房地产融资去银行化

限购限贷下,地产商们却并没有陷入缺钱的窘境,而是探路多渠道融资,以找到灵活便捷的资金源头.然而更大的风险也在随之累积

潘石屹向来对SOHO中国（00410.HK）的流充满信心.即使屡遭外界质疑,他也一贯信心十足表示有足够的资金支撑.然而,就在10月28日,SOHO中国发布公告称,拟进行美元优先票据的国际发售,并将与机构投资者展开一系列会谈.这也是SOHO中国继今年6月与12家银行签署6.26亿美元的三年期银团贷款融资协议后,又一次大规模的融资行为.

岁末年初,正是用钱之际.

“SOHO中国再度融资主要还是为了补充流.”兰德咨询总裁宋延庆分析说.

信托、债券、票据、公司债、配股其实不止是SOHO中国,龙湖地产、融创中国、越秀地产、华南城等多家房企纷纷公布了融资计划.

房企不再依赖银行

在首创集团董事长刘晓光看来,虽然1998年之后,随着个人住房商品化以及个人购房按揭的启动,中国房地产金融发展迅速,但融资手段单一,金融运作效率低、资金投向结构不合理仍然是房地产企业融资中存在的问题.

目前,中国房地产开发投资资金70%都来源于银行贷款,而在国外则是由银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等多种渠道获得.刘晓光透露,首创集团正在和北京开发银行共同开发小城镇发展基金,探索融资新渠道.

兰德咨询总裁宋延庆也表示：“一方面是房企对资金的需求很大,另一方面是银行对房地产信贷的审批越来越紧,在这种情况下,房企必须要主动多样化融资手段,减少对银行信贷的依赖.”手里缺钱的房地产商们也逐渐意识到了这一点,光靠银行是不行的.

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松10月29日在第三届地产金融创新峰会上指出：“在史上最严厉的调控政策下,房地产能够恢复到两年前,这就表明除了银行贷款之外,还有一股强大的金融力量在发挥作用”.

就在10月16日,华远地产发布公布宣布,旗下全资子公司北京市华远置业有限公司于上海歌斐星舟投资中心签订投资协议,共同投资9.7亿元开发西安房地产项目.其中,华远置业预计投资2.4亿元.双方将以收购项目公司100%股权的方式,获得项目开发所需要的土地使用权.收购完成后,华远置业将持有项目公司51%的股权,歌斐星舟持有49%股权,未来将按持股比例分享项目公司利润、分担亏损.

为了收购广州市第一高楼—广州国际金融中心,越秀集团旗下的越秀房产信托基金则在9月底披露了涉及总金额36.09亿港元的一揽子融资计划,通过信托配售的方式融资29.8亿港元；10月10日,上海诞生最高价楼盘,竞得者是保利地产及其发起的信保（天津）私募股权投资基金；10月底,方兴地产成功发行5亿美元5年期担保票据,将用于还债、运营以及其他一般公司用途；龙湖地产则以11.88港元的,以先旧后新的放股市配售总共2.6亿股份,供给获得30.89亿港元的款项.

中国指数研究院对房企的融资进行了统计：从9月17日到10月15日,多家房企融资总额超过了200亿元.其中,八成的资金被房企以优先票据、信托融资、配股融资等手段获得.地产商们已经不必再看着银行贷款的脸色行事.

被限贷逼出的融资新路

作为房企融资形势的大背景,持续两年的限购限贷政策毫无松动迹象.

一位房地产商透露,现在银行资金风险控制体系非常严格,全抵押、全担保、卖完以后还要解封.

国元证券研究中心副总经理刘勘直言不讳：“2010年提出限贷限购后,房地产企业的平均融资成本上升了12%”.宋延庆拿出了真实的案例：“为某房企做项目,根据结算分析,利息支出分摊到单位成本中高达2431元,相当于楼面地价增加了2000多元,利息吃掉了70%的利润!这两年土地溢价少了,原本溢价可以冲抵甚至高于资本成本,现在很难了,如果再不关注资金成本可能就赚不了钱”.

与此同时,由于调控的原因,房企的融资渠道收窄,银行贷款审查严格,近两年A股的房企IPO基本暂停,而即使是已经上市的企业,也仅仅是首开、金融街等保障房项目的再融资方案获得了证监会通过,其他形式的再融资几乎没有.

事实上,房地产企业一直在探索更多的融资渠道,在融资规模和成本上相互权衡.

新时代证券分析师裴明华表示,华远地产这次引入基金,就每年10%的贷款利率看,融资成本还是偏低的.目前开发商的实际融资成本基本在15%左右,信托融资成本在12%14%之间,甚至更高.

海外融资优越性更加明显.根据香港媒体报道,港交所门前也排起了试图上市的内地房企队伍.据了解,旭辉集团已经在10月22日展开了招股前的推介,拟在港集资2.5亿至3亿美元,暂定11月上旬开始招股及展开路演,11月下旬挂牌上市.此外,重庆协信、南京金轮等多家房企也有近期赴港上市的计划.

证券分析师认为：“对于房企而言,现在不一定卖得了好价钱,但重要的是获得港股这一融资渠道,未来融资方便”.

好时光到来?

房企们融资手段不一,目的却只有一个,就是拿钱.北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛认为,地产商与新型金融机构的合作打破了传统金融机构对房地产融资市场的垄断,在限购限贷的环境下能够缓解房地产企业的流.

其实,目前除了几家急着还债的企业外,多数房企手头并不缺钱.比如龙湖地产,根据中报和三季度市场交易简报,龙湖地产的流维持在170亿元人民币以上,但这两个月龙湖还是通过配股和发行票据,募得超过数十亿元的资金.宋延庆表示,房企融资步伐加快,主要是由于二三季度花了不少资金用于拿地,需要补充流,在前两个季度,龙湖在土地市场的花费就已经超过了百亿.

北京中原地产分析师认为,9月份全国整体土地市场升温的背景下,房企输血拿地的积极性高涨,整体4季度做多的趋势将更加明显.因此,没有资金就等于失去了后续发力的保障.

但是刘勘则警告,融资是为了用新债还旧债,是有风险的.美国次贷危机便是前车之鉴.令人担忧的是,目前国内房地产企业的负债率较高,五成大型房地产企业的负债率超过60%.平均资产负债率也创出2008年以来的新高.其中大多数房地产上市企业经营性流为负值,互相担保的贷款占其全部贷款的三成.虽然,多元化的融资可以让拿钱渠道更加畅通,但拆东墙补西墙总不是长久之计.

杜猛更担心的是,目前我国还没有形成完整的法律系统来保护新型金融机构和地产商的利益,《证券投资基金法》正在进入二审阶段,因此双方在合作中要尽量规避风险和盲区.

面对风险,德信资本总裁陈义峰却不以为然,对资金的出路更是充满信心.他说：“在这个背景下,尤其是地产基金是一个投资的好时光.因为地产平稳,比较明确和可预期,意味着风险可控.作为投资基金的需求方,我们也会持续旺盛,所以不愁资金的出路.”陈义峰透露：“最近几个月的募集感觉比以前好很多,投资者更愿意把原来投资房产的资金配置到地产基金里,获取稳定的回报”.

陈义峰认为,地产商多渠道融资的黄金十年已经到来.巴曙松说的那股金融力量正在加速壮大.