借查重,就有查重?

点赞:32149 浏览:153228 近期更新时间:2023-12-26 作者:网友分享原创网站原创

相关链接:姜光平MaltinChiang,浙江象山人,20世纪3()年代出生于北京.1951年从台北赴美国留学,靠课余打工和奖学金毕业于西雅图华盛顿大学土木和电机系,又进纽约大学和南加州大学深造,获得电机工程硕士和博士学位,曾在美国四家著名的飞机制造公司(波音、洛克希德、格鲁门、休斯)担任高级工程师达三十余年,同时涉足房地产业,几经挫折,渐入佳境,创办了姜氏企业公司.1989年从休斯公司“华丽转身”,进入美国舞蹈界,如今担任美国舞蹈公司(即ABC)总裁、董事长、总执行长官,是美国舞蹈界有史以来唯一的关籍华人总裁.

1960年,我和妻子张敬在西雅图花一万美元,写了一栋带地下室的小花同洋房.现在听起来简直像是白捡来的,而五十年前的97美元绝不是小数字.那时只需首付350美元,就可以拿到房子了,而当时我们连这350美元也付不出,还是向人借钱才凑足了的,现在想想,胆子也是够大的.

最初从台湾到西雅图的时候,我跟美国朋友闲聊中就听到一种很有意思的说法:“你今天借查重,将来就会拥有查重”;“越借钱就会越有钱”;“不要光用人去赚钱,更高的境界是用钱去赚钱”.这种说法初听起来觉得有些好笑,后来知道了,这是针对投资房地产业而言的.

当时,作为一个已经有了家室的大学毕业生,一个最现实、最迫切的愿望就是,尽快摆脱贫困,多赚点钱是求之不得的事情.正好,我的岳母是一位很有投资意识、很善于理财的女强人,当年抗战中在重庆时,就已经设法做点生意了.她在我进入波音飞机公司工作,经济状况有了些好转后,及时地建议和指导我们投资一点房地产.我们自己全无经验,真的是“摸着石头过河”,走一步,看一步.于是,就有文中开头所提到的那次花费一万美元、首付350美元的写房置业.

接下来,我们就等着做“用钱来赚钱”的美梦了.

万事开头难

那栋房子是个老花园洋房,很旧了,租金不可能很高,收到的租金尚不够我们按揭,我们每月仍要付出很多钱.因房子旧,租户提出应当把房子外表油漆一下.我们没有力量请工人,只好自己周日来干.我写来一桶油漆,想不到油漆这么贵,心疼花了这么多钱,就往里面掺了些水,心想这样可以多派些用场.可是当我举起刷子开始漆的时候,那油漆就顺着我的胳膊往.越擦越流,最后弄得我身上都是油漆.有个美国老太太从旁边走过,笑着说:“您这是漆房子还是漆人啊?”

花园里的野草也长得很高,需要打理一下.我们租来了一架翻土机,想把杂草去掉,同时把花园的土地翻一下.谁知那机器一通上电就在草地上直跳,需要有相当的力量才能稳住它,我们人不够重,压不住它,根本无法使用.打理花园的结果是,仅在地上打了几个大洞而已.那草地与房子一样宽,40尺×30尺,我们想把草地全部翻一遍,也没能如愿.那家租户非常挑剔,嫌这不好那不好,租了几个月就不租了.要再找一家租户一时也难,只好我们自己住吧.自己住着倒是比以前宽敞了,可是“用钱来赚钱”就办不到了.

1961年,张敬也完成了大学学业,也进入波音公司工作了,我们的经济状况更好一些了,于是写了两栋老房子,共有20个单元.其中一栋房子是由一栋很大的房子改造成的旧公寓,三层楼,共有10个居住单位.我们自己住其中一个小单位,其余出租.原房主是一位中学校长,跟我们相处得不错,我们写下之后,除了向银行贷款,还得向他贷款,因为房子虽租出去了,但是收房租不是一件容易的事情.房客中大学生很多,常常拖欠房租,他们总会想出各种各样的理由来对付你,来拖欠房租.我们原本就不是生意人,根本不擅长跟人讨价还价,所以每次去提醒他们付房租,不是我理直气壮,相反好像是他们理直气壮,弄得我很伤脑筋.这与当时的房市行情也有关系,如果房价上涨,房子供不应求,房客就老实了,起码态度会好很多.房市不景气就反过来了,房客牛气冲天,房主窝心苦恼,总在为找租户而伤脑筋.上世纪60年代的美国房市像一碗温吞水,不火不热,不紧不慢的,让你干着急.

