武汉市专业养老社区投资建设情况调查

摘 要：

为满足中高收入阶层较高层次的养老需求,专业养老社区悄然兴起.近年来,武汉市出现了多家专业养老社区项目.这些项目的投资主体和运作模式均不相同,但却面临政府支持力度不足、缺乏统一行业标准、融资渠道受限和专业人才缺乏等共性问题.养老作为带有福利性的公益事业,政府理应在其中发挥其应尽的重要职责,如对养老怎么写作体系进行顶层设计、制订和落实与养老产业相关的政策法规、相关扶持政策和行业标准等.

关 键 词：

专业养老社区；政策支持；行业标准

中图分类号：

F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）19-0038-02

随着人口老龄化形势加剧,养老成为人们倍加关注的问题.目前,国内养老模式除传统的居家养老、专业养老机构养老外,社区养老、专业养老社区养老和“候鸟式”养老等新的养老形式也悄然兴起.本文所称“专业养老社区”是指,通过写断养老专用产权房,或是缴纳数额不菲的“会费”形式入住,采用“物业怎么写作+养老怎么写作”的双重怎么写作模式,为入住的老年人提供舒适便利的生活环境、设施和专业化的养老怎么写作,兼具家庭养老的舒适性和机构养老的专业性的养老地产项目,如武汉侨亚的中华孝庄、北京的、上海的亲和源等.为了解武汉市专业养老社区的发展情况,项目组成员走访了相关单位和部门,较为全面地了解了武汉市专业养老社区的发展情况,现对调查所获悉的情况作如下分析：

1武汉市加快专业养老社区建设的必要性分析

（1）开发专业养老社区,是完善武汉市社会养老怎么写作体系的需要.截至2012年底,武汉市60岁及以上老年人口已达137万人.预计,到“十二五”末期,该市60岁以上老年人口将达到160万人左右.伴随着人口老龄化的是家庭日益小型化,家庭养老功能也不断弱化,单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的.空巢老人所面临的养老问题更为情况严重.正是基于这一考虑,武汉市民政局2010年12月29日颁发的《武汉市养老怎么写作业“十二五”发展规划》（以下简称“《规划》”）中明确提出构建“五位一体、城乡统筹”养老怎么写作体系.专业养老社区正是其中“社会办”养老机构的一支重要力量,并且,专业养老社区的投资者一般都是资金力量比较雄厚、专注养老事业的大型机构投资者（如保险公司、房地产商等）,可以弥补目前武汉市民营养老机构以个人分散投资为主的不足.

（2）开发专业养老社区,是满足老年人差异化养老需求的要求.从整体来看,武汉市的养老资源供需存在较大缺口.《规划》中设定未来五年该市养老怎么写作体系发展的目标为实现“9055”的养老怎么写作格局,即全市90%的老人在家庭养老、5%的老人在社区养老、5%的老人在机构养老.据测算,到2015年,武汉市60岁以上的老年人口将达到160万,按每百名老人拥有5个床位数计算,需要床位8万张.而截止2012年底,该市已建成床位数约为4.5张,缺口在3.5万张左右.除存在供需缺口外,该市已建成的养老床位还存在供需不匹配的情况.随着该市居民的人均可支配收入不断增长和社会养老金水平不断提高,部分老人积累了较为充裕的养老资金,他们希望能够享受较高质量的养老怎么写作.而目前条件较好的养老资源主要集中于几家国办的养老机构,从而造成这些养老机构一床难求的状况.由于专业养老社区的养老模式兼具居家养老的舒适性、机构养老的专业性和社区养老的便利性的优点,引导民营资本大力开发专业养老社区,能为这些有较高养老怎么写作需求的老人提供更多的选择.

（3）开发专业养老社区,是提高武汉市城市综合实力的需要.国际权威研究机构评价世界实力城市的指标有六类,分别为经济、研发、文化互动、宜居性、生态与自然环境、交通通达性等指数.其中“宜居性”即为重要指标之一.武汉素称“江城”,还有“百湖之城”的美誉；同时也是“九省通衢”之地,是中国内陆最大的水陆空交通枢纽.早在2009年,武汉市就提出建设中部医疗怎么写作中心的目标,经过3年努力,该市医疗卫生怎么写作能力和水平已稳居中部地区龙头地位,在15个副省级城市中也位居前列.其优美的自然环境、便利的交通条件、丰富的医疗资源非常适合将该市打造成中部的养老之都.“老有所养”,年轻一代的人方能安心工作,积极投身于武汉市的各项建设之中,因此,武汉市大力开发专业养老社区,既可以增强城市对人才的吸引力,也可以带动城市综合实力的增长,有利于实现“实力武汉”、“幸福武汉”目标的早日实现.

