中国豪宅报告

第一节 前言

本次发布《中国豪宅报告》,我们的研究团队心情不同以往,一是沉重,二是忐忑.不同于过去对奢侈品市场的调研和分析,受国内外经济、国家宏观调控等多重因素的影响,中国豪宅市场一直呈现扑朔迷离的市场特性,要得出精准的调研数据及尽可能准确的分析结果实属不易.因此,我们试图将视点放在消费者的角度,根据消费者的调研结果,最直观并且真实的反映中国豪宅市场的现状.本次报告,我们共调研了340位豪宅业主,分布在全国29个主要城市,身价普遍在1000万人民币以上,其中身价超过1亿人民币的有86位,占总调研数量的25%.

这是一份专注于豪宅消费群体的调研报告,因此,在本次报告中,我们会看到一些与行业“常识”不尽相同、甚至是相悖的数据和观念,这也正是我们所希望的：尽可能真实地向大家展现一个拥有独特个性与特点的中国豪宅市场.我们希望能秉承财富品质研究院系列报告中一贯坚持的“用事实说话”的调研精神,在不断变幻的市场变量中,用来自消费者的朴素数据和观点为豪宅市场的业内人士带来一些启示及参考.

第二节 豪宅的定义及标准

目前国内外豪宅市场上关于豪宅的定义一直未有明确定论,因此,财富品质研究院（FCI）根据对豪宅消费群体的实地调研总结出了一个“消费者眼中”的豪宅标准,也希望我们的这个定义能从市场的角度给豪宅市场带来一些新的思考.

据财富品质研究院调研显示,中国富豪普遍认为超过3000万人民币的房产才可以称为豪宅,持有这种观点的占总被调研人数的72%,少数中国富豪认为1000万-3000万人民币之间的房产即可称为豪宅,这些被调研者基本集中在二三线城市.这是因为房产市场地域差异明显,所以不同地域的富豪对豪宅的定位差异很大.

值得指出的是,有12%的被调研者认为总价超过1亿人民币的房产才能算做豪宅,其比例远远大于目前亿级豪宅的实际比例,可见,豪宅概念以及房产商对豪宅概念的宣传和推广,很大程度上拉高了中国富豪对豪宅定义的心理价位.

除了,中国富豪对豪宅还提出了一些具体标准：

处于市区最优地区或市郊特殊景观地段,地段具有不可复制的珍稀性.

由国际级知名建筑设计师或建筑商建筑,知名度具备一定水平.

与政商名流比邻而居,拥有优质社区人文环境.

须拥有24小时高端物业管理及严密的保安系统.

上较之同区域房产高1.5倍以上、且相对抗跌.

使用面积不低于300平方米、拥有至少4个以上卧室、两层以上层高、2个以上私家车库、拥有游泳池或私家花园.

在以上各项硬性指标之外,还有一些软性因素也是消费者重点考量的,如随着公众舆论对国内空气质量的热议,对周边空气质量指数的重视也逐渐成为消费者的一个关注点,而中国消费者对风水的讲究也使得“上风上水”的外部环境及符合风水学原理的建筑结构更受消费者欢迎.对于传统观念中豪宅容积率越低越好、绿化率越高越好、越舒适的豪宅标准,随着土地资源的稀缺及国家政策对别墅土地用地的限制,不管是开发商还是消费者对容积率和绿化率的追求也变得务实起来.

豪宅消费行为调研

第一节 消费需求分析

豪宅消费以自住为主,投资型消费其次在我们对豪宅消费者消费目的调研中可以看到,自住依然是消费者购写豪宅的主要目的,当拥有财富后,改善生活条件便成为中国富豪最为看重的头等大事.

此外,部分中国富豪购写豪宅赠与父母或子女,其中赠与子女部分主要为婚房为主.

以投资理财为目的的消费类型占比高达25%.虽然政府对房产市场一直表现出比较保守的管理政策,但在中国富豪心目中,不动产仍然是最具抗风险能力的投资产品,可以最大限度地实现财产保值增值.特别是当国家限制别墅用地审批等政策出台之后,拥有土地资源的别墅类豪宅一度受到热烈追捧.

旅游度检测类豪宅虽然项目很多,且销售旺盛,但是,因为纯度检测原因购写豪宅的中国富豪并不多,只有5%,除非经常性到同一目的地度检测,否则富豪们更愿意选择居住在酒店等怎么写作设施完善的住所度检测.