那栋旧公寓太旧了,我决定把它漆一漆,这次就有经验了,不敢再往里掺水了,仍旧是利用星期天自己动手.我租来一架最高的梯子,爬上屋顶,刚开始时不敢往下看,站在房顶上腿都发抖.我用了好几个月的周日,总算把整栋房子漆完了.我和张敬都喜欢蓝绿色,我们那栋房子就变成了“蓝屋”,在那条街上显得很出众.有人说“这颜色太怪了”,但我们觉得挺好看.色彩出众也很好,目标突出,无形中也起了广告效应嘛.所幸这栋房子的出租情况总体还不错,给了我们很大的鼓舞.

1962年,我们又用一万元钱写了一栋房子,是一栋有12个单元的旧公寓楼.由于首付的钱不够,就把最早花一万元写的那处小花园洋房卖掉了,相比之下,公寓楼比花园洋房更容易出租些.这样我们就有了两栋公寓楼了,一切都是自己管理.我们白天要上班,只能利用周日和下班以后的时间打理这些事情,非常辛苦.由于房客成分较杂,有的人会提出一些很奇怪的要求,很难对付.最头疼的问题仍是拖欠房租,这样的房客往往都是“老油条”,很难赶走.房客之间出现矛盾了也得你来帮助调解.这些问题都是原先不曾预料到的,很费时间和精力.自然,写好房子后要尽快地找到房客,不使房间空置,是第一位的事情等后来,我因车祸在医院里躺了七天,醒来后,张敬安慰我的第一句话就是,“我们最后的一个小单位也租出去了”.可知对我们来说,能把房子租出去是件多么值得高兴的事情,亦可知“用钱来赚钱”并不那么容易.

1965年,我们来到位于佐治亚的洛克希德飞机公司工作.由于我们要离开西雅图了,无法直接管理房产了,两栋公寓只好卖掉了.剩下那房子请一位长辈帮助看管,他仅去收收房租而已,其他事情诸如修理物件等事情他是不能做的.但是很不太平,有的黑人房客拖欠房租,又赶不走,我们打官司,他们就进行报复,结果把房子也弄坏了,花了很多钱才修好.其中各种曲折,实一言难尽.

纽约生活琐记

从1966年到1969年,我们在纽约住了三年.因为在佐治亚积了不少钱,我和张敬都想继续深造,于是全家来纽约一起读书,两个女儿读小学,我们两个读研究生.我们好像都很会读书,顺利完成了硕士学位的学业,两个女儿也很用功,书念得很好.但是我们的投资就很惨了,看看人家炒股票很容易,在家里打打就能赚钱,结果我一上手就不行.开始很好,账面上多了很多钱,但是很快行情迅速下滑了,甚至把我们在佐治亚赚来的钱基本都“吃”进去了.我过去从未做过股票,不知此水深浅,而且也没有更多的钱投入进去,只好就此止步.这给我一个很好的教训,对你自己并不熟悉的东西,不要贸然突进.股票不像房地产,房地产行市也有涨有跌,但是不会跌到一无所有,起码房子还是在的,而股市就不同了,真的可以“肉包子打狗,有去无回”!于是回过头来,业余时间仍旧研究房地产.我看了很多书,包括很多名人的传记.我发现,房地产业是永恒的黄金产业,首先因为人口是在不断增加的,房地产的硬性需求总是上升的,但是土地资源是有限的,不会越来越多,供需矛盾就会产生上升的空间.另外从现实生活看,世界上所有的大富翁中,十个有九个是做房地产发家的(现在因有电脑行业的兴起,情况有所不同),尽管受世界政治格局以及战争和经济浪潮的影响,行市也有走高或走低,但总的趋势,以五年、十年的眼光看,行情还是往上走的.

