物业管理中公共维修工程的成本控制

摘 要：在小区林立,经济快速发展的今天,物业管理已经成为千家万户生活的一部分,物业管理对小区当中业主们共有的部分进行管理和维护,以保障业主们正常的生活秩序.然而涉及到小区当中公共工程的维修,其耗资巨大,已经成为了物业和业主们共同头疼的难题了,怎样做好公共维修工程的成本控制,是急需解决的问题.

关 键 词：物业管理公共维修成本控制

随着经济的迅速发展,房地产行业的快速崛起,物业管理成为了近年来比较热门的一个行业,也是具有比较大的发展前景的行业,自从国务院于2003年6月8日签署国务院令,颁布了《物业管理条例》,并于同年9月1日正式施行开始,物业管理正式进入人们的生活,并扮演了重要的角色.物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业怎么写作企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动.

物业管理作为一个新兴行业,它同时也是一个利润微小的怎么写作性行业,如何在日益激烈的经济环境中来谋取生存空间,求取发展的机会,是物业公司面临的一个重大问题.而且物业管理费的收缴是不能由公司随意规定的,必须根据公司向业主提供的怎么写作项目的不同性质、当地的经济发展水平等,由政府来进行定价.因此,物业公司必须通过提供优质怎么写作,并且严格控制管理成本来提高公司的竞争力.

在物业管理工作中,一个很重要的工作就是对小区当中业主们共有的部分进行管理、维护、更新、改造等,以保障业主们正常的生活秩序,因此维修费用是物业管理费用的重要组成部分.对于现在一般的小区来说,公共部位的维修使用的是专项维修基金,专项维修基金的收缴分为两块,一块是首次收缴,还有一块是续筹.首次收缴是在销售商品住房时,购房者与售房单位签订有关专项维修资金的缴纳约定,购房者应当按购房款2%～3%的比例缴纳专项维修资金.当专项维修资金不敷使用时,经当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定,可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹.由于专项维修基金是为了维修公共部位,维持业主正常生活秩序所设立,因此必须专款专用.而我们单位作为辽河油田矿区怎么写作单位,还与地方物业不同,因为我们所管理的小区一般都是老旧小区,大多数并没有设立专项维修基金,公共工程的维修大多数都是矿区投资或者本单位成本列支.因此耗资巨大的公共维修工程成本对我们物业公司来说更加是严峻的困难,直接阻碍了物业公司的良好发展.

这个问题已经成为了物业和业主们共同头疼的问题了,对于物业来说,首先由本单位成本列支必然加大本单位的成本支出,而物业公司是经济型企业,它的最终目的是盈利,如果一直入不敷出,那必然没有发展下去的动力,同时,在公共维修上面花费了较大的成本必然要在其他方面节约成本,这将会影响到给业主提供的怎么写作的质量；另外,由矿区进行投资的话,需要进行申请,有严格的程序和流程要走,既耽误时间也耗费人力物力.

面对着耗资巨大的公共维修工程成本,如何做好成本控制是物业公司面临的巨大难题和必须攻克的难关.在进行物业管理公共维修成本控制中,我们可以从3个方面着手去进行控制：事前控制、事中控制和事后控制.

事前控制是指在每年度开始前要认真编制本年度维修费用的全年预算,由公司工程部计划列明维修项目的内容、规模、金额等,然后由财务部和其他部门根据往年的维修情况、设备的新旧程度和目前的市场行情来提出修改意见,最后将预算交由预算委员会讨论通过确定全年维修费用的总预算.

事中控制要注意,首先在维修时要做到事前审批、事中汇报沟通、事后报销合理；其次在找维修公司时要注意挑选怎么写作优质、合理、信誉良好的维修公司,跟他们签订长期合同,这样一方面怎么写作质量可以得到保证,另一方面也可以得到上的优惠；除此之外,对于大型项目的维修要实行招标竞争的方式,通过比较各维修公司的怎么写作、等,挑选出合适的单位来进行维修,尽量把费用控制到最低；另外要注意的就是,要把握好维修的时间,平时要注意对设施设备进行保养维修,不能让机器超负荷运转,也不能小问题不修拖成大问题再来修；最后要做好本地维修行业的一个信息调查和收集,掌握市场的信息和技术信息,对于一些小的维修,可以由物业公司内部的技术工、维修工来处理,对于一些大一点的维修工程,公司内部人员维修不了的工程,可以由外部的维修公司来维修处理.

事后控制就是在每年度统计该年度的维修工程情况,分析工程维修的成本、时间和收益等,并且和年初的总预算进行比较,为下一年度的工程维修预算提供参考和依据.

维修工作作为物业管理公司工作的其中一个大内容,对物业管理起着非常重要的作用,控制好维修费用对降低物业管理的成本意义重大.在维修费的控制上面,有许多方面可以注意,也有很多方法可以使用,但是不管怎么控制,都必须在合理的范围里面,试想,如果为了降低成本,导致一座大厦经常停电,电梯也不能用,玻璃也摇摇欲坠,那还谈何管理呢?因此,物业管理中,公共维修工程的成本控制必须建立在不影响业主的正常生活的前提下,进行合理、恰当的控制.