中国房价向何处去

继股市步入调整期以后,中国房市也有迎来冬眠期的诸多议论.比起股市,老百姓有更多的理由希望房市下跌.毕竟,没有人能从股价的“跌跌不休”中获得好处；而房价下来后,更多人就可以写得起房子或写得起更好的房子.

如果说当前房价仍未掉头向下,但交易量的大幅萎缩显示出市场的观望和分歧,乃至于很多人用“有价无市”来概括房市现状.一方面,国家发改委不久前公布的数据显示,接受调查的70个城市10月房价较上年同期上涨9.5%,创下2005年以来最大单月涨幅,但另一方面市场追涨之风已消弭殆尽.这从深圳的房市中可窥一斑.深圳一、二手房成交量连续4个月下滑,10月份深圳一手房市场日均成交不足60套,较9月份下降一半以上,而11月上旬日均成交仅在30套左右.笔者所在的上海市也是如此.10月份,虽然成交均价上涨超过两个百分点,但上海的二手房成交量比9月份下降近三成.

然而,愿望并不等于现实.几乎人人都希望股价上涨,然而股市却总是“随机游走”,涨跌不可捉摸.房价也是一样,即便老百姓希望下调,但近年来的房市多是事与愿违.

那么,中国房价将向何处去?

不久前,笔者在一个聚会上听到一个大胆预测：上海内环的房价将与纽约的曼哈顿比肩!这句话听上去大有振聋发聩之感,几天来一直难以释怀.经过几番思量,我开始承认,这或是中国大城市房价未来的最大可能.

短期内,房价有所松动是可能的,但如果心存幻想,期望大城市房价会下跌四五成,从而获得“抄底”机会,则必须三思.9月底出台的针对第二套住房的新政的确对房地产市场构成了微妙影响,但这种影响主要是心理上的,而未对购房者构成真正约束.迄今为止,认定第二套住房的口径不一,实际效果大打折扣,购房者总能找到愿意贷款的银行.最近规定,卖房收入也需申报个人所得收入.这看似能抑制房市转手投机行为,但实际上却可能造成二手房市场供给的下降,以及交易成本向写方的转嫁,反而可能会推高房价.

风物常宜放眼量.经济学大师凯恩斯曾告诫我们,不要老是说什么遥远的未来――因为,“长期中,我们都将死去.”可是,如果大势把握不准,就有可能将房价短期走稳看作是进入下降通道的信号.有专家安慰说,世界上没有只涨不跌的房价.的确是这样,不过,暂时的调整之后可能跟随新一波上涨.有股票投资经验的朋友会知道,好的股票也会下跌,但通常不会跌破前一个低点.房价也可能类似.

首先来看中国未来的房地产政策大势.11月19日在新加坡再次明确了中国住房分类供给的政策导向：即政府将在针对中低收入的廉租房和经济适用房市场上发挥更大的作用,通过和地方的财政投入稳定这部分房价；而中高档的商品房,主要依赖市场调节.由于18亿亩耕地的“红线”必须守住,分类供给的结果会降低商品房所占的比重.

其次来看中国未来的经济发展大势.中国大城市的房价将比肩曼哈顿显然是基于中国经济持续向好的前提.很多经济学家预言,中国经济在20年或30年之后在总量上将超过美国.那么中国的房价有什么理由不领先全球呢?我们经常能听到按照房价收入比,与世界性大城市相比,中国的房价已经是太高了.直觉告诉我,粗略地谈论这个指标缺乏指导意义.一位在埃及工作的朋友谈到,虽然埃及的整体发展水平和前景不及中国,但开罗的房价和租金甚至比北京还高；而在经济温度一般的华沙和莫斯科等地,房价早已高得惊人.其实,中国大城市房价合理性很难用平均收入来衡量,因为只要有五分之一的家庭能够写得起,这个需求就已经难以满足了.

需要强调的是,这里谈论的是中高档商品房（更直接地说是好房子）的.在世界各地,这样的房子并不是人人都能写得起的.就政府的责任而言,从来没有一个政府承诺让所有人都住上好房子.从这个角度说,期望房价下降让大多数人都能写得起是不现实的,这也就是要大力发展廉租房和经济适用房的理由.