值得注意的是,25%的投资型豪宅消费比例已经远远低于很多专业认识的看法.虽然大部分豪宅不是业主的第一套房产,但购写目的仍以自住为主（58%）,这一点与其他业内人士认为豪宅购写目的以投资为主的观点不同.

2000- 5000万人民币级别豪宅成中国富豪消费需求主体

虽然谈到豪宅定位的区间时,中国富豪的期望值较高,但是,当面临自身购写的实际问题时,中国富豪还是变得务实起来.在被调研的中国富豪中,普遍认为2000万至5000万人民币区间的豪宅是他们更愿意购写的.有兴趣购写亿级豪宅的只占2%,而这还不是实际购写量,可见,中国富豪对超级豪宅普遍向往,但并不一定购写.当然,开发商也很乐意接受这一现实,因为亿级豪宅的很多楼盘是以楼王的姿态出现的,这一定程度定义了该楼盘的级别和档次,而这对开发商已经足够,能不能卖出对他们来说倒是其次. 值得一提的是DM媒体,基于数据库的DM媒体形式正越来越多的受到豪宅开发商和经销商的青睐,也确实占到了中国富豪豪宅信息来源的17%,而事实上,豪宅项目在这块的广告投放是目前最少的.

中国富豪最爱参与生活方式类豪宅活动在普遍观念中,中国富豪喜欢品牌活动,特别是奢侈品相关活动.但是调研结果却显示,虽然中国富豪获得豪宅信息的最主要方式是公关活动,但是中国富豪并不十分热衷于参加豪宅相关的公关活动.于是,豪宅项目便通过举办与奢侈品相关的生活方式类主题活动来吸引中国富豪.

调研结果显示,中国富豪最愿意参与生活方式品鉴类活动以及各类培训活动,这两类活动占到中国富豪最愿意参与活动的65%.

尽管很多豪宅项目也举办了各种类型的论坛峰会活动以扩大豪宅项目影响力,但事实上,该类活动并未受到中国富豪关注,只有12% 的中国富豪表示最愿意参与这类活动.这个结果充分说明,中国富豪最爱参与的活动类型与豪宅项目最爱举办的活动类型并不是一个概念.

中国豪宅榜

顶级豪宅

汤臣一品：独享陆家嘴最优风景,超豪华物业配套,私人管家怎么写作,是身份和地位的象征,一直是中国豪宅市场的标志性参考.

深圳天琴湾：中国配套最高端的豪华社区,背山面海,超低容积率,马球、飞机、游艇等富豪爱玩的配套一应俱全,是目前中国最具代表性的豪宅作品.

都喜天阙： 三亚得天独厚的海景环境和泰式风情结合得很好,绝对的山海一色,配套设施十分全面,是海南最豪华配套的独栋别墅大宅.

特色豪宅

拙政别墅：在拙政园里建别墅,文化是其最大特色.

颐和原著：不但沾了颐和园的光,知名高校环绕左右也是得天独厚的区位条件.

半山半岛：中国最豪华的建立在人工岛屿上的豪宅群.

投资豪宅

中国青城：以“中国”命名,位居世界历史文化遗产地青城山景区内,足见其珍贵,作为成都地区豪宅标志的中国青城目前整体价位偏低,投资潜力巨大.

千岛湖墅：杭州周边,山湖一景,配套齐全,占地面积大,虽然目前价位不低,但随着千岛湖逐步开发和旅游业进一步发展会进一步增值,并且增值幅度不可小觑.

雅戈尔香湖湾：宁波正成为上海人的后花园,此楼盘正成为宁波人的后花园,太白湖景色秀美,各类交通和物业配套进行中,目前价位较低,但随着整体规划的展开,未来升值潜力会很大.

名流社区

汤臣高尔夫：作为浦东开发最早的顶级别墅项目,目前早已形成上海最具价值的商界名流聚集地,特别是江浙富豪,也许晨练中,你看到的都是电视上熟悉的面孔.

西郊庄园：上海浦西最早开发的豪华别墅,因其充满异域风情的规划设计获得了上海不少各国领事、国际大企业高管和中国企业家的青睐,目前,是上海富豪最集中的社区之一.

九间堂：艺术气质、低调含蓄是该豪宅的两大特点,作为以一批顶级富豪为代表的成熟社交圈,其业主的力量足可以一定程度影响中国经济.