购物中心运营初期商户拖欠租金问题的法律

【摘 要 】租金是购物中心主要收入之一,由于在运营初期各项制度和管理不完善,致使租金不能按时收取,阻碍了购物中心的正常经营,本文就商户拖欠租金事宜,提出一些解决措施,并对以后的购物中心运营管理提出建设性意见.

【关 键 词 】购物中心；租金；合同

购物中心,指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售商店、怎么写作机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种怎么写作的一站式消费中心.国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼.购物中心不仅规模巨大,集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆,电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施.另外,购物中心还提供了百货店、大卖场无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受.

购物中心的店面一般是采取租赁的经营模式,租金收入是购物中心主要经济来源.按时收取租金也成为购物中心工作的重中之重.

一、购物中心运营初期的合同管理

租赁合同是购物中心的所有者与商户签订的契约.合同是具有法律效力的商业文件,也是购物中心管理的基本依据.

1.租赁合同概况

一般而言,购物中心的租赁合同文本主要包括三大部分,第一部分为合同协议书,第二部分为补充条款,第三部分为通用条款及释义.

通过合同的管理和合同约定,可以规定业主和商户双方的地位、职能、责任、权利和义务,可为购物中心的成功运营和有序管理奠定基础.

2.租赁合同的具体规定

合同一般要在以下几方面作出具体规定：

租金约定.在合同中,首先要就入驻商铺的入租区域、入租期限、租金标准、租金支付方式、租金支付时间、物业管理费的收取标准、收取办法以及违约处理等做出详细规定,这样,为日后租金的按时收取提供方便.

管理类约定.商户必须接受购物中心专业管理公司的统一管理,参加购物中心推广部统一开展的各类促销活动,并完成好各自的促销任务,创造性地开展促销工作,以塑造购物中心统一形象,开展整体营销工作.

业态及品牌约定.商户经营的业态和品牌是受到整个购物中心统一规划的业态构成的限制的,是在合同中有明确规定的,商户应按合同规定的形式开展经营,不得随意进行业态的变更,如果确因情况发生重大变化,必须调整业态形式的,需得到业主方购物中心的同意.未经认可或批准,不得擅自变更改动,以免对购物中心业态结构的正常化、合理化产生负面影响.

限制约定.合同中一般要对经营商品的品类大项和和广告招贴、噪音控制等方面做出规定.如场内一般禁止经营易燃易爆物品,不可任意张贴各类未经核准的记号或标志,不得随意摆放海报.商户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字等需接受统一管理,即便在购物中心指定的地方粘贴广告海报,也需通过购物中心有关部门的核准.此外,不得装置有损建筑安全及易对购物中心其他商店的正常营运产生不良影响的超大型、笨重型、高噪音、高污染的机器设备.在播放音乐时,应注意音量适当,不可产生噪音,不可发生任何影响购物中心整体形象及有可能干扰相邻商店正常经营的行为.

义务约定.商户有按时交纳租金及其他必要费用的义务,不得借故拖欠,有义务为购物中心的促销推广承担相关的费用,并对火灾及其他损害事件负有立即报告的义务.

时间约定.购物中心要确定统一的营业时间,所有商户需按统一的时间营业,按时开门,准时打烊,否则各店铺的营业时间不能整齐划一,会使顾客感到不便,易使顾客感到失望,也容易给人造成一种凄凉衰败的感觉.怎么写作约定.商业经营必须以客为尊,在销售高质量商品的同时,更要将高水准的怎么写作提供给顾客,以优质高效的怎么写作,文明礼貌的促销,塑造购物中心的良好形象.

环境约定.商户必须承诺维持购物中心公共装饰的原貌,并使之处于最佳状态,增强促销效果；必须按照规定处理废弃物,保持环境的清洁卫生；橱窗展示陈列必须新颖美观,店内照明设备应保持明亮,各种暂时堆置的商品必须定点定位,使用指定运货通道；员工的车辆必须放在指定地点,不可占用顾客的停车空间.

收银系统约定.购物中心一般要求商户统一使用的购物中心的收银系统,防止商户擅自跑单.统一收银有利于各商户租金及其他费用的收取.其他约定.一些其他未尽事项也要通过合同的形式式加以说明,做出规定.

二、租金的收取

商户租金的收取分为：固定租金、抽成租金、固定租金和抽成租金两者取其高.固定租金：以日固定租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出.日固定租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每日最低租金标准.抽成租金：以每月销售额为基数并乘以销售额抽成扣率计算得出.乙方承诺,给予顾客任何折扣或者优惠包括但不限于赠券、优惠券、折扣券的商品或怎么写作应不得超过每月销售额的一定比例,否则,超出部分应计入销售额.

购物中心运营初期,很多事物尚处于摸索阶段,管理和怎么写作也不是很完善,虽然制定规章管理制度,但也未必完全能贯彻实施.商户的经营和销售额也不是很稳定.商户不缴纳租金的理由五花八门,可归纳为：购物中心租金过高,客流少、宣传力度不够；运营物业怎么写作质量差,维修不到位；业态规划不合理；商场管理混乱；商场未达到开业条件；同业态或品牌搞恶性竞争；招商签约时购物中心存在不守信用行为等等.究其根本原因,有两种可能性,一种是某些商户经营不善、资金周转困难、拖欠租金,二是商场口头许诺的条件没有兑现,与商户的预期差距大,不缴纳租金.

