金科地产财务管理现状问题

摘 要 ：改革开放以来,我国市场经济进入了高速发展的阶段.作为资金密集的高风险行业――房地产企业,在市场竞争中的压力也日渐增大.为适应市场的发展需求和社会对企业的各方面要求,企业应从内部进行体制改革,提高自身的财务管理水平,从而为企业获得持续的核心竞争力打下基础.本文以金科房地产企业的财务报表为基础,运用会计相关知识理论,对企业内部财务问题进行阐述,并对提出相关的解决对策.为房地产企业在新的形势下的改革发展及建立适应市场需求的财务管理模式提供理论依据.

关 键 词 ：金科地产；财务管理

1.房地产企业概述

房地产企业作为各国的支柱产业之一,其发展直接关系到国计民生.我国的房地产企业一直以来都是国民经济的增长点,据有关部门统计,房地产企业在07年直接带动国民生产总值增长1.5个百分点.但我国房地产企业还存在着诸多问题.资源浪费与流失严重、商品房空置量增加、房地产业与金融产业关系混乱、房地产开发造成的环境破坏严重等都是我国目前房地产行业亟需解决的问题.为实现我国房地产企业可持续发展的战略目标,在09年下达了关于《当代房地产企业发展可持续性目标》中关于房地产企业的发展目标,其核心内容就是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配'.为实现这一战略目标我国在房地产企业发展方面应该做到如下几点,一是合理利用土地资源,减少土地资源的浪费.二是重视房地产开发过程中的环境保护,维持生态平衡.三是完善房地产金融体系,建立和发展房地产发展二级市场.四是加快技术创新和科技创新.以新时代下的房地产绿色目标为出发点,建立健全相关体制体系,运用现代化信息手段,结合新时代的发展需求,实现房地产企业的网络化信息化目标.

2.财务管理目标的研究

首先, 利润最大化是企业财务管理的首要目标.一方面,企业的利润是企业发展的源泉,能够最大化的满足业主的需求.另一方面,它在增加私人财富的同时也使得社会财富最大化.其次是每股收益最大化目标.由于当前利润和预期未来的利润会直接影响到股票的,避免企业在追求利润的短期行为,应从企业价值的角度强调股东的利益和其他利益主体的关系.如果处理不当将不利于企业进行各种现代财务活动.还有就是股票的还受到其他很多不可控因素的影响,并不是所有的公司都能有效的控制这种影响.在上市企业和私营企业对这种控制都很难适应.最后就是企业本身价值最大化的目标.企业价值最大化的决定因素是企业的潜在的对未来的获利能力.财务报表的内容包含如下几个方面,运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等.财务报表分析的方法有因素分析法、流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等.财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成,这些构成是公式盈利3财务管理报表的现状

财务报表的定义及报表分析的定义.财务分析的本质是对于财务数据的搜索和分析以及对财务分析结果进行决策的过程.作为财务报告的重要组成部分,财务报表展示了企业董事、管理及财务人员对公司财务情况的分析和处理.财务报表在会计准则的基础之上对债权人、股权持有者、政府等各方用户公共信息的披露.《企业会计准则第30号――财务报表列报》是我国的会计法规,在该法规中明确指出了财务报表应是企业财务情况、流动量以及经营成果的构架性表述.应包含如下内容,利润表、流量表资产负债表、所有者权益变动表和附录.‘作为信息披露的载体,它是企业及其利益者的链接,能全面、系统和明确的展现出企业的财务状况、经营成果和流动的基本情况.’张玉林在2009年提出了财务报表分析的定义.财务报表的内容包含如下几个方面,运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等.财务报表分析的方法有因素分析法、流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等.财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成,这些构成是公式盈利能力及未来发展状况的体现形式.

3.房地产企业发展现状

目前我国房地产企业存在着诸多问题.房地产企业涉及范围广,从房地产的开发与再开发、房地产相似度检测怎么写作、房地产经营到物业管理、房地产的调控与管理等都与企业的管理挂钩.信息化时代的发展离不开信息技术的运用,同样房地产企业的发展离不开企业对信息技术的开发与利用.企业的发展离不开企业内部与外部相结合的良性运作.企业要想获得良好的发展就要从各个方面对企业进行全面的改革与创新,其中比较重要的就是企业的内部管理.

随着我国市场经济的不断发展,我国的房地产企业也在不断的创新与改进过程中成长.房地产企业在内部管理方面普通都存在着一些问题,诸如内部管理制度体系薄弱、上层管理能力不强、公司治理模式不够完善等.其中还包含财务管理混乱的问题.作为房地产企业的命脉,财务管理问题如果不能得到有效的解决,将在很长一段时间对企业的可持续性发展产生影响.严重的会影响我国经济的发展.我国房地产企业需要在结合自身发展的特点,在财务管理方面要做构建完善的财务管理体系,改进相关的财务管理技术,并运用现代化信息手段提高企业内部财务管理水平.

4.金科地产财务管理现状探讨――财务报表分析视角

处于动荡的经济形势下,金科应在适度拿地、资金充足的情况下维持企业的健康经营.所谓机遇与风险并存.金科应充分利用自己顺畅的资金条件和良好的企业形象抓住这次机遇为企业的发展铺路.