2武汉市专业养老社区建设的现状分析

据我们调研所知,目前武汉市专业养老社区建设尚处于试点探索阶段,现有的几个项目多处于开发初期,其中,最典型的项目有三个：

（1）侨亚集团开发的侨亚颐乐园和侨亚中华孝庄.侨亚颐乐园位于蔡甸南湖之滨,是以休闲度检测为特色的生态养老公寓,配套有老年大学、娱乐室、活动室、健身房、门诊、餐厅、度检测酒店、高级会所等,该项目2004年投入运营,拥有养老床位数1200张,投入使用约800张,年均入住率达95%.侨亚中华孝庄位于藏龙岛汤逊湖畔,拟建设养老床位664张,是武汉首席产权式康复医疗养老公寓,建设中的老年康复医院以健康管理、康复医疗、调理养生为主要特色,配套有康复医院、门球场、推杆场、游泳池、24小时呼叫系统、健康管理与实时监测系统、酒店、餐厅、老年大学、老年活动中心、图书馆以及健身房等.

（2）由武汉市第二福利院与武汉市美联地产有限公司进行社会化合作,在龙泉山建设的一个高档养老机构“二福利院新院”.建成后的新院有800张床位,将于2013年4月28日开始纳客.新院紧挨原院址,位于流芳街,建筑面积19000平方米,总共10栋单体,其中一栋还专门用作老年活动中心,配有阅览室和大量活动室,可开展琴、棋、书画、曲艺等多种文娱活动,是目前全市已经建好的最大国办福利院.

（3）由合众人寿保险股份有限公司在武汉市蔡甸区投资设立的健康养老社区.2010年4月,武汉市蔡甸区政府与合众人寿签订100亿元的合众人寿健康社区项目,此社区总规划占地2400亩,分为三期,预计总投资为100亿,项目建成后可容纳老年人约8800人.据了解,这一拟建的养老社区怎么写作设施,包含了可自理独立老人养老怎么写作设施,辅助生活半自理老人养老怎么写作设施及长期照护不能自理老人怎么写作设施三大类,辅以良好的配套设施、医疗设施及品质怎么写作,为老人提供专业的、高水平的、家庭化的生活条件.2010年12月18日,由合众人寿投资打造的“合众人寿健康社区”在湖北武汉蔡甸区举行了奠基仪式,健康谷的一期建设正式动工.目前,该项目第一批养老社区首期（245亩）已基本完工,将开始对外出租.3武汉市专业养老社区建设存在的主要问题

3.1政府对养老社区的发展缺乏总体规划和配套政策支持

（1）政府对养老社区的用地性质未加明确.城市规划管理部门根据城市总体规划的需要,将某宗具体用地分别规划为商业用地、住宅用地和工业用地.招标拍卖挂牌出让国有建设用地时,不同的用地性质,出让会有较大的差异.建设养老社区所使用的土地如果规划为商业用地,则投资商获得土地的成本较高,这一成本必将转嫁至消费者——老年人的头上,加深老年人群体购写力偏弱与养老社区高门槛的矛盾.

（2）政府对养老社区的地理位置的规划不尽合理.从目前的情况来看,为了以较低的拿到建设养老社区所需的大宗土地,建设中的养老社区多地处偏远的远城区,如上述几个项目,分别处于蔡甸和江夏.这些地方虽然自然条件优越,但交通、医疗、教育、商业等配套设置不够齐全,这一方面对老年人生活的便利性带来较大影响,另一方面由于环境比较陌生,远离家人,也会加深老年人不愿离家养老的观念.

（3）相关优惠政策未落实到位.养老事业属于社会福利事业,具有投入大、周期长、周转慢、利润低的特点,为吸引更多社会资本进入养老产业,武汉市政策出台了一系列优惠政策,但这些政策许多难以落实到位.如前文所述的一次性建设补贴（2000元/床）,如果按合众人寿的建成8800张养老床位的规划,市民政局将一次性补贴1760万,这些资金如何筹措将成为困扰政府部门的难题.再如《关于促进武汉市养老怎么写作业发展的意见》中提到的相关税费减免政策,在实际操作中,也因各政府各相关职能部门的利益难协调,成为一纸空文.