三、购物中心对策

按期交纳租金是商户的一项主要义务.为防止商户不按期交纳房租,购物中心可与商户在租赁合同中约定购物中心应在一定期限内补齐其所欠租金,超过一定期限后,每延期一日按一定数额收取违约罚金；拖欠租金超过一定期限的,购物中心有权依照租赁合同约定,终止租赁合同,收回店面；同时按照上述约定要求商户支付违约金,造成购物中心损失的,还应赔偿有关损失.商户不应以购物中心未及时履行修缮义务等为由,拖欠、拒付租金,在出现这类情况时,购物中心应与商户及时协商解决,达成由购物中心支付修缮费用,同时商户免交一定租金的协议.否则,购物中心有权依照有关合同约定及法律规定追究商户的违约责任.

首先购物中心应该对欠缴租金商户进行分类,针对不同原因的商户,可以采取不同的措施：（1）中小商户、个体商户、中岛商户,尤其是怎么写作业的商户,由于此类商户规模小,投入小,容易因为经营不善、经营不规范,造成拖欠租金、物业费数额大、无力支付,即使采取法律诉讼手段也往往产生“追缴难、执行难”的情况,特别是部分商户还存在办会员卡收取顾客资金的经营方式.对恶意拖欠租金、借题发挥的不法商户,购物中心坚决采取法律诉讼程序,适时清退此类商户,采取强有力措施追缴租金,同时给予其他商户起到警示、示范作用.通常先是发公函,如果不起作用,再发律师函,如果还没引起对方注意,将诉诸于法律,同时向法院申请保全财产,由法院进行裁决；（2）连锁品牌商户、知名品牌商户,购物中心工作人员要了解商户的经营状况,租售比超过30%的商户列入橙色预警、红色预警商户,重点追缴；（3）美容美发等怎么写作业种的部分商户可能存在抽逃销售额等跑单现象,随意拉客,扰乱商场正常的经营秩序,购物中心要予以重罚、重点关注、重点催缴；（4）主力店、主力品牌等大商户,一般来讲,像影院、大型超市这样的主力店,由于合同期限长、合作较深,双方会避免对铺公堂,如果遇到问题,通常采取谈判和签订补充协议的形式来化解问题,一旦问题得以解决,很少会有拖欠租金的行为.

如果是购物中心在合同中允诺的条款,没有兑现,购物中心的行为同样属于违约,按照合同规定,要给予商户一定的补偿或减免一定的租金.如果是口头允诺的条件,虽然没有书面证据,但往往会留给商户以不守信用的坏印象,影响后期工作的开展和新一轮的招商工作.

四、对购物中心运营管理的启发

购物中心租金的收取不单独是某一部门的事情,而是公司上下配合来完成此事.与其整天围绕催缴租金进行法律诉讼,不如区别良莠商户,实施商户信用积分制度,对服从日常管理、拉动购物中心销售额、按时交纳租金的商户,购物中心在活动宣传或广告位招租等方面优先考虑,给予相关政策优惠,同时评选年度优秀商户,并与之建立良好的战略合作伙伴关系、互利共赢.反之,对各方面表现较差的商户,购物中心要围绕品牌定位、业态规划,不断进行替补调整.

购物中心的工作核心应该是加大推广宣传力度,提升整体形象,吸引更多的客流,获取更高的认知度和美誉度.

购物中心前期没有筹划好招商的日程或认真推进,但又要达到一定的开业率,保证如期开业,那么招商工作会形成的前松后紧情形,尤其是在中后期,存在盲目签约现象,不顾及现实情况,口头或书面许诺商户条件,会给后期的运营管理和租金收取工作带来很烦,所以招商工作一定要先行,宜早不宜晚,每个位置的店面要做好三个备选商户.招商工作要紧紧围绕购物中心的定位和业态规划,做到同业差异、异业互补、宁缺毋滥.

购物中心的租金的定价要合理,不要只看眼前利益,要放眼未来.购物中心要与商户同进退、共存亡,科学合理的租金水平将为购物中心和商户的发展搭建良好的平台,要实现双方的共赢.

购物中心除了硬件设施外,还应加强自身的团队建设.完善运营管理体系,打造一支及时、快捷的怎么写作队伍,第一时间解决商户遇到的问题,做好消费者投诉工作,把商户和消费者的利益放在第一位,同时协调好两者之间的关系.

购物中心与商户的合作条款最终将落位于合同中,购物中心的合同是购物中心最为重要的管理手段,制定科学合理的合同,并加强对购物中心的合同管理,对于购物中心的成功运营,有序发展,至关重要.它有利于提高购物中心的管理效率,提升购物中心的管理水平,使购物中心在有序化经营状态下实现良性、可持续发展.