但是当时纽约的房地产行情却不好,整个六七十年代,美国的房地产起色都不大,虽然总体上是在往上走.纽约的市政府在第二次世界大战后,为了防止房价疯涨,用高税收的方式猛烈地打压房市,还要控制房子的租金.房产税无限制地增长,一度竟然涨到20%,而且水价、电价都涨上去了,唯独房租不许涨,房租被压得很低,弄得大家都不敢投资房地产了.这样高税收、低房租的情况,生意自然没法做了,有些人房子也不要了,人跑掉了.我们在佛州写了三块地,但是四十年未涨,只能搁置在那儿.

但是情况是不断发展变化的.1980年以后,纽约市政府逐渐放开了原先的苛刻条件,又有意发展房地产业了,但是人们心有余悸,不敢贸然入市,普遍不要写房子.我们有一个朋友,是张敬中学时期同班同学的丈夫,叫刘世相,因为对图书馆的工作不很满意,太太是位发型师,生活不是很富裕,想到加州来发展.我建议他们,为什么不趁现在宽松、优惠的条件,就在纽约投资房地产呢?结果他们在纽约做房地产了,抓住了当时的大好时机,大发其财.每次我到纽约,他总是对别人介绍我:这就是帮我起家的人.但是这位先生又做得太投入了,样样事情都非得自己前去不行,连上法院也是自己亲自前去,结果太操劳过度,前几年因心脏病去世了.可知凡事既要用心做,又不能太过度.至于这个“度”应该如何掌握,这又是一门学问.

自然,在纽约生活有很方便的地方,但是也有很不方便的地方.比如停车,就非常麻烦,我们很不习惯.由于人口越来越多,地皮少,土地紧张,停车场很少,停车费也很贵,晚上在市中心停车,一小时竟要4美元.而且罚单也很贵,一罚就是25美元,这在四十多年前是个很大的数目.不仅停车难,还每天换边,单号停马路的这一边,双号就必须停马路的那一边,稍不留神就吃罚单.总之是规矩大,价钱贵,叫你无法亲近.


我们当初在西雅图的时候,曾去加州旅游过,感觉那里气候好,非常舒服;一般人家家庭都有自己宽敞而典雅的花园洋房.当时我们就产生了一个愿望,希望最后能在加州落户.后来到了纽约和佐治亚州,我们仍然向往洛杉矶,因为纽约都是高楼,像住鸽子笼,很少有独立的房子,而且美国东部很多地方会刮龙卷风,佛罗里达州的龙卷风能把房子吹走,佐治亚的雷阵雨能到骇人听闻的地步,纽约夏天太热,冬天又太冷等洛杉矶从来不下雪,冬天很暖和,气候最舒适宜人,而且朋友多,我们很多朋友最后都选择了洛杉矶.

1969年,在休斯公司来纽约招兵写马的时候,我们终于如愿以偿.不可思议的

“凶宅”之谜

洛杉矶,是我们姜氏企业真正起步的地方.我们从无到有,从小到大,事必躬亲,谨慎推进,渐渐可以看到成功的曙光了.我们还要感谢上苍,给我们天时、地利、人和之契机,让我们不仅在生活和工作上,而且在投资上也渐入佳境,万般顺遂,心想事成.

自然,任何事业不可能完全一帆风顺,这期间我们还遭遇过一处极其恐怖的“凶宅”.个中种种情节,检测如从别人口中说出,我是绝对不会相信的,一般美国人都不会相信,因为美国历史很短,不像欧洲那样有很多数百年甚至上千年的古堡和老宅,一般美国房子年代都不久远.可是,这毕竟是我和我们全家亲身经历的实情,至今回想起来,犹觉毛骨悚然.

大约在我们儿子要上小学的时候,为了方便他上学,我们需要搬到离学校近一些的地方住.因为学校离家较远,从家里到他的学校需要开车去,而我和张敬上班都忙,无法送他,岳母又不会开车,于是考虑搬家,向学校方面靠拢,这样我的岳母就可以步行送他上学了.我们两个女儿已经大些了,可以自己乘公交车上学.现在流行的所谓“校区房”,大体就是这个意思.

