沿海家园总裁空缺数月沦为国内最差房企

变卖家产求生　65亿债务危机难除

作为一家1997年就在香港联交所上市的老牌房企,沿海家园在近年却几乎被行业边缘化.持续的销售疲软和一直不畅的流动资金风险,成为其被人诟病的主要因素,并在去年下半年至今,数度沦为评级机构眼中的国内“最差”房企.

沿海家园的自救之路,也由此肇始.据时代周报记者了解,沿海家园已进行一系列资产腾挪行为以缓解财务危机,除此,公司还寄希望于品牌输出等怎么写作形式获得新的利润增长点.

不过截至目前,沿海家园所困扰的债务难题,并未彻底解除.12月3日,公司发布中期报告,公司一年内所需要偿还的债务仍旧高达31.7亿元,而目前所有债务总额为65.15亿元.就在业内还在担心其偿债能力的同时,沿海家园却还是在伺机增加土储,并已出手在重庆等地拿地.

数次变卖家产求生

去年下半年伊始,沿海家园就一直身处舆论风暴眼,让其身陷囹圄的最关键,是一笔2012年底到期的50亿港元短期债务.

按照沿海家园此前公布的数据,截至2012年3月31日,公司一年内到期银行借款24.99亿港元,一年内到期其他借款25.11亿港元,合计短期负债约50亿港元.而彼时,沿海家园与银行结存合计仅约25.14亿港元.再加上将在今年年底或明年初到期的一些信托贷款和国内建安贷款,沿海家园的短期债务偿还能力令人生忧.

而销售持续疲软,并未为沿海家园的偿债添力.沿海家园12月3日最新发布的中期报告显示,截至2012年9月30日,沿海家园实现销售收入约11.98亿港元,较去年同期减少约43%.而据了解,公司目前项目均以中高端为主,定价颇高,同时产品以双拼别墅居多,在限购条件下,其市场容量有限.

在偿债危局之下,沿海家园年内数次腾挪资产的行为,也被指意欲求生.

今年8月21日,沿海家园变卖了持有6年之久的A股上市公司丰华股份,将所持有的3770万股丰华股份,以4.524亿元的总代价转让给隆鑫控股,录得2.3亿元收益.

随后的9月29日,沿海家园以5.5亿元左右的总对价,向深圳控股（00604.HK）出售其苏州商业项目.作为回报,沿海家园将以2.15亿元的总对价,向深圳控股收购惠州项目的30%股权.

两次成功的资产出售及交换,为沿海家园换回了约7.8亿元的流,不过并未彻底解除其债务危机.公司中期报告也显示,公司一年内所需要偿还的债务仍旧高达31.7亿元,而目前所有债务总额为65.15亿元.

对此,沿海家园竭力否认自身财务状况存在问题,其并对时代周报记者解释称,成立20多年来,公司没有一笔逾期贷款,更不用说呆账坏账.而两次变现资产的行为,也并不是为了回笼资金,而是缘于沿海家园内在模式的转型.

在给时代周报的书面回复中,沿海家园还提到,对于2012年集中到期的债务危机,公司早有偿债计划安排,如在上半年已归还近30亿港币,在今年10月份,还提前归还了上海与武汉项目贷款7亿多港币.此外,11月8日到期的1.29亿美元的债券资金早已筹集完毕,融资渠道来自于境外基金.而接下来具体的流安排,因涉及公司运营,不便透露.

不过,在不少评级机构看来：要实现清债的目标,沿海家园还将不得不通过继续出售资产来募集资金.给沿海家园评级的标准普尔就指出,鉴于沿海当前的销售状况,要想使得资金状况平衡,可能还是需要出售一些资产.标准普尔估计,沿海家园未来6至12个月的房地产销售可能维持疲弱.因为在经过资产出售之后,该公司的项目有限,并集中在实施限购的城市.此外,该公司明年的杠杆及流保持疲弱,融资成本高企.

但需注意的是,“市场的不确定性将可能对项目预测水平有较深的折让,而紧缩的信用环境及房地产市场的挑战性,也可能会拖延其出售资产的过程.”穆迪助理副总裁梁镇邦表示.

管理层反复动荡

“负债并不算最可怕,最怕的是管理层不稳定.”香港某券商分析师在点评沿海家园时,对记者如是说.

11月27日,原沿海家园总裁王军在其个人微博上公开表示,“因个人发展原因,已辞去沿海地产董事、总裁职务.”而据时代周报记者获得的消息,早在今年9月份,王军就向公司董事会提交了辞呈.

据公开资料显示,王军早前在中海地产集团公司营销策划中心担任副总经理,后任中海地产苏州公司董事、副总经理.2008年初,王军转投黄光裕旗下,任国美系北京鹏润地产控股集团总裁.2011年初,王军转任沿海地产集团董事、总裁职务.