（4）未制订统一的行业标准.标准化的养老社区应具备哪些标准配置?达到什么等级的养老社区可以按什么标准收取怎么写作管理费?这些问题目前均未明确,必然将带来实际操作上的混乱局面.

3.2养老社区发展的相关配套怎么写作难跟上

（1）配套的金融怎么写作无法跟上.养老社区建设前期投入非常大,据武汉市民政部门的测算,国办养老机构新建一张养老床位的综合成本约为3万元,而因需土地购置或房屋租赁等额外投入,社会办养老机构新建一张养老床位的综合成本约为5万元,高端养老社区对配套设施的要求更高,再物价上涨、通货膨胀,每张床位综合性的投入则高达十几万元,甚至几十万.开发商急需资金支持,但他们除向银行申请贷款外,缺乏其他有效的融资手段,而近年来日益紧缩的信贷政策更是让开发商雪上加霜.

（2）专业养老怎么写作人员短缺.养老怎么写作具有工作难度大、对专业化水平要求较高的特点,专业养老怎么写作人员理应获得较高的劳动报酬.但从我们调查的情况来看,养老机构聘请的护理人员的平均报酬不足1500元/月.较大劳动强度,再加上较低的报酬,使得专业养老怎么写作人员极为短缺,老年怎么写作产业参与人员怎么写作质量不高,直接影响着这个产业的持续发展.

4促进武汉市专业养老社区发展的政策建议

（1）政府对养老怎么写作体系应进行分层设计.政府应当理清养老的保障性需求和市场化需求的区别,政府负责提供满足基本养老保障性需求的养老机构和养老方式,而养老的市场化需求,则可交由社会资本来完成,尤其是对高端的养老需求,可交由地产商、保险商来满足.这样既能减轻政府的养老负担,也可更好地满足老年人差异化的养老需求.当然,开发商在养老社区开发中也应照顾政府公共福利的方面,整个中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的.开发商市场化运作的过程中如果能够帮助政府部分地解决养老问题,那就会形成一个多赢的局面.

（2）政府应尽快明确养老社区建设的相关政策法规和行业标准.一是在制定和实施“十二五”规划时,应明确将养老产业发展纳入鼓励发展的重点,支持各级政府积极发展养老产业,要尽快研究制定养老产业发展的政策,以产业政策促进养老产业的健康发展.二是规范管理.各有关部门应根据各区经济发展水平差异和老年人养老需求差异,

借鉴国内外开发建设老年社区的标准规范与经验,尽快研究并制定统一的养老社区建设等级标准、行业标准和监督制度,提供优秀的设计途径和技术支持,明确怎么写作职责,建立怎么写作评估机制,完善养老社区怎么写作机制,规范养老社区建设,促进养老产业的良性发展.三是把养老产业纳入民生工程,明确养老产业用地的公益性性质,对单独列为养老类产业的用地,可采取非招拍挂形式出让,以减轻拿地成本,确保社会资本的有效投资,以促进养老产业的快速发展.

（3）政府应制订和落实支持养老产业发展的相关政策.政府要出台相关政策,在项目审批、资金运用、土地出让、银行贷款、税收优惠、费用减免、培训用工、基本医疗保险等相关政策等方面加大支持力度.一是政府给予适当的财政支持补贴,鼓励和支持全社会关心养老产业,加快养老产业的发展.二是政府在养老项目建成时,可按照项目投资规模一次性返还一定比例的项目资金.三是政策性银行对于养老社区建设项目的贷款给予利率和期限优惠.四是对养老怎么写作机构适当的税收优惠,在免征养老怎么写作机构营业税的基础上,可暂予免征养老怎么写作机构的企业所得税、房产税、城镇土地使用税等税赋.五是鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金,支持养老社区建设.

（4）加强相关部门之间的协调.现有的促进养老社区发展的政策难以落实到位的一个很重要的原因,是相关部门出于本部门利益的考虑,对民政部门制定的政策采取回避、推诿,甚至抵触的态度.建议以市民政局和市政府金融办为主,联合财政局、税务局、国土资源和规划局、人力资源和社会保障局、住房保障和房屋管理局等相关部门,共同搭建一个政府平台,建立养老社区建设的“绿色通道”,促进各项政策的落实到位.