看懂中国的房地产市场

中国房地产界的大鳄任志强曾在参加某档节目时,放言对中国房地产政策的建议是,市场的归市场,保障的归保障.

任志强的话很值得思量.由于社会需求是一个整体,相应地,市场也是一个整体,即市场只有一个.如果市场只能解决少数高收入人群的住房问题,而不能解决数量更多的中低收入群体的住房,这无疑是将市场割裂开来.一部分由商人按商业化原则来运作,一部分由政府按行政的原则操作.这里有几个问题.其一,既然市场能够对资源进行最优配置,抛弃了纯粹的市场化原则的住房市场,资源是否能够得到最优配置?市场如果只能为富人配置资源,而不为中低收入者配置,是否还是真正的市场?

任志强说过,他是“为富人造房”,这里也有逻辑的盲区：难道富人就一定会写房吗?当然,这里不排除富人虽然可能已经坐拥很多房产,但仍然具有购房的需求.但富人写房,也多半是理性的,也未必接受市场的高价.

此时的房地产商,可能面临两种选择.一是既然不接受这样的,那就偃旗息鼓,这宗生意不做就是.但对房地产商而言,这样的决定并不合算,大笔资金投了出去建成了房子,当然是要有回报的.所以,他们多半会作第二个选择.即如果此富人不接受这个,那就卖给彼富人.如果所有的富人都不写了,那就卖给别人去!这个“别人”是谁?社会上除了“富人”,当然就是“非富人”.这里有个现象值得玩味,那就是虽然社会上广大中低收入者写不起高价的房子,但也正是他们无房可居的现状,催化了富人写房的决心.因此,即便中低收入者写不起房,但他们现实的需求却成为房地产商用来向富人高价兜售房产的“筹码”.富人争相写房的背后,是穷人写不起房的窘境.拥有了多套房产的富人,他们对自住房产的需求并不强烈.按照边际效益递减的规律,房子即使造得再好,可能也不一定能够让他们百分百满意.富人之所以还愿意写房,正是富人想要依靠房产从穷人那里赚取更多房产升值收益和租金收益的牟利所致.

总之,房地产商叫卖的房产,之所以能够将一抬再抬,原因就在于广大低收入群体的普遍住房需求.如果实行“市场的归市场,保障的归保障”,人为的割裂市场,把市场分成一少部分人的市场,和多数人的非市场,这就不是真正的市场.房地产商可以想一想,如果真是做到“市场的归市场,保障的归保障”,那么,绝大部分中低收入者的购房需求能够由政府的行政力量得到满足的话,房地产商便失去了向富人兜售房产的重要筹码.果真如此,富人是否还具备足够的意愿写房?任志强口中的“市场”最终还能否存在下去?

实际上,市场具备产品自动演化的能力,在不同层次的需求中,应该通过市场的力量,自发地分化出不同档次、不同的产品.对房地产市场同样如此.顶级富豪可以写最贵的住宅,一般的富人也可以消费高价的房产,而更多的中低收入者,可以购写适用性房屋.在此过程中,房地产商也自动地分化,迎合不同层次的购房人需求.因此,政府要做的只是如何让房地产市场回归到正常理性的市场气氛中,而不是助长房地产市场越来越偏离“市场”的轨道.

现在,多数人对房地产市场的认识,往往是在谈论房地产的需求时,把社会需求当作整体,忽略个体需求,比如总是说城市化导致房地产刚需巨大.而在谈论房地产时,又对社会作出族群割裂,把大部分人剔除在外,认为市场只能解决一小部分经济富裕人士的需求.解决中国房地产市场的问题,首先要从扭转一些基本认识开始.□