宅基地转让合法吗?

案例

2009年,家住城里的退休职工老李觉得自家的公寓楼住着不舒服,而乡下安静,空气又好,便一心盘算着去乡下居住.但由于在乡下没有熟人,找不到房子,这件事就耽搁了下来.谁知有一天,老李的朋友老王来老李家做客聊到了这个事儿,而老王正好有个朋友刘老汉长年跟女儿居住在城里,想把自己城郊的一块宅基地转让出来.于是,老王就当了中间人,让老李写下刘老汉的宅基地自己建房.老李带着妻子去宅基地一看,觉得离城里不远,交通便利,便打算写下来自己建房.

经过多次讨价还价,老李和刘老汉签订了宅基地转让协议,协议约定：刘老汉将宅基地以5万元的转让给老李,老李在房屋建好后付转让款的一半,余款在刘老汉帮老李办完产权证之后一次性付清.于是,在当年的6月份,老次性出资10万元,在刘老汉的宅基地上建造了一栋两层小楼.小楼建好之后,老李依照约定将转让款的一半2.5万元付给了刘老汉.之后,刘老汉帮助老李在村里了“三通”（水通、气通、电通）,老李也向该宅基地所在村民委员会缴付了“三通”费用.看着自己新建的小楼,老李心里别提有多高兴了.

谁知道好景不长,一年之后,刘老汉的女儿知道了这个事情,觉得老父亲犯了糊涂,现在城郊的土地多值钱啊,但父亲只卖了5万元,非要刘老汉把自家的宅基地收回来.刘老汉听闺女一分析,觉得有道理,于是找到老李,要回自家的宅基地.老李可不愿意了,首先这宅基地明明就是自己向刘老汉合法写来的,有协议为证；再说,房子都建好了,自己花了10万元,总不能说拆了就拆了吧?

在双方多次协商无果的情况下,2010年的一天,刘老汉一纸诉状将老李告上法庭,请求确认两人签订的宅基地转让协议无效,要求老李归还宅基地.

2010年8月,在查明相关事实之后,法庭作出一审判决,确认原、被告在2009年签订的宅基地转让协议无效.

分析

近年来,随着城市的不断扩大和越来越多的农民进城成为城市的一员,他们在家乡的宅基地闲置了起来.于是,有人认为,与其让这部分宅基地闲置,不如把它们利用起来,还能产生效益.殊不知,这种行为其实是违法的.

根据我国《物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.而《土地管理法》第六十三条明确规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.农村宅基地不得写卖.另外,在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中也规定,禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设.禁止城镇居民在农村购置宅基地.

具体到本案,虽然老李与刘老汉在双方自愿的情况下签订了宅基地转让协议,但是住房宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得.根据我国现行土地管理法律,宅基地使用权不得卖与非农村集体经济组织成员.由于被告老李并非该房屋所在村村民,无法取得该宅基地使用权,故原、被告签订的宅基地写卖协议无效.即使被告老李支付了对价,但是该宅基地使用权的转让是国家所禁止的,老李的行为也不属于善意取得.

法律之所以对宅基地的转让有着这样的规定,是由于宅基地作为农村村民建造个人住宅的集体土地,可以让农民居住权利有所保障,有利于农村长期稳定,和谐发展.

本案中的老李就是由于不清楚相关的法律、法规而给自己造成了相当大的损失.市场经济是法治经济,民事行为要依法进行,遵纪守法是写卖交易的前提.如果私人擅自处置宅基地,将受到法律干预.