4.1金科地产数据分析

（1）短期偿债能力分析

流动比率能有效的反映企业用在短期内能转变为的流动资产偿还到期流动负债的能力.该公司在此项上已经接近行业标准比率2,这表明其在短期还债能力方面较强.但是2011―2013年间数据显示,其呈下降趋势,说明本公司的短期偿债能力在这一时期下降了,其财务状况不够稳定,从数据上可以看到,在这一算时期内其流动资金都显得十分的紧张,满足日常运营没有问题但是没有足够的财力来应对到期的流动负债. ②不难发现该企业速动比率一直偏低,小于1,表中显示的4年间不仅仅速动比率偏低且不稳定.从数据上看,该企业在短期偿还能力方面还较差且财务不稳定.

③从相关指标中看出,比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力,比率越高,说明企业即刻变现能力越强.从统计的数据来看,金科的比率实现上升后下降的,从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%,说明企业的即刻变现能力增强.但是,又从2010年的33.80%下降到2011年的29.17%,说明金科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素.

（2）长期偿债能力分析

①资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之,企业的偿债能力越强.一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适,由上表可以看出,2009-2010年金科集团的资产负债率在67%左右徘徊,相对比较稳定.在2011年,资产负债率上升说明偿债能力变弱.

②产权比率越低,说明债权人权益受保障的程度越高,承担的风险越小.从表1可以看出,2009-2010年产权比率较稳定,说明债权人权益受保障程度较稳定.在2011年,产权比率大幅度升高,说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应.

③已获利息倍数越大,说明长期偿债能力越强.若检测设财务费用为全部利息支出,从表1知,已获利息倍数呈上升趋势,说明金科集团长期偿债能力增强.

2.营运能力分析

营运能力是指企业运用资产效率的高低.资产运用效率越高,资金循环越快,企业较少的投入获取较多的收益.应收账款周转率越高,说明企业应收账款账龄短,收现快,流动性强,短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用.

由表2可以看出,2010年的最高,说明回收能力强.而2011年最低,说明企业账款回收发生困难,引起收账费用增加,并存在发生坏账的可能性.应收账款周转天数越多,则资金周转越慢,金科的应收账款周转天数比较稳定,说明该企业资金周转还比较稳定.

（1）销售净利率

销售净利率标准是0.1,该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少,表明销售收入的收益水平.金科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%,2011年更是达到17.4304%.总体上销售收入的收益水平一般.说明企业在扩大销售收入的同时,必须要相应获取更多的净利润.

（2）成本利润率

成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润,体现了经营耗费所带来的经营成果.该项指标越高,利润就越大,反映企业的经济效益越好.从表3数据看,本公司的成本利润率逐年增高2009年18%,2009年20%,而在2011年达到29%,说明经济效越来越好.

（3）资产净利率

资产净利率是一个综合指标,表明公司资产的综合利用效果.从表3结果看,该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%,说明公司总体利用效果一般,

（4）净资产收益率

净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力,即反映投资与报酬的关系.

本公司的净资产收益率逐年增高,2009年12.65%,到了2010年14.26%,2011年达到16.47%,公司自有资本获取收益的能力更强,运营效益更好,对投资者和债权人的保证程度水平更高.

（5）资本收益率

应收账款周转率越高,说明企业应收账款账龄短,收现快,流动性强,短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用.由表2可以看出,2010年的最高,说明回收能力强.而2011年最低,说明企业账款回收发生困难,引起收账费用增加,并存在发生坏账的可能性.应收账款周转天数越多,则资金周转越慢,金科的应收账款周转天数比较稳定,说明该企业资金周转还比较稳定.存货周转率越高越好,说明企业存货变现速度快,销售能力强,资金占用水平低.由表2数据可知,2010年存货周转率最高,2011年最低,说明2011年企业销售状况不好,存货积压,资金占用水平高,应采取应对措施加以解决.存货周转天数越短,说明存货周转越快.2001-2010年的存货周转天数比较低,说明周转速度快,2011年周转天数较高,周转速度很慢.该指标越高表明企业固定资产利用率高,企业固定资产管理水平较好,固定资产投资得当,结构合理.

从表2数据显示：金科集团2008年和2011年的指标值较高,说明固定资产利用率较好,流动资产周转率越高,说明在一定时期内,流动资产周转次数越多,进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多,流动资产利用率越高.

从表2分析金科集团2009-2010年,流动资产周准率比较高,资产利用率高,2011年,周转率下降,完成的周转额少,因此,流动资产利用率较低.该指标越高,说明企业全部资产的使用效率高,从表2看,2011年的总资产周转率较低,说明生产效率降低,影响企业的盈利能力,因此,企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率.

5.财务报表反映的企业问题

企业财务管理状况的不足和建议

从社会性需求方面,国家是不会让这个市场变成一个投资品市场.我国在1998年住房制度改革后,停止了福利分房,建立了住房市场,其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场,让大家在这里投资、炒房,所以房地产市场最终要回归到提供住的产品为核心内容的市场.也就是说安居才能乐业这个观点上.所以,从社会性需求来看,房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇.因此为了满足未来的资金需求, 建议金科继续加快销售, 增加经营活动流入, 充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道.而规模扩张带来的风险控制又将对金科的专业能力和组织能力提出新的要求.

金科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时, 也提醒高度重视的管理.金科拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是金科风险的主要来源, 从目前金科管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量.政策因素主导市场,房地产行业面临重大变局,在我国房地产市场中,政府是任何企业都无法忽视的重要因素.其一,政府是市场的资源供应者,通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二,政府是市场的巨大需求者,通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三,政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量,影响着消费者的购写成本和购写方式,左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况.金科公司应该密切关注国家政策,及时调整战略,顺应政策要求.