不扎实,使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失.主要原因：一是税务人员管理的不衔接.如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税,开发中期主要涉及到销售不动产的营业税,而在开发中后期涉及企业所得税.在通常的税收日常管理中,税务人员偏重于营业税的征管,而忽视了对企业所得税的管理.二是部分税种征管不够.房地产开发项目多,时间长,现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异,特别是对收入与成本的认定上分歧较大.三是行业税收管理措施不到位.如目前对企业所得税的征管,有核定征收、查帐征收,还有以工程为单位,待工程完工后进行结算征收等,而土地增值税则由于提供税款不多,计算程序复杂,以及预征政策落实问题,使得征管上存在较大的漏洞.四是控管力度不强.

房地产企业领取后,大肆开具“鸳鸯票”,恶意偷逃国家税收.管理的缺位,税务部门对违章行为的处罚不力,极大地影响了房地产及相关税收的管理.很多时候,税务部门只注重了当期征收,不注重回头检查,也不重视税源普查和重点税源的稽查工作,给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘,造成税源的白白流失.另外,对偷逃税的处罚不严,虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定,但在实际工作中,税务部门往往以补代罚,以罚代刑,使偷逃税的人总存有侥幸的心理.如契税是一次性的行为税,涉及的纳税人面宽且复杂,事后监督检查,追缴税款相当困难.目前,产权交易双方或者相似度检测机构采取瞒报成交价,订立检测合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的,由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款,加上查处不严,致使开发商、相似度检测机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作检测,偷逃国家税款.

4.部门配合缺乏合力,激励制约手段欠缺.

税务部门在具体进行房地产税收征管过程中,一些基础信息来源于房管、土地等部门,但由于彼此不属于同一领导部门,以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为,致使部门之间协调配合乏力.税务部门对房地产业税收的征管工作,普遍需要依靠相关部门的协助配合,才能掌握房地产企业的税源资料,但在实际工作中,出于种种原因很难形成部门合力,由于涉及的部门较多,其各自又有各自的管理程序,目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态,遇到问题不能及时解决,必须召开部门间的协调会议才可解决,缺乏相应的激励制约手段,未能实现信息共享,难以实现房地产行业税源的源泉控制.