重庆公租房的小账与大账

重庆决定今年开工建设500万平方米公共租赁房,年底向社会投放20万平方米.根据规划,从2010年到2020年,主城区公租房总建设规模将达到2000万平方米左右,计33.5万套.此外,远郊区县根据城市化进程,也将考虑建设公租房2000万平方米左右.也就是说,未来十年,重庆将建设4000万平方米公租房.

在中国房价经历过去八年持续上涨并达到2009年前所未有高峰的背景下,在广大普通老百姓收入与房价之比越来越大的今天,重庆这一举措深受国人关注.如何评估这一庞大的民生工程,需要仔细算算账――

其一,公租房等保障性住房使谁受益

重庆把住房建设分三类,10%的高收入人群购写高档商品住房,60%的中等收入家庭,6.5年的收入能购写中小套型、中低价位商品住房,另外30%由政府提供保障性住房.其中公租房的定义是,限定套型面积和优惠租金的保障性住房,是面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭供应的住房.

近些年来,城市越来越大,楼越建越高,越来越豪华,但中低收入者由于高房价相逼不得不越住越远.一些地方出现了卖地越来越多,但是保障性住房建设数量却越来越少的怪现象.对那些多年来渴望得到保障性住房的重庆普通家庭来说,公租房无疑是久旱逢甘霖.此举重庆能够受益的是多少人呢取一个简单算法,按50平方米的五万户,25平方米的十万户计算,受益民众就是15万户.

其二,由于公租房建设,政府财政减收有多少

据统计,2009年,重庆主城九区商品房每平方米上涨了900元,均价达到4600元.不算长远的4000万平方米公租房,只以近期的500万平方米计算,按国内土地出让均价,重庆市政府至少减收土地出让金62亿元,政府财政减收是明摆着的,短期看政府有些“吃亏”.这也是许多地方政府不愿投入保障性住房的根本原因.但是,这只是短期的,如果把目标放远,则政府未必吃亏.这就要算长期的投资和收益.

其三,建公租房,政府要投入多少收益又有多少

笔者估算了一下,500万平方米,总投资大约需要150亿元.再算收益,如果50平方米的房子住四个人,人均月租金200元,25平方米住一个两口之家,月租金400元,对中低收入阶层显然比较合适.算下来,500万平方米年租金收益约9.6亿元,整个投资的收益率约6%,从长远的大账算政府的投资也划得来.

其四,保障性住房工程背后,社会效益与经济效益的大账怎么算

在所有计算中,这个账最有意义.众所周知,由于房价上升,许多城市逼走了众多就业者,当然也逼走了众多创业者.企业招不到员工,是因为员工承受不起住房的压力,许多企业在高房价逼迫下不得不出逃.

按照重庆市的相关规划,近十年,市区将增加人口400万左右,检测定有20万人是投资者,人均投资是100万元,可以增加产业性资金投入2000亿元.检测定20万家企业年平均营业额400万元,全年总产值就高达8000亿元,而营业税则可以高达500亿元之多.另外,400万人就业,按年收入四万元计算,拉动消费则高达1000亿元之多.

这是重庆的一笔大账.重庆公租房的最大价值在此――政府可以看得更远一些,主动放弃卖地生财的小账,在投资环境、民生工程方面多投入,藏富于民,为民生财,政府的利益和全社会的利益正在其中.

(摘编自《望东方周刊》,作者为经济学家)