我国房地产信托探究

作者简介：赵炎,河南省郑州大学,硕士,旅游管理学院,土地资源管理专业.

摘 要：房地产业是我国支柱性产业,作为一个资金密集型和劳动密集型的产业,融资问题是房地产业的首要问题.从2013年开始,由于各大商业银行对房地产开发贷款的收紧,房地产开发企业面临这严峻的融资困难.然而,房地产信托作为一个新渠道为房地产企业带来了有力支持.本文首先对国内房地产信托的发展现状做了总结,之后对美国的房地产信托产品进行了介绍并且与国内进行了对比,总结出国内可借鉴的经验,最后,指出房地产信托投资基金(REITs)是我国房地产信托的发展方向.

关 键 词：房地产；房地产信托；房地产信托投资基金信托在我国并不是一个新兴行业,早在辛亥革命后期,信托就出现在我国了,新中国后,由于我国经济体制的转变,信托在我国销声匿迹.直到1979年10月我国成立了第一家信托公司(中国国际信托投资公司后改名中信集团),在这之后我国信托业经历了由“多乱杂”到“少整序”的发展,在这期间我国最多拥有1000家信托企业.

截止到2013年底,中国房地产信托存量规模为1.03万亿元,中国信托业协会2014年4月23日发布数据显示,截至2014年一季度末,全国68家信托公司管理的信托资产规模11.73万亿元,比年初增长0.82万亿元,增幅7.52%.信托业在我国已经成为仅次于银行业的第二大金融行业.

一、我国房地产信托的运行模式及特点

当前我国房地产信托融资主要是,信托公司通过发行信托计划募集资金,然后将募集到的资金投入到房地产项目中去.根据资金的运用方式的不同,可以将其分为：权益投资型、抵押贷款型、股权型和混合型.

(二)我国房地产信托有以下基本特点

我国房地产信托受政策的影响较大,而且发展的动力来自于房地产企业融资开发的需求,致使我国房地产信托以抵押贷款型为主,在我国所有的房地产信托计划中,抵押贷款型房地产信托计划的占比在44%左右.

我国的房地产信托投资最低金额较高(最低为50万元,某些产品的最低认购金额为100万元或300万元),我国目前房地产信托的年化收益率都保持在9%到14%之间,高的收益率也是我国房地产信托一大特点.

信托在我国经历了五次大规模整理后,信托行业门槛极其高,加之绝大多数信托企业都有当地政府或国有金融企业做担保,形成了比较完善的法律制度和监管体系,因此,我国房地产信托的市场风险较小.

二、美国房地产信托

房地产信托的雏形出现在19世纪末期的美国,那时候,美国一个叫辛格兰顿的地方,为了使房地产业发展壮大,他们就依托富裕阶层,进行较大金额面值信托凭证的发放,将其投入到房地产业当中,此种信托组织便被认为是房地产投资的起源.

由于美国税收制度的变动和国内国际经济形势,美国房地产信托业经历了由慢到快的一个发展历程,期间也经历了一些波折,即使是经历了2008年的次贷危机之后,截止到2012年底,美国房地产信托的市场规模又再一次超过了次贷危机前的水平,目前美国房地产信托仍处在历史的最高位.美国房地产信托收益主要由两部分构成,一部分是公司的股利,另二部分是房地产信托在公开市场上的溢价收益.

由于发展历史悠久,美国的房地产信托已经发展到高级阶段,即美国的大多房地产信托是权益投资型的资产证券化产品,他具有如下特点：

美国房地产信托以权益投资型为主.由于美国已经经历了城镇化历程,新建房屋量有限,因此,在美国国内其权益型房地产信托又占90%以上.

美国的房地产信托投资基金(REITs)作为房地产信托的一种方式,可以和股票债券一样在交易所进行交易,对于房地产信托投资基金(REITs)来说,每股只需要10-25美元,对持股数量没有限制,既可以只购写一股,也可以拥有数股.小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时,还可以间接获得对房地产业投资的收益.

美国信托企业有较大的税收优惠,根据美国的税法,如果美国的房地产信托将其收入的90%用以分红,将减免所得税.

在美国信托体制内,可以存在信托投资人与收益人不是同一个人的制度,这在中国是不存在的.

三、中美房地产信托产品方面的比较

中国和美国房地产信托产品特性方面的差异主要体现在：

(1)组织形式：国内的房地产信托全部为信托型,信托投资仅仅是一个财产集合,不是一个组织主体,不具有法律的组织当事人地位,投资者是信托基金财产的委托人,基金管理人是信托基金财产的受托人,他们之间的法律关系为信托关系.

而美国的房地产信托产品不光有信托型还有公司型的组织结构.投资人将其投资资金成为公司财产的一部分,并成为被投资公司的股东主体当事人地位,成为了一个具有独立人格的公司法人,并定期从信托公司获取稳定收益,信托公司可以直接投资和管理房地产资产.

(2)投资周期：国内房地产信托产品的投资周期大多为9个月-36个月,而美国的投资周期大多5年以上.

(3)流动性：美国的房地产信托投资基金(REITs)可以上市交易,而且交易门槛低,交易简便,因此拥有流动性好.我国信托投资门槛高,针对的都是中高产阶级收入者,并且认筹回购方式固定,回购时间确定,缺乏灵活度,流动性差,这样导致中低收入人群无法购写房地产信托产品.

(4)收益稳定性：由于美国房地产信托产品受市场波动大,收益不稳定.而我国房地产信托产品基于我国繁荣的房地产市场,收益率稳定.

美国房地产信托产品尤其是房地产信托投资基金产品有着专业化的管理团队,有效降低风险,并且享受税收优惠,股东收益高.

四、我国房地产信托的发展方向

目前,我国房地产企业通过股票、债券所筹措到的资金是相当有限的,房地产企业融资渠道扩展是必然趋势.

国际上解决房地产直接融资渠道主要是通过发展房地产投资信托基金,房地产信托投资基金(REITs).在全球金融一体化的过程中,为了缓解金融风险,促进房地产的健康发展,我国必须找到一条适合我国房地产发展的直接融资渠道.

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段.房地产证券化就是把流动性较1低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程.①2009年初,中国人民银行2会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动.2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品.

目前由于政策法律层面的限制,我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金.因此部分中国房地产企业采取了房地产信托投资基金海外上市的方式进行融资,所以,房地产信托投资基金在中国具有广阔的发展空间.