网站原创摘 要：随着我国市场经济的发展,房地产业成为我国国民经济的重要支柱性产业,房地产市场也逐渐走向成熟.但我国目前在立法和法律适用实务层面,对城市房地产发展至关重要的房地产开发用地制度还远没有达到完善的程度,许多问题亟需解决.因此,如何完善我国房地产开发用地制度,进一步推动房地产市场的健康发展,具有深刻的现实意义.
关 键 词：房地产开发土地征用土地使用权转让
前言
中国房地产业开始于20世纪80年代初期,90年怎么发表展壮大,最近10年取得了长足的发展.步入高速增长的时期,成为我国国民经济的重要支柱产业.然而由于房地产业自身的特殊情况,尤其是在房地产开发过程中,资金需求量大、建设周期长,容易受到政策、社会文化经济等多方面的影响,导致其开发过程牵动面广,容易出现群体性的、不确定性的风险.
房地产开发用地制度在房地产业中起着重要的作用.它既是房地产开发的前提和基础,又是调控房地产业有序、健康发展的重要手段.是整个房地产法律体系的重要组成部分.尤其是随着国内市场的深入开放,外资的引进势必会对既有的房地产开发用地制度、模式形成冲击.因此,建立“规范、透明、公平、公开”的市场化土地运行秩序,使国内土地市场与国际惯例接轨,才能促进土地市场的健康、良性发展,才能优化城市稀缺土地资源配置,提高土地效益.
一、当前房地产开发用地的现状及存在的问题
中国房地产开发用地法律制度自改革开放以来,经历了从无到有,从无偿、无期限使用到有偿、有期限使用的发展过程.1986年,全国人大通过了《中华人民共和国土地管理法》,这部法律的出台,结束了没有专门土地管理法律的历史.
2005年和2006年的新老“国八条”对房地产用地管理提出原则性措施和意见.土地政策的密集出台,对房地产开发用地产生了深远的影响.纵观房地产开发用地中制定的法律和政策,主要针对以下存在的几个问题:
1.立法对土地征用范围规定模糊
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定,土地征用的目的限于公共利益.因此,土地征用的范围应以局限在国家基础设施、政府机关、科教文卫等公益性设施用地以内.但《中华人民共和国土地管理法》第四十三条又规定了任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地.而“国有土地”的范围却不适当地进行了扩大.从公共利益扩大到了所有的经济建设领域.经济建设领域不仅包含公共利益的情形,还包含非公共利益的情形.立法上对征地范围界定的模糊导致在实际中土地征用权的滥用.国家公权侵犯公民的私权,政府行政权侵犯公民的财产权,其结果是损害了被征地公民的合法权益.
2.土地征用补偿的脱节
现行被征土地的补偿标准,依然延续《土地管理法》中的规定.随着市场经济的发展,旧的补偿标准已经与市场脱节,补偿标准不合理严重侵害了被征地者的合法权益.第一,征地补偿的范围过于狭窄,仅限于与土地有直接联系的一部分损失,如土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、劳动力安置补助费,残地损失和其他简介损失没有列入补偿范围,更没有一定的补偿标准可供参考.第二,征地补偿标准偏低.我国土地征用的补偿费标准一致很低,《土地管理法》虽然在一定程度上提高了补偿标准,但相对于低价的迅速增长而言,仍然偏低.第三,征地补偿费的测算方法不科学.由于商业用地的不断增长,继续沿用过去的测算方法已经不能反映出被征地的真实价值.
3.土地征用程序不规范
我国《土地管理法》虽然对征地程序作了规定,但却缺乏可操作性,存在一些不当之处,导致实际应用中存在很多问题.第一,对土地征用的程序没有严格限制,地方政府没有严格执行程序.导致被征地公民权益的损害.第二,土地征用机关职责不明确,尤其是缺乏有效的监督.致使征地补偿不能按时发放到被征地公民手中.第三,我国土地征用过程不透明,虽然《土地管理法》和其他法律、法规做出了原则性的规定,但还远远不够.第四,土地补偿费的使用、支出不到位,致使一些建设单位征地后,以各种理由拖欠征地款,造成了新的矛盾和纠纷.
二、完善我国房地产开发中土地征用法律制度的几点思考
1、严格界定与土地征用目的相适应的“公共利益”的范围
公共利益是行使土地征用权的唯一合法条件,因此应当严格界定公共利益的范围.在法律、法规的制定上,应该采用列举与概括相结合的立法方式.以便明确土地征用权行使的具体范围和标准.防止因为其他目的而非法使用土地的行为.而采用概括式的规定则可以使其具有一定的灵活性,适应房地产快速发展导致的政策和现实的脱节问题.
此外,还要在明确公益用地的基础上,对商业用地进行严格的规划.使其在土地市场上获得使用权.这样就可以最大化的维护被征地公民的利益.
对被征土地、应规定合理的补偿范围征用集体所有的土地,一定要明确补偿范围,采用市场价进行补偿.其中,补偿范围不仅要包括直接损失,还应包括合理的其他间接损失.按照土地的市场进行补偿,使被征地者能够得到充分、有效、完全的补偿,这样既保护了被征地者的合法权益,又可以控制土地被随意的用作它途.只有这样,才能符合宪法、土地管理法律制度对土地进行保护的立法宗旨.
完善土地征用程序第一,在土地征用过程中应引入听证制度.在整个征地过程中,政府要遵循公平、公正、公开的原则.从预征土地、批准、补偿到进入土地使用阶段,都必须告知被征地者.遇有征地纠纷或其他情况,要举行被征地单位或公民参加的听证会,通过这种公开化的征地程序,遏制“先征地,后拍卖”等顿还被征地者利益的诸多不正常行为的发生.第二,应建立和完善土地征用补偿纠纷的司法救济途径,建立完备的土地征用执行机构,加强征地执法,改善土地征用的监督机制.
三、结语
城市房地产市场的健康发展,对整个国民经济具有重大的拉动作用.城市房地产开发的前提和基础是城市房地产开发用地制度,土地征用是城市房地产开发用地供给的重要形式.本文仅从一个侧面对房地产开发用地进行了分析,还有许多问题没有涉及到,需要在今后的实践中不断探索,以推动我国房地产开发用地制度的早日完善和规范,促进我国房地产业的健康发展.