不过,在沿海家园任职区区一年多时间里,王军就屡屡传出辞职消息.有熟悉王军及沿海家园的消息人士此前曾透露,王军进入沿海家园后,曾借助自身多年地产公司运营经验制定短期发展战略,但是并未得到沿海家园董事会高层首肯,这也是让王军萌生退意的最大原因.

事实上,在王军任职沿海家园之前,该公司一直采取全国布局的发展战略.从沿海家园的上可以清晰地看到,公司的的扩张版图已延伸至北京、上海、深圳等一线城市,沈阳、武汉、大连、苏州等二级城市,以及南昌、东莞、鞍山等三线城市均有分布.

这种分散布局,原本希望能够保证收入的均衡,规避集中经营的风险.不过在标普分析师陆枫看来,在沿海家园运营的多个城市中,每个城市均只拥有一或两个项目,相对于公司较小的规模而言,广泛的地理分布对其财务和管理资源构成压力,导致执行较差,运营效率较低.

“公司总裁位空缺有几个月了,至今无新总裁人选.”沿海地产华南区域某位销售负责人对记者透露称.事实上,不仅仅是王军,在此之前,包括沿海家园董事总裁吴欣、副总裁成实以及集团执行总裁韦桂清等多位高层管理人员也已先后离职,其中还不乏主导各大区域销售的大将.

在知名营销专家于扬利看来,导致高管离职的因素很多,如经济下行、行业竞争加剧和企业发展面临瓶颈等,但毫无疑问的是,高管尤其是核心高管的离职,对于企业的最大影响,都毫无疑问地体现在企业业绩报告上. 而同策房产咨询研究总监张宏伟则对时代周报记者表示,沿海家园管理层的反复动荡,导致很多重大决策或运营策略难以持续执行,在销售突围层面使不上力.事实上,根据沿海家园上一财年的年报数据,截至2012年3月31日,沿海家园共计录得年收入约71.78亿港元,远低于同时出道的竞争对手几百亿元销售规模.

对于高层人才的大量流失,沿海家园亦显得不以为然.沿海家园对时代周报记者表示称,在房地产行业,人才流动是普遍现象,但22年来,沿海家园董事会核心管理层人员基本没有发生变动,而公司在各个管理层级上均储备大量的人才.

轻资产转型尚待检验

在投资中国内地房地产业20多年的时间里,沿海家园的发展并非没有可圈可点的地方.

作为一家标榜自己为“未来健康住宅”细分市场领导者的开发商,沿海家园近年来着力按照“丽水佳园”、“赛洛城”和“国际中心”三类产品线模式打造旗下项目,并称能够使整个产品线具备异地快速复制的能力.

或为应对流问题,沿海家园希望实现品牌输出等轻资产方向的转型.据时代周报记者了解,在今年年初的各项会议中,沿海家园就强调在2012年进行组织机构改革,按照“轻资产”战略,精总部,强区域,并在今年3月份正式对外进行品牌输出.

按照沿海家园财务总监夏向龙的解释,公司开始实施轻资产战略总体原则,就是在降低风险的前提下扩张集团的管理规模与盈利水平.

但是,沿海家园的这一举措似乎并不被业界看好.张宏伟称,投资房地产,需要积淀大量资金,对于沿海家园来说,以品牌输出形式与其他企业进行合作,缓解了本身的资金压力,也是个稳赚的新利润点,但最终还是要看市场认可不认可.

而中房信集团地产研究总监薛建雄则对时代周报记者分析,目前市场上所谓开发商品牌输出的成功案例并不多,运营模式和市场环境也尚不成熟,加之沿海家园本身的品牌知名度不够响,产品力在市场中竞争优势也不明显,做品牌输出恐难以得到市场认可.

品牌输出到底是虚张声势,还是另辟蹊径,尚待市场检验.不过让人疑惑的是,在常规概念中,开发商向轻资产转型,即减轻对资金、土地规模的依赖,但从现实来看,沿海家园还是在伺机增加土储,如公司最近就在重庆北碚花5.3亿元溢价拿地.重庆容磁企业管理咨询公司总经理王雪松对时代周报记者介绍,沿海家园新近所获地块近2700元/平方米的地价,已是该区域截止目前的最高价.

对此沿海家园方面解释称,在重庆北碚拿地,就是按照公司轻资产战略投资模式评价标准来执行的.公司在与土地方谈判的同时,已寻找投资者,力求基本做到项目一确权,投资者资金就到位.目前沿海的轻资产战略已在大连、沈阳、佛山、上海和重庆有成功落地实施的项目,广州与珠海的项目计划在明年实施.