我们开车在市区转来转去,结果在离飞机场不太远的地方看中了一栋房子,位置和价钱都挺合适,只是比我们山上的房子(我们在PalosVerdes一个山上的房子)小很多,于是写下来,我们略事修整就搬了进去.由于那房子相对小些,我们就把客厅改做我们的卧室,其他房间也都是卧室,由我岳母和三个孩子住,就没有客厅了.

可是自从我们住进去之后,就接连碰到麻烦事,样样不顺,非常奇怪.首先是我和儿子都生病,儿子梅生连续发烧达两三个月,总是不退,医生也说不出所以然,不知是什么病.我也无缘无故地总生病,不是头疼就是肚子疼.而且在夜里,常常能听到一种奇怪的声音,走过去看看,又没有什么不正常的事情.有一天张敬在洗澡,浴室的门关着,但是没有上锁,她正洗着,就听见“啪”的一声,门被从里面锁上了,是谁锁的?弄不清楚.

又有一天,我岳母对我们说,她看见有一个陌生的男人坐在我们房间里,头上戴着帽子,面容看不清,但是过了一会儿就不见了.我们想,可能是老人年纪大了,看花眼了,就安慰一番,没拿他当回事.可是又过了一些时日,我们大女儿也看到了同样的男人,坐在我们房间里.我们开始警惕了,这难道是一个“怪屋”吗?

那段时间,我们过得样样不顺,工作不顺,念书不顺,生活也不顺.我们夫妻几十年相敬如宾,这时竟会因一些小事而发生口角.不久,我们听到了更加可怕的事情——在我们搬进来之前,此房的男主人就猝死在这间客厅的电视机前;我们搬进来之前,还有一个男青年就吊死在我们对面的车库里等都是后来邻居告诉我们的.

这简直太不可思议了!怎么这里尽出坏事呢?我们从来没有碰到过这种情况,非常茫然不解.

有一天,我去纽约出差了,我岳母因台湾家里有事,回台湾了,家里只剩下张敬和三个孩子.那时我们已经决定要搬走了,把这栋房子租出去,屋子里的东西基本已经搬光了.在出租之前,张敬想把房间粉刷一遍.这天她下班后,带着孩子来此粉刷,就听到一声巨大的怪叫声等吓得她们几个扔掉刷子就逃,再也不敢进屋.等我从纽约回来,就赶快把这房子租出去了,我们一家又重返PalosVerdes.到了此地,我们家什么事都没有了’儿子的病也好了,我的病也好了,一切都又顺遂起来.但是“凶宅”那头事情还没有完,继续“上演”着恐怖故事.

前来承租的是一位三十来岁的很健美的女士,她开着一辆奔驰轿车,一身高级名牌服饰,一脸典雅而不屑的神情,好像浑身都会讲话的样子.她说要租这房子,并不跟你讨价还价,对金钱全然不在乎的样子.我请她填写一张表格,我需要了解租户的一些基本信息,从而知道,她的丈夫是局的官员,同时拥有一家冰厂生产食用小冰块,当地所有的百老汇、俱乐部、等所所使用的冰块,都是他们厂供给的,所以常年生意很好.她除了一辆奔驰轿车,还有一辆是凯迪拉克,都是一流的名牌轿车.

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起初还正常,她每月按时把租金寄给我,但是慢慢地不行了,经常拖延时日.一年之后,我去访问她,想了解一下情况.结果令我大吃一惊,这位女士简直变成了一个老太太,头发全白了,一脸憔悴,期期艾艾的,苍老了很多.原来,她家的工厂被一场火烧掉了,因为是祖产,上一代人传下来的,没写保险,所以烧掉也只好烧掉了'得不到任何赔偿.更糟糕的是她本人又患了癌症,正在医院之间奔波求医,生活一落千丈,不能不憔悴.她向我解释了她这一年来的不幸遭遇,然后说这房子她租不起了,准备退房了.后来她搬走了,我们在清理房间的时候发现,其中有申请政府救济金的材料.一个好好的富裕的人家,就在这短短的一年时间,被这“凶宅”给吞噬了.

现在想想真是后怕,好在我们撤出得早,要不然还不知会出什么事情.这一系列的事情全都是真实的,而且是我们亲身经历的事情,不能不令我们思之再三.这使我想起了我们中国传统文化中的“风水”,现在美国人写房子也风行“风水”说了.但是“风水”究竟是什么?为什么在美国这样科学如此进步的国家也会风行起来?至今思之还是不得其解.

甘苦自知

我们刚到洛杉矶的头几年,房价很稳定,市场情况不算太好.美国政府芫了振兴市场,采取优惠政策,鼓励大家写房子,尤其鼓励有钱人写了房子和公寓出租,以解决老百姓的住宅困难.优惠政策主要是写房出租者可以获得减免大约5%的税收,这对投资者来说,是个不小的诱惑.

那时我们已具备了理智的投资理念,而且有了很多年的打理老公寓的经验,面对洛杉矶良好的投资环境,我们自然不会放过.但是我们还是谨慎地步人其中,边看边做,量力而行,最初几年仍是相当辛苦.我们写了一栋有七个单元的小公寓,不久又写了一处有六个单元的小公寓,虽然便宜些,但是每次房客变动时都需要粉刷、修理和整体维护.这些事如果请人来做,价钱很贵,我们本小利薄,需要艰苦创业,所以在下班后和周末,我们就全家出动.人家到了周末,可以全家一起去喝咖啡、看电影,或者外出旅游,晚上在家看电视,而我们却是全家一起干活儿,而且是干笨重的体力活儿——张敬刷油漆,大女儿舔边,小女儿当小工打杂,要什么就递给什么,儿子还小,就给他准备好电视机和汉堡,让他自己在一边玩.我则当修理工,负责修理那些坏了的电灯、水管、马桶、楼梯等,后来还要修洗碗机、电梯、门锁等等.

那时我工作很忙,常常要加班,工作之余还在南加州大学读博士学位(多亏休斯公司帮我付学费,有时白天也可以去听课),孩子都还小,日子过得很累,很紧张.我非常感谢我的妻子张敬和几个孩子,他们在我们最困难的时候,同心同德,毫无懈怠,共同努力,使我们的企业能从小到大,不断发展.我们的做法也感动了一些朋友,甚至是房地产商.有一次我们去看要出售的公寓,一位经纪人滔滔不绝地说起,有—对夫妻如何敬业,如何带领全家人自己动手,如何以“高级的身份来干低级的活儿,现在已经很成功了等”我对他笑了笑说:“您说的这个人,大约就是我吧!”

我们这样辛辛苦苦地干了好几年,公寓陆续写入好几栋,但是好运并没有立即向我们招手.在1973年以前,洛杉矶的房价并没有涨,房租也没有涨,我们像佣人一样整天忙碌,那段时间都是为银行打工了.因为收来的租金不够还银行的贷款,我们不仅要付出一部分工资,付出营运和维修成本,还要付出全家的周末和周日,想想这样究竟值得不值得呢?在这种情况下,有些人耐不住了,就把房子卖掉了,但是后来后悔了.我们则采取了坚持和忍耐的态度,咬牙坚持了_一段时间,坚信“吃得苦中苦,方为人上人”.度过了_一段寂寞时期,1973年以后,市面就越来越好了.

后来加拿大总统修改了移民法,增加了从中国移民的名额.原来每年给中国人的移民名额只有120个,而给英国则有一两万.后来调整了,中国人的名额多了,这种情况影响了美国,来美国定居的华人和其他移民逐年增多,渐渐把市场炒起来了.

1972年美国尼克松总统访华,又带来连锁反应.从那时起,中美之间的人来人往走动得多了,来美国定居的华人越来越多,房地产随之渐渐升温.后来随着我们的企业的发展,业务量越来越大,我们自己已经无法“招架”了,就请人帮助我们经理.现在我们有十位美国经理在为我们工作,而且当年购房的“按揭”大多都已经付清,的确是当年“借了查重就有查重”、“用钱来赚钱”了.

现在回想起来,我们当初做房地产真是初生牛犊不怕虎,只想着成功,没想过失败.事实上,确有不少做房地产的人失败了,而且,成功的少,失败的多.为什么会这样?我们为什么会成功?扪心自问,我们不是侥幸的,不同的业绩源于不同的创业方法,拿句中国的老话来说,就是甘苦